V roce 2005 byl publikován rozsudek Okresního soudu v Děčíně, který se vyslovil k některým otázkám podání výpovědi z bytu ve vlastnictví obce. Protože některé právní názory vyslovené v daném rozsudku jsou pro praxi obcí zajímavé, není od věci se k nim vrátit. KDO ROZHODUJE O TOM, ŽE BUDE PODÁNA...
V roce 2005 byl publikován rozsudek Okresního soudu v Děčíně, který se vyslovil k některým otázkám podání výpovědi z bytu ve vlastnictví obce. Protože některé právní názory vyslovené v daném rozsudku jsou pro praxi obcí zajímavé, není od věci se k nim vrátit.
KDO ROZHODUJE O TOM, ŽE BUDE PODÁNA VÝPOVĚĎ
Soud v souladu se zákonem o obcích dovozuje správně, že o výpovědi z nájmu obecního bytu má rozhodnout rada obce. Připouští současně, že tuto pravomoc si může vyhradit též zastupitelstvo. Z toho vyplývá, že o tom nemůže rozhodnout starosta obce (s výjimkou, kdy vykonává funkci rady tam, kde rada obce není zřízena) ani například vedoucí odboru. Pokud tedy nerozhodne oprávněný orgán obce o podání výpovědi z nájmu bytu, může to soud považovat za neplatný právní úkon. Jinými slovy - může to v konečném důsledku vést k tomu, že žaloba o přivolení k výpovědi bude zamítnuta. Domnívám se současně, že pravomoc rozhodnout o podání výpovědi z nájmu bytu nemůže rada obce delegovat na jiného. Nikdo jiný než oprávněný orgán obce nemůže rozhodovat o ukončení právního vztahu.
OBEC JAKO VEŘEJNOPRÁVNÍ SUBJEKT V POZICI PRONAJÍMATELE
Soud se však vyslovil zajímavě k otázce důležitosti sociální situace nájemce, a to hned ze dvou hledisek.
1. Kdy je výpověď z obecního bytu v rozporu s dobrými mravy: Soud vyslovil právní větu: "Postup pronajímatele (obce), který z důvodu podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ dal výpověď z nájmu bytu nájemci, jenž je příjemcem opakovaných dávek sociální péče (osobou sociálně potřebnou), aniž by před podáním výpovědi, resp. žaloby o přivolení nájmu bytu vytvořil tomuto nájemci účinnou součinnost při řešení jeho vypjaté sociální situace, je relevantní skutečností, která může vést k aplikaci § 3 odst. 1 ObčZ z důvodu jednání pronajímatele (podání výpovědi z nájmu bytu) v rozporu s dobrými mravy." Pokud jde o citovaná ustanovení, pak § 711 odst. 1 písm. d) obsahuje výpovědní důvod "jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce".
V případě § 3 odst.1 jde o toto ustanovení: "Výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy."
2. Jak má obec primárně postupovat, pokud jí nájemník neplatí: V druhé právní větě soud naznačil řešení: "Jestliže si nájemce, který je jinak příjemcem opakovaných dávek sociální péče, neplní platební povinnosti z titulu nájemního vztahu (neplatí nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu), může příslušný orgán sociálního zabezpečení v souladu s § 102 odst. 3 zákona č. 100/1998 Sb., o sociálním zabezpečení, ve znění pozdějších předpisů, správním rozhodnutím ustanovit zvláštního příjemce (pronajímatele či správce bytového fondu) pro část výplaty dávky sociální péče (peněžitého příspěvku) poskytované nájemci tak, aby se výplatou dávky dosáhlo účelu, kterému má dávka sloužit."
VÝKLAD K UVEDENÝM PRÁVNÍM VĚTÁM ROZSUDKU
Uvedený rozsudek a citace právních vět vytvářejí následující právní situaci:
1. Obec jako veřejnoprávní subjekt má jiné postavení než kterýkoli jiný soukromý pronajímatel. Úloha obce v sociální oblasti předpokládá, že obec bude před podáním výpovědi z nájmu bytu zkoumat sociální situaci nájemce.
2. Pokud zjistí, že nájemce není objektivně schopen hradit nájemné, neměla by obec přistupovat hned k výpovědi, ale měla by poskytnout potřebnou součinnost k tomu, aby situace byla řešena jinak.
3. Řešení je více, zejména to, aby se nájemné dostalo obci ze sociálních dávek, což zákony umožňují, a pro platbu dluhu umožnit splátky.
Jinými slovy: Obec by podle názoru soudu neměla být "bezohledná" tak, jak si to může dovolit soukromý subjekt. Je zde tedy určitá nerovnost, s níž pracuje i soud. Jestliže ocitujeme z odůvodnění rozsudku, pak z úvahy o této nerovnosti dovodíme, že ani když obci nájemník dluží, obec nemusí u soudu uspět s výpovědí, pokud soud dojde k závěru, že došlo k rozporu s dobrými mravy právě s ohledem na to, že obec je veřejnoprávní subjekt.
I kdyby tedy v daném případě nebyly shledány závažné formální vady výpovědi a otázky spojené s rozhodnutím obce o podání výpovědi z nájmu bytu, jak již shora bylo popsáno, přesto - právě s ohledem na sociální aspekt věci - by nebylo možno žalobě vyhovět. Pokud totiž, i přes zjištění, že žalovaní jsou považováni za sociálně potřebné osoby, žalobce setrval na podané žalobě, ačkoliv z důkazního řízení vyplynulo, že objektivně není v možnostech žalovaných dlužnou částku uhradit žalobci jinak než ve formě splátek, a nadto žalobce žalovaným nevytvořil odpovídající součinnost (možnost ustanovení bytového družstva jako zvláštního příjemce části dávek sociální péče, které jsou vypláceny žalovaným, příp. návrhem na výměnu bytu, resp. určitou poradenskou pomoc, jaké jsou možnosti řešení dané situace atd.), je takový postup žalobce očividně v rozporu s § 3 odst. 1 ObčZ.
Soud se vypořádává i s námitkou, že oblast smluvních vztahů o nájmu bytů je oblast soukromoprávní sféry. V souladu s dnes už konstantní judikaturou vyslovuje názor, že "i když žalobce vystupuje jako subjekt (právnická osoba) v soukromoprávní oblasti, je nutno mít stále na paměti, že otázka hospodaření a správy s obecním majetkem je v některých aspektech zásadně odlišná od jiných subjektů (např. obchodních společností)".
Soud v předmětném odůvodnění dokonce připouští, že žalobě o přivolení výpovědi z nájmu bytu není možné vyhovět ani v tom případě, když se v průběhu jejího projednávání zásadně změnily okolnosti týkající se sociální situace žalovaných.
I kdyby soud v daném případě absentoval od shora uvedených (především) hmotněprávních okolností, jež přivodily procesní neúspěch žalobce, přesto by podle názoru soudu nebylo možno žalobě vyhovět, a to pro zásadní změnu sociálních a majetkových poměrů na straně žalovaných.
JE NÁZOR SOUDU SPRÁVNÝ?
Uvedený rozsudek právem vyvolá polemiku. Obec má na jedné straně zákonem uloženou povinnost jednat hospodárně, na druhé straně má takto ztíženou pozici. V každém případě ve světle těchto právních názorů by obec měla vytvořit mechanismus včasného zachycení problematických nájemníků, aby jim mohla poskytnout metodickou pomoc, popřípadě zajistit pro sebe peníze z jejich sociálních dávek. Podobnou "záchytnou síť" mohou zajistit sociální odbory ve spolupráci s odbory bytovými. Pokyn ke konkrétním krokům však musí přijít od orgánů obce. V případě, že dluhy narostou do astronomických výšek, bývá často pozdě. A jak ukazuje rozsudek soudu, nemusí obec uspět ani s výpovědí z nájmu.
Jana Hamplová
advokátka, stálá spolupracovnice redakce
Pro přidávání komentářů se musíte nejdříve přihlásit.
Dobry den, ocitla jsem v tezke situaci,.dostala jsem vyp
oved z obecniho bytu,pravda,dluzim na najemnem, ale pracuji a jsen schopna dluh postupne hradit,ale kdyz prijdu o bydleni, tim padem o praci .
V byte bydlim 24let, jenom ted vznikl problem, byla jsem bez prace, jsem vdova a kdyz me vystehuji budu na uluci,.je to pro me likvidacni. s pozdravem Vitousova