Na co a jak by se obce a města v souvislosti s aktualizací nástrojů bytové politiky z dílny ministerstva pro místní rozvoj měly připravovat, aby mohly mezi prvními uspět při žádostech o investiční podporu výstavby nových bytů pro sociální bydlení? Ministr JUDr. Cyril Svoboda odpovídá: "Vyhledávat v terénu rodiny, které budou sociálně potřebné a k takovému ubytování vhodné. Vyhledávat a oslovovat investory takového nájemního bydlení. Připravovat vhodná území k této výstavbě nebo nabídnout vhodnou nemovitost k přestavbě za uvedeným účelem."
Ministerský materiál "Aktualizace nástrojů bytové politiky" nepřináší nějaké zcela nečekané a převratné myšlenky v bytové politice. Pod úhlem nových výzev a nových situací však znovu kriticky prověřuje nástroje legislativní a dotační, které bytová politika dosud u nás měla k dispozici. Česká republika se totiž nejen stala členskou zemí Evropské unie, ale ve světové ekonomice navíc také dochází k prudkým turbulencím. Proto, jak upozorňuje ministr Svoboda, se touto Aktualizací některé dosavadní nástroje dokonce i ruší nebo naopak zavádějí některé nové (šéf rezortu pro místní rozvoj nám rozhovor poskytl ještě před tím, že Poslanecká sněmovna vyslovila 24. března vládě nedůvěru a kabinet Mirka Topolánka začal chystat podání demise).
Můžete to, pane ministře, více upřesnit?
Členství v Evropské unii ukazuje, že mnohé instrumenty bytové politiky, tedy zejména dotační tituly, nejsou zcela konformní s komunitárním právem. Ne snad, že by s ním byly v rozporu. Přesto je třeba podle zcela nových schémat a přístupů prověřit a zkoumat, zda poskytováním určité formy podpory není narušováno nebo zkreslováno zdravé tržní prostředí. Zda zásahy, kterými stát bytový trh ovlivňuje, nevytěsňují z tržního prostředí soukromé aktivity. Zásahy státu musíme umět obhájit. A to i přes to, že bytová politika není v celé EU koordinována. Je nám například líto, že sociální bytová politika není součástí kohezní politiky. Mojí představou je, že v příštím programovém období EU se tak stane. O problematice spojitosti Evropy a bytové politiky by bylo vhodné více informovat veřejnost, a to jak laickou, tak odbornou, neboť v médiích neustále čteme od-sudky toho či onoho finančního nebo legislativního nástroje z hlediska zvyklosti tržně rozvinutých zemí EU. S plnou vážností říkám, že i my jsme tržně rozvinutou zemí. Máme však své historické souvislosti bytové politiky. Ne všechny, byť i dobré nápady z jiných zemí lze v českém prostředí použít.
Jednu změnu přístupu členských zemí však přece jen uvedu: Postupně dochází k přehodnocení dosavadního trendu dotování "na cihlu" a k návratu cílené adresné dotace. Pokud se ještě vrátím k ekonomickému pozadí našich aktualizačních snah, je třeba uvést dvě roviny. Jedna rovina je dána skutečně poměrně překotným vývojem cen na trhu jak vlastnického bydlení, kdy rezidenční trh trvale rostl nejen do objemu, ale hlavně co se týče jednotkových cen, ale i trhu nájemního bydlení - a to zejména u regulovaných nájmů. Dostředivá tendence velkých center v ČR zejména vedla ke zvyšování cen pozemků, zvyšování marží developerských firem a jen poměrně málo se projevila v růstu cen stavebních prací. Ty se od inflačních indexů v bytové výstavbě lišily jen velmi málo. Masivně na trh vstoupily firmy zabývající se opravami bytů se zaměřením na zateplení. Druhá rovina je reakcí na současné problémy světové ekonomiky. Již od počátku roku 2008 banky výrazně měnily svoji politiku přístupu ke klientům. Byť se snažily tvrdit, že málo poskytnutých úvěrů je dáno nezájmem klientů, skutečný problém byl u nich. Respektive u jejich zahraničních vlastníků. Ti stanovili jednotně pro evropský trh přísnější přístup. Je to pro mnohé klienty reakce nepříjemná a přináší jim určité vystřízlivění, ale je to reakce logická. Zhroucení jedné části "amerického snu" Billa Clintona, pod jehož vedením byly polostátní hypotekární instituce nuceny poskytovat od poloviny 90. let úvěry na nákup nemovitostí i nízkopříjmovým domácnostem, ukázalo, že zřejmě nelze říci, že každý na vlastnické bydlení dosáhne. A já dodávám - při vědomí našich zkušeností - možná na nákup dosáhne. Otázkou však je, zda bude schopen se o nemovitost také dále zodpovědně starat. ČR má - z pohledu hypotečního bankovního sektoru v bytové oblasti - poměrně zdravé portfolio úvěrů. Neočekávám, že dojde k masivnímu zhoršování schopnosti splácet. Naše hypoteční banky jsou zdravé. Přesto je ono - pro někoho překvapivé - zpřísnění přístupů bank zřejmě žádoucí. Všechny tyto vlivy jsme se snažili vstřebat do naší koncepce. Významněji než kdykoli dříve se zaobíráme těmi skupinami obyvatel, které současný vývoj na trhu bydlení nějak diskvalifikuje.
Hlavním a pro mne osobně nejdůležitějším znakem naší "aktualizace" je její komplexnost a provázanost. Ať už v legislativní, nebo dotační části. Všude s oblibou uvádím, že má několik základních pilířů. Nápravu minulosti v podobě dokončení deregulace nájmů, avšak s přívlastkem zmírnění tempa v některých lokalitách. Dále nápravu v oblasti legislativní úpravy nájemních vztahů, tedy novelu občanského zákoníku. A jako nejvýznamnější se jeví řešení negativních dopadů vývoje na některé skupiny obyvatel, zejména podporou výstavby bytů s přesným sociálním zacílením, případně jinou formou sociální kompenzace.
Materiál byl do vlády připraven již v lednu 2009. V připomínkovém řízení však zůstaly nedořešeny některé nejasnosti. Protože pro mě je to materiál stěžejní, odložil jsem spěch a chci vše řádné vyargumentovat, projednat a vysvětlit s dalšími resorty. Představuji si projednání ve vládě nyní v dubnu. Jeho kladný výsledek by znamenal start všech navržených opatření.
Proč chcete - ve smyslu iniciativy poslance Tomáše Kvapila a jeho kolegů - odložit deregulaci nájemného do roku 2012, avšak jen ve velkých krajských městech a v celkem 19 městech Středočeského kraje nad 10 tisíc obyvatel? Nebylo by vhodné "tváří v tvář" hospodářské recesi zahrnout do tohoto návrhu i další města (a také Ostravu a Ústí nad Labem), v nichž sice měsíční nájemné je podstatně nižší než třeba v Praze, ale také jsou tam i podstatně nižší průměrné mzdy - a obvykle i podstatně vyšší nezaměstnanost?
Původní záměr zákonodárců v roce 2006, kdy se "deregulační" zákon č. 107/2006 Sb. schvaloval, byl navyšovat rovnoměrně, tedy v podstatě po přímce. Současný stav růstu regulovaných nájmů však připomíná parabolu. Novela by stav vrátila opět k přímce. Nic víc, nic míň. Cílové nájemné ve výši zhruba 5 % prodejní ceny se nemění. Do výčtu byla zařazena pouze ta města, kde bylo překročeno nájemné v průměru 40 Kč/m2. Tuto hodnotu považuji pro uvedený segment bytů (tedy pro byty postavené před rokem 1993) za "reprodukční". Pod touto hodnotou mohou stále ještě někteří pronajímatelé oprávněně argumentovat, že na bytový fond doplácejí. Obraz krize v návrhu nehledejte. O změně se diskutuje už od července 2008. Možná je škoda, že se k ní nepřistoupilo dříve. Porovnání mzdové, tedy kontrola z hlediska podílů výdajů na bydlení v cenzových domácnostech, nám bohužel mimo Prahu příliš neřekne. Nezaměstnanost se bytové politiky v nájemním bydlení sice také dotýká, ale jiným způsobem. Protiargumentem vašemu tvrzení může být i relativně vyšší nabídka bytů v Ústí a Ostravě.
Z čeho jste vycházeli při svých plánech na podporu sociálního bydlení pro osoby s fyzickými nebo sociálními handicapy?
Během funkčního období této vlády konečně došlo ke shodě na sociální definici skupiny ohrožených. Tedy stanovení oněch handicapů. Investiční podpora pro tuto skupinu nabídne nové příležitosti. Dotace bude proti dosavadním zvyklostem skromnější, ale na druhou stranu se poskytování dotací rozšíří i na další subjekty než jen na města a obce. Ty by měly pomoci při realizaci druhé, doplňkové formy podpory, tedy provozní dotaci některým pronajímatelům. Tato forma bude použita jen tam, kde prokazatelně nepomohou jiné nástroje včetně sociálních dávek. Více v tuto chvíli nelze uvést. Jednotlivé varianty procházejí diskusí a uvedením některé konkrétní bych ty ostatní diskvalifikoval.
Jak velké by nové byty pro sociální bydlení měly být? Jaké maximální přípustné výše by mohly dosáhnout náklady na jejich výstavbu a jak vysoká by mohla být investiční dotace?
Investiční podpora je uvažována ve výši 6500 Kč/m2, a to maximálně 0,5 mil. Kč na jeden byt. Ale nevylučuji, že v procesu schvalování ve vládě či procesu notifikace může být ještě vytvářen tlak na snižování těchto hodnot. Zdroje budou národní. Cesta peněz, tedy forma poskytování, také není nyní tím hlavním. Zatím se jeví jako výhodnější poskytováním prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. Ale umíme si představit i poskytování z rozpočtu MMR.
Pokud jde o provozní formu podpory, platilo by nějaké omezení na velikost, kvalitu bytu, v němž by soukromý pronajimatel na základě smlouvy s příslušnou obcí zajistil bydlení potřebných osob? Refundoval by stát obci částku, kterou by sama dorovnávala soukromému pronajimateli výši nájemného vybraného od ubytovaných osob?
Tady vstupujeme na ještě tenčí led než u předchozí otázky. Projednávání variant je natolik košaté, že nyní uvést konkrétní podobu by opravdu mohlo vést k celkovému podtržení procesu. Proto snad jen několik úvah: Provozní forma je skutečně myšlena jen jako doplněk. Nikdy se nebude rovnat sociální dávce. Ta je oním klíčovým a plošným nástrojem. Jestliže však v jednotlivých konkrétních případech selže, nebo pokud by se týkala výrazně handicapovaných skupin, může být podpora doplněna tak, že pronajímateli nabídnete možnost podpory, pokud bude souhlasit s přijetím takové domácnosti do nájmu nebo s jejím setrváním v něm.
Počítá MMR s tím, že by pro obce připravilo metodiku k uzavírání těchto smluv se soukromými pronajímateli?
Obce budou důležitým prvkem naší koncepce. Ovšem nikoli ve formě direktivní, ale ve formě pobídkové. Chceme s nimi spolupracovat na základě jejich zájmu.
Není cíl postavit během příštích tří let v "přesně definovaných lokalitách" zhruba 8500 bytů pro sociální bydlení nízký?
Znovu zacházíme do přílišných detailů. Číslo uvádíme při současné znalosti vývoje statistických údajů a při reálném pohledu na možnosti státního rozpočtu. Každý ministr by chtěl být štědřejším donátorem. Jenže mějme na zřeteli, že každý takový byt s nájemným, které bude netržně upravováno, může zkreslovat místní trh a podkopávat soukromé aktivity. Takže s dotacemi opatrně, abychom polévku nepřesolili.
Neměly by se nové byty pro sociální bydlení s pomocí investiční dotace stavět především tam, kde jejich obyvatelé budou mít i naději na získání zaměstnání, než tam, kde tato možnost zaručeně nebude?
Každý vývoj na trhu práce se odráží na koupěschopnosti. Ale každý vývoj má svoji místní odlišnost. Problémy se zaměstnaností mohou vést ke zvýšenému pohybu lidí, ale stejně dobře se zase jinde vůbec na pohybu lidí projevit nemusí. Pokusy stavět byty tam, kde vzniká nová pracovní příležitost, jsme již zažili. Pokusy stavět byty tam, kde je nezaměstnanost, také. Tyto sociálně orientované byty mohou spíše pomoci skupině druhé. Ale znovu říkám, přímá souvislost je obtížně obhajitelná a najde dosti odpůrců a odborníci se v názoru na prospěšnost neshodnou.
Které hlavní změny občanského zákoníku MMR navrhuje?
Změny obsahují zejména ustanovení o přechodu nájmu bytů a povinnost ohlášení osoby ve společném nájmu. Nově se zavádí možnost určení nájemného místně obvyklého při nedohodě stran soudní cestou. O důvodech a dopadech se v poslední době napsalo poměrně hodně. Zde uvedu jen to, že chci poděkovat obcím za podporu našeho návrhu, kterou prostřednictvím Svazu měst a obcí avizují.
MMR požaduje změny v podpoře výstavby nájemních bytů. V čem by měly spočívat?
Ve světě je běžné, že státy dohlížejí na to, aby v segmentu nově stavěných bytů nezanikly byty nájemní. A to bez dalšího přívlastku. Je to pro vyváženost velmi důležité. O nesmyslné adoraci vlastnického bydlení jsem již mluvil. Rád bych se mýlil, ale deregulace zcela určitě na náš trh nevrhne volné nájemní byty. Alespoň ne v nějaké masivní míře. Nadále totiž pokračuje statistikou potvrzený trend úbytku nájemních bytů, a to i přes zhoršení přístupu k hypotékám. Nicméně do bytů, které se nově postaví, se jen málo nastěhují budoucí pronajímatelé svého dosavadního staršího bytu. Zpravidla jej znovu prodávají. Chceme proto v nějaké tržně konformnější variantě podpořit i výstavbu nájemních bytů. Zatím uvažujeme o formě záruk za úvěry. V době problémů ekonomiky je to navíc velmi vhodná varianta podpory.
IVAN RYŠAVÝ
