Snad málokteré ustanovení zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) vyvolává tolik otázek a praktických potíží jako § 39 (viz rámeček), který upravuje základní pravidla pro dispozice s nemovitostmi. Je tomu tak proto, že zákon nemůže pamatovat na všechny případy, které mohou nastat,...
Snad málokteré ustanovení zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) vyvolává tolik otázek a praktických potíží jako § 39 (viz rámeček), který upravuje základní pravidla pro dispozice s nemovitostmi. Je tomu tak proto, že zákon nemůže pamatovat na všechny případy, které mohou nastat, výklad zákona není snadný. A tak přesto, že platí staré pravidlo "kde není žalobce, není ani soudce", obce se správně s ohledem na významnost dispozice s nemovitostí obávají riskovat chybný postup. To jim ale nebrání si často samy proces prodeje pořádně zkomplikovat, že pak neví, kudy kam. Pokusme se zmapovat ve dvou pokračováních nejen platnou právní úpravu, ale také identifikovat nejčastější otázky, které v praxi vznikají, a najít jejich řešení.
ZÁMĚR OBCE, JEHO SCHVÁLENÍ A ZNĚNÍ
Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku je takové slovní sdělení, z něhož je uvedený cíl obce patrný. Je jedno, zda obec zahájila proces ze svého podnětu nebo na žádost někoho. Podstatné je, že obec musí umožnit neurčitému okruhu zájemců, aby se o uzavření smlouvy ucházeli. Je to obrana proti neveřejnému rozhodování o tak zásadních úkonech obce, kterým se buď majetku zbavuje, nebo jej dočasně někomu dává do užívání.
Záměr obce by měl nejlépe schvalovat ten orgán, který pak schvaluje samotný úkon. Praxe a judikatura však například tolerují, aby záměr obce prodat či darovat schvalovala i rada obce nebo starosta v pravomoci rady tam, kde rada není. Osobně to nepovažuji za šťastné. Může to vést k paradoxním situacím - zájemce požádá o prodej nemovitosti obce, rada shledá, že nemovitost je možné prodat, záměr zveřejní, přihlásí se více zájemců, zpracovávají nabídky - aby pak zastupitelstvo prodej zrušilo.
Obec v takovém případě nepůsobí jako partner věrohodně. Záměr nemá jasnou formu - mimo pravidel, která dává zákon sám, ale měl by splňovat všechny obecné náležitosti, tj. měl by být jasný, srozumitelný a určitý. A dát návod, jak se má zájemce o uzavření smluvního vztahu s obcí ucházet.
OZNAČENÍ NEMOVITOSTÍ
Velmi často se chybuje v označení nemovitostí, kdy obce projevují nevšední kreativitu. Například zveřejňují prodej parcely "cca 500 m2", pracovní označení 85, bývalá louka Nad vesnicí...", apod. Zákon je přitom velmi přísný - nemovitosti musí být označeny podle zvláštního zákona platného v době zveřejnění záměru - konkrétně se má na mysli § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, který výslovně uvádí, jak které nemovitosti mají být označeny:
a) pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu,
b) pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží,
c) budovy označením pozemku, na němž jsou postaveny, číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově nepřiděluje, způsobem jejího využití a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
d) rozestavěné budovy označením pozemku, na němž jsou rozestavěny, a označením, že se jedná o rozestavěnou budovu,
e) byty a nebytové prostory označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány,
f) rozestavěný byt a nebytový prostor označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v rozestavěném domě s byty a nebytovými prostory, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, a označením, že se jedná o rozestavěný byt nebo nebytový prostor.
Zákon pamatuje i na věci tzv. v běhu, tj. na pozemky, které ještě nejsou evidovány v katastru nemovitostí, ale vznikají na základě nového geometrického plánu:
Má-li být část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí vzniknout nový pozemek, je přípustné též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je vymezena...
Pokud je nemovitost v záměru označena jinak, může být uzavření smluvního vztahu na základě takto zveřejněného záměru zpochybněno pro rozpor se zákonem.
VYJÁDŘENÍ ZÁJEMCŮ A PŘEDLOŽENÍ NABÍDKY
V praxi se často stává, zvláště u nemovitostí, u kterých se má "samo sebou", že je koupí ten který zájemce, a to už proto, že o prodej (nájem apod.) sám požádal, prodej (pronájem...) jemu má logiku, logický smysl, že se záměr zveřejní, a pak se na zasedání orgánu přímo rozhodne o prodeji (pronájmu... apod.). Nabídka schází. Navzdory pravidlu "není žalobce není soudce" je tato absence "nebezpečná" pro možné zpochybnění právního úkonu v budoucnu. To proto, že právní vztahy obce se neřídí pouze zákonem o obcích, ale i obecnými právními předpisy, v daném případě občanským zákoníkem. Uvědomme si, že obec zveřejňuje záměr, a zájemce dává v podstatě návrh na uzavření smlouvy. Ustanovení § 43a odst.1 občanského zákoníku říká: "Projev vůle směřující k uzavření smlouvy, jenž je určen jedné nebo více určitým osobám, je návrhem na uzavření smlouvy, jestliže je dostatečně určitý a vyplývá z něj vůle navrhovatele, aby byl vázán v případě jeho přijetí." To neznamená, že nabídka musí být vždy písemná (je to ale obvyklé a transparentnější), ale být musí. Pokud je zaznamenána do zápisu zasedání, budiž, splňuje-li požadavek určitosti atd., ale to se také může změnit v dohadování na místě "kdo dá víc", a dražba rozhodně nabídkové řízení není. Proto by měla obec při zveřejnění záměru dát jasná pravidla, jak má zájemce podávat nabídky, a bez jasné nabídky (návrhu na uzavření smlouvy) vůbec nerozhodovat. Pro úplnost podotýkám, že zveřejnění záměru může též vyvolat vlnu vyjádření občanů, aby obec daný právní úkon nečinila (dokonce jsou známy případy referenda v zásadnějších případech). Záleží také na odpovědnosti zastupitelů, jak vyslyší nesouhlasné hlasy (patrně to bude záviset na počtu "odpůrců" a jejich motivech).
Z hlediska právního proces probíhá takto:
obec zveřejní záměr,
zájemci předloží nabídky = návrhy na uzavření smlouvy,
obec jednu z nabídek (návrhů na uzavření smlouvy) akceptuje a rozhodne o uzavření smlouvy.
Bez prostřední fáze by nemělo k uzavření smlouvy nikdy dojít.
Osobně jsem odpůrcem zveřejňování záměru obce prodat už konkrétní osobě, což předem vylučuje ostatní zájemce, protože je takové zveřejnění "mate", a přitom se obec třeba připravuje o lepší nabídku. Proto by ze zveřejnění záměru mělo být patrné, že každý se může o nemovitost ucházet a dát vlastní nabídku, že obec ještě není rozhodnuta.
CENA ZPRAVIDLA V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÁ
Tento požadavek je jen upřesněním požadavku § 38 odst. 1 zákona o obcích: "Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku." Jinak řečeno obec by se neměla zbavovat svého majetku pod cenou, protože je to především nehospodárné. Cena v místě a čase obvyklá se zjišťuje různě, nejobvyklejší metodou se ukázal názor dvou tří regionálních realitních kanceláří (levnější verze), cenu může rovněž sdělit znalec (musí se uhradit) nebo vychází ze samotné znalosti zastupitelů. Podstatné je, že pokud dochází k odchylce, stanoví zákon povinnost odchylku odůvodnit. Z hlediska hospodárnosti nepostačí odůvodnění "my jsme takto prostě chtěli rozhodnout", ale musí jít o důvod objektivní, obecně přijatelný. Podobných důvodů může být mnoho - například opakovaná marná snaha prodat za cenu v místě a čase obvyklou a přitom vysoké náklady na rekonstrukci pro obec, prodej za nižší částku z důvodu nějakého handicapu nemovitosti (špatné umístění), nebo jiný veřejný zájem - symbolické nájemné jen aby dotyčný provozoval na obci žádanou službu (například prodejnu) apod. Tedy cena v místě a čase obvyklá by měla být pravidlem, nemusí být však vždy. Když není, musí být předem odůvodněna - vytváření důvodů ex post, například až při soudním řízení, soudy nemusí akceptovat. Pozor také na správné uzavírání smluv. Opakovaně se setkávám s uzavíráním nájemních smluv za nájemné 1 Kč ročně. I když je k tomu objektivní důvod, to není nájemní smlouva, ale skrytá smlouva o výpůjčce, tedy nájemní smlouva by byla shledána za neplatnou pro obcházení zákona. Základní rada je, aby obce nečinily věci složitější, než jsou. Chtějí-li dát nájem v podstatě zadarmo, ať nedělají nájem, ale výpůjčku, která je skutečně zdarma apod.
JANA HAMPLOVÁ
advokátka a členka redakční rady Moderní obce
Co říká paragraf 39
(1) Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru.
(2) Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna.
(3) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí.
Pozn.: Části podstatné pro výklad jsou označeny tučně.
