Satelitní městečka i nová bytová výstavba uvnitř měst poznamenaly naši krajinu dříve nepoznaným, většinou nepříliš šťastným způsobem. Mnohá města se snaží, byť se zpožděním, ale přece, zachránit, co se ještě dá. Jedním z nich jsou Roztoky u Prahy, s jejichž starostkou Ing. arch. Olgou Vavřínovou jsme na toto téma hovořili.
Poutače developerů nabízející nové rodinné domy a byty v Roztokách nelze při příjezdu do města přehlédnout. Námitky proti tomuto způsobu výstavby jsou četné, ale přesto: Může být developerská výstavba bytů pro obec přínosem?
Jen tehdy, pokud se najde osvícený developer, který spolupracuje s městem. Ale jestli nějakého osvíceného developera znáte, řekněte mi o něm. Ti naši to opravdu nejsou. Jestliže developer přivede do města, do bytů, které tu postaví, větší množství lidí, pak lze předpokládat, že značná část z nich jsou rodiny s dětmi. Ty budou samozřejmě od města vyžadovat určitý servis - školky, školy, hřiště... Zcela legitimní požadavek města proto je, aby investor zároveň s byty řešil veřejný prostor, komunikace a další vybavenost. Tomu se ale každý vyhýbá, protože z toho nejsou peníze. U nás zpočátku radnice ve své neznalosti i určité naivitě zastávala dokonce názor, že když sem dostaneme víc lidí, bude to pro obec přínosem. To dodnes nechápu.
Je ale dost měst a obcí, které se radují, když počet jejich obyvatel stoupá.
Naše město má oficiálně hlášených 6500 obyvatel a prognózy hovoří o tom, že při zachování dosavadního tempa výstavby by mohl tento počet během čtyř pěti let vzrůst na devět až deset tisíc. Nevím, jestli tohle je zrovna ta meta, po které toužíme. Možná jsou obce, které vidí v developerské výstavbě plus, ale já bych se toho spíš bála, protože tito investoři chtějí zákonitě co nejvíc vydělat. To je v pořádku, ale na druhé straně je tu obec, která by měla hájit to, čemu se říká udržitelný rozvoj. Když už si do obce pustí novou výstavbu, pak tato zástavba nesmí být tupá, ale zajímavá, a to i pro starousedlíky. A to ta dosavadní určitě není. Proto jsme ji koncem minulého roku stopli a na pět lokalit, které jsou územním plánem vymezeny pro bytovou výstavbu, vyhlásili stavební uzávěru.
Smí obec ze zákona něco takového udělat?
My jsme stavební uzávěru vyhlásili v době, kdy platil ještě starý stavební zákon, a to právě proto, že v novém zákoně není tato záležitost zcela jasná. Některé pojmy nejsou jednoznačné a odborníci je interpretují různě. Proto jsme spěchali, abychom to stihli ještě loni.
Jak na to reagovali developeři, kteří tu staví?
Máme jich tu několik, přičemž jeden z nich je majoritní, protože vlastní většinu pozemků. Samozřejmě se naštvali, protože jsme s nimi o stavební uzávěře předem nejednali. Naše rozhodnutí napadli a podali Nejvyššímu správnímu soudu návrh na zrušení opatření obecné povahy. Nejvyšší správní soud si s tím nevěděl rady, takže řízení přerušil, a tato situace zatím trvá. Ale opatrně doufáme v úspěch, protože v jiné, podobné kauze Nejvyšší správní soud rozhodl tak, že nám to dává naději. Rozhodnutí by totiž mohlo znít, že stavební uzávěra není opatření obecné povahy. To by znamenalo, že by se developeři museli obrátit na jiný soud. Ale aby snad nedošlo k mýlce, stavební uzávěra neznamená stop jakékoli výstavbě. Je to jen její pozastavení do doby zpracování regulačních plánů na příslušné lokality určené k zástavbě.
Během pozastávky hodláte zpracovávat regulační plány?
Mimo jiné. My se potřebujeme nadechnout, zmapovat průšvihy, které se tu udělaly, nedopustit, aby pokračovaly, a vymyslet, jak situaci řešit. Zásadní problém je dopravní infrastruktura. Naše město je průjezdné jedinou komunikací, která je v katastrofálním stavu. Pokud ji nerozšíříme a neopravíme, nebudou lidé vůbec moci autem vyjet. Spousta lidí si to uvědomuje, jen developeři nikoli. Regulační plány chceme zpracovat mj. proto, aby byli nuceni respektovat i zájmy města, tj. stavět také školky, komunikace, chodníky, zakládat veřejnou zeleň, dělat vše tak, jak to ostatně územní plán předpokládal. Zní to jako samozřejmost, ale když se podíváme na výsledek... Developeři zkrátka šetří všude, tedy také na komunikacích, protože ty se nedají prodat. Proto jsou tak strašně uzounké, s výhybnami, často jen s jedním chodníkem.
Co to jsou výhybny?
To znamená, že komunikace je jen natolik široká, aby jí projelo jedno auto a jen v některých místech je rozšířená, aby se protijedoucí vozidla mohla navzájem vyhnout. Dovedete si představit, že někdo chce zastavět lokalitu 260 byty s tím, že uvnitř bude jedna úzká komunikace pouze s výhybnami? Podle územního plánu měly všude být široké městské třídy, stejné jako ty dosavadní, které tu byly založeny v roce 1926, kde má každý chodník vlastní alej. Taková ulice ovšem vyžaduje minimálně 25 metrů šířky, což je pro developera strašně moc zbytečných metrů.
Stesky na developerskou výstavbu a na satelitní městečka se snášejí už delší dobu. Proč muselo k této situaci vůbec dojít, když obec má v rukou prakticky všechny hlavní nástroje ovlivňující rozvoj území - územní plán, regulační plán, stavební povolení?
V podstatě to bylo určité nepochopení. Po revoluci přišli na radnice lidé s morálním kreditem, ale nikoli odborníci na stavění. Konkrétně u nás to vypadalo tak, že se dlouho nic nedělo, nestavělo se, ale všichni rychle pochopili, že je nutný územní plán. Ten se zpracoval, byla k němu schválena i prováděcí vyhláška. Problémem ale bylo a je, že územní plán je v měřítku 1 : 5000, což znamená, že domy i parcely jsou tam strašně maličké. Laikovi to tudíž moc neříká a do dalších dokumentů územního plánu většinou už nenahlíží. Byla jsem ve skupině, která územní plán dělala, proto vím, že jsme doporučovali nechat zpracovat na rozvojové plochy i regulační plány. Jenže tehdejší stavební zákon tuto povinnost neukládal, proto se obce většinou spokojily jen s územním plánem.
Čí byly pozemky, které jsou dnes určeny jako rozvojové plochy?
Byly soukromé, přičemž největší restituent žije v Austrálii. Pro radnici bylo příliš drahé se za ním vypravit, ale pro zkušeného developera, který si majitele zjistil z katastru nemovitostí, nikoli. Takže jich většinu skoupil a dnes z nich má skvělý zisk. Obec se pořád jako by jen vezla, developer byl vždy o pár kroků napřed. Proto se nyní snažíme zachránit alespoň to, co se dá. Ty největší developery jsem dokonce vyzvala, aby s námi začali na regulačních plánech příslušných lokalit spolupracovat. Odezva od toho největšího ale není zrovna nejlepší.
Ovšem jak chcete přesvědčit developera, aby postavil mateřskou školu, hřiště a další vybavenost, když mu z toho nekyne žádný zisk?
To je otázka. V dnešní době lidé už neběží za každou vábničkou, a když si kupují byt nebo dům, požadují určitý standard. Do něho patří i to, že si děti mají kde hrát, chodí po chodníku alejí stromů skýtajících stín, nemusí kvůli každé maličkosti sedat do auta a jet někam daleko. Jejich okolí je přátelské, skýtá možnost navazování kontaktů, vytváření společenství. U nás sice není situace tak tristní jako v satelitních městečkách, ale o to víc musíme dbát na to, aby nová zástavba zapadla do té existující, nevytvářela něco, co je Roztokám cizí. A také na to, aby developer nepřenášel veškeré náklady související s nutným servisem pro nové obyvatele na radnici.
Satelitní městečka jsou bohužel skutečností, která nezmizí. Nenastane za dvacet let situace, kdy se budou vymýšlet programy jejich revitalizace, stejně jako dnes pro panelová sídliště?
Trochu se obávám, že se satelitními městečky se už vlastně nedá dělat vůbec nic. Nikoli nadarmo se říká tomuto typu zástavby paneláky naležato. Nevím, jak je zlidštit, oživit, vdechnout do nich život. Jak zařídit, aby se tu vytvořily zóny přirozeného setkávání, prostor pro vytváření přirozených vztahů a vazeb, toho, co dělá město městem. Zatím je praxe taková, že se k obci přifaří hnízdo rodinných domů, kde lidé žijí za svými ploty, neobejdou se bez auta, ale spíše dvou aut, protože pro každou maličkost je nutné někam vyjet. Rodinné domky jsou navíc postaveny tak, že vytvářejí neuvěřitelnou bariéru mezi krajinou a městem, protože se mezi nimi nedá projít, zatímco panelová sídliště byla prostupná, měla určitou sociální tmelící vazbu, lidé se tu potkávali. V satelitních městečkách najdete jedině ulice, po nichž se jezdí autem.
Škody, které se napáchaly, jsou opravdu velké a nyní je možné už jen zamezit jejich pokračování. Čím dříve, tím lépe.
JIŘINA ONDRÁČKOVÁ
