Projekty v obecní výstavbě podporované státní dotační politikou by měly být finančně dosažitelné pro co nejširší veřejnost, především pro mladé rodiny. Ve skutečnosti tomu tak často nebývá.
| Je několik důvodů, které vedou ke zbytečně vynaloženým nákladům, a tím také drahé bytové výstavbě. Uvedu alespoň ty základní.
Jedna z příčin spočívá ve způsobu honorování projektantů. Jejich odměna se odvíjí z celkového objemu díla, nikoliv z výsledku výše investice či budoucí životnosti stavby. To je zárodek tvorby v mnoha případech konstrukčně složitých a funkčně málo způsobilých projektů. Navíc celková finanční náročnost projektů bývá ještě dokonána drahými materiály, které někteří projektanti předepisují (kvůli okamžitému "zbohatnutí") na základě smlouvy za uplatnění obchodního zájmu výrobce. To je ve vyspělých státech naprosto nemorální, neetické a nemožné. Naopak stavební firmy místo tlaku na produktivitu a kvalitu své práce raději vyvolávají dodavatelské souboje mezi výrobci a dodavateli materiálů. Nutí je do velkých cenových slev, které pak bezpracně vylepšují jejich hospodářské výsledky. Další příčinou drahé bytové výstavby je nedostatek vhodných pozemků. Obce o pozemky přišly většinou v restitucích či vinou spekulantů, načež stojí před těžkým úkolem, jak stavět byty a vyhovět např. požadavkům místních investorů. Realizátorem jednoduchých, racionálních, energeticky a ekonomicky šetrných projektů, které zajišťují celý průběh výstavby bytových objektů, domů s pečovatelskou službou a rodinných domů s důrazem na kvalitu bydlení, je společnost Invest CK, s. r. o., jejíž "matkou" je akciová společnost Cihelny Kryry. Příklady z OBCÍ Naše představy a podmínky spolupráce jsme zřetelně formulovali spolupracujícím projekčním kancelářím. Výsledkem jasného přístupu byly účelně vynaložené finanční prostředky jak z veřejných, tak i soukromých zdrojů. Příkladem jsou například projekty uskutečněné v Mariánských Lázních, v Kralupech nad Vltavou, Černošicích u Prahy a jinde. Veškeré konstrukce jsou navrženy z páleného materiálu, které zabezpečují vysokou pevnost a akumulaci tepla - rovnoměrné a přirozené klima ve vnitřním prostoru v teplém a chladném ročním období, difúzní schopnosti (cihla umožňuje odvést nadbytečnou vlhkost z místností ven a naopak). Tím je zajištěna tepelná a vlhkostní pohoda v obytném prostoru. Současně moderními výrobky z naší továrny v Kryrech splňujeme základní evropské požadavky na vlastnosti staveb, jako jsou mechanická odolnost a stabilita, požární bezpečnost, hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí, ochrana proti hluku, úspora energie a ochrana tepla. Stropy jsou z keramických panelů, což zkracuje dobu výstavby a výrazně přispívá k omezení tepelných mostů. Díky vysoké životnosti, barevné stálosti a nízké nasákavosti je vhodná pálená střešní krytina. Projekty jsou variabilní a lze je snadno přizpůsobit místním regulativům. Nízkou cenu domů výrazně ovlivňuje skutečnost, že se na nich podílejí místní stavební firmy a výrobci, čímž se daří stimulovat ekonomický rozvoj oblasti. V Kralupech nad Vltavou jsme takto postavili 54 bytových jednotek, přičemž cena 1 m2 bytu činila 9805 Kč (po odečtení čtyřsettísícové státní dotace). Např. byt o rozloze 50 m2 uživatel získal za 490 250 Kč (v ceně jsou nadstandardní kuchyňská linka, sporák, odsavač par, obklady, dlažby, PVC, sanitární zařízení včetně sprchového koutu, kompletní malby atd.)! V každém domě je samozřejmostí výtah. V Černošicích u Prahy byl tímto způsobem postaven dům s pečovatelskou službou, tj. pouze z poskytnuté státní dotace, bez jakéhokoliv dalšího dofinancování z obecního rozpočtu. Dům má 39 standardně vybavených bytů, společenskou místnost, zdravotnické a technické zázemí, výtah. Je patrné, že tyto projekty splňují parametry podpory a rozvoje obecní nájemní bytové výstavby a domů s pečovatelskou službou. Ovšem systém státních dotačních příspěvků je velmi rozporný. Podporuje též projekty, jejichž kvalita je pochybná a ceny bytů se po odečtení státních dotací pohybují na úrovni našich realizačních cen. Skomírající bytová výstavba je neustálým terčem diskusí vlády, Ministerstva pro místní rozvoj ČR i odborné veřejnosti. Výsledky jsou zatím skutečně neradostné V České republice připadá asi 355 bytů na 1000 obyvatel. V porovnání s vyspělými evropskými zeměmi by vzhledem ke složení a vývoji populace bylo třeba 400 bytů na 1000 obyvatel. Země se 400 byty na 1000 obyvatel staví ročně 5,5 bytu na 1000 obyvatel jako náhradu za fyzicky a morálně zastaralé byty. Z tohoto hlediska je nutné stavět v ČR 56 500 bytů ročně mimo doplnění výše uvedeného deficitu. Proto se objevily úvahy o tom, že kvůli rychlosti jenom "jakýsi" panelákový způsob výstavby pomůže dohnat bytový deficit. Z hlediska ceny má jít o nízkopodlažní budovy (aby se nemusely stavět výtahy) a vybavení bytů bude podobné holobytům...). Těm, kteří takto uvažují, transparentně argumentujeme na základě našich zkušeností. Jednou z nich je snaha o maximální využití pozemku ke snížení nákladů na bytové jednotky včetně dnes již směšných cen za pořízení výtahu. Argumenty o pomalosti této klasické výstavby lze vyvrátit opět naší zkušeností, že jedno podlaží bytového domu s pěti byty a s jednou zednickou partou postavíme za zhruba 7 dní včetně položení stropů... MOŽNOSTI FINANCOVÁNÍ Financování našich projektů vychází. ze současných programů určených k těmto účelům. Jedním z nich je, aniž je potřeba použití státní dotace, kombinace minimálního 30% vkladu budoucího nájemníka a hypotečního úvěru družstva v nově vzniklém objektu, čímž radnice nabídne lidem skutečně dostupné nájemní bydlení. Například za byt o velikosti 48 m2 (2 + kk) zájemce zaplatí (jako jednu z mnoha variant) 248 852 Kč. Následujících 20 let bude splácet částku 3375 Kč měsíčně plus náklady na provoz bytu. Současné vlády chtějí investovat do oprav a modernizací panelových domů asi 300 000 Kč na bytovou jednotku, především do jejich zateplení a výměny oken. Touto opravou panelového domu ovšem je možno získat pouze dokonale "hermeticky uzavřenou konzervu", která bude příčinou vzniku plísní, přičemž kvalita bydlení se nikterak nezlepší. Stojí za úvahu, zda by nebylo lepší vynaložené prostředky věnovat do demontáže staticky narušených či velmi zanedbaných domů, nesplňujících přísné požadavky na vlastnosti staveb a na jejich místě postavit nové domy (naše ekonomická rozvaha na konkrétním příkladě skutečně potvrdila dostupnost záměru). Pravda, za přesně stanovených pravidel, jak jsem již uvedl výše. Za padesát let bychom nemuseli uvažovat o tom, co s opuštěnými a zchátralými domy, které majitelé stejně vyměnili za nové. Naše společnost nejen staví, ale současně se snaží o osvětu v uvedené problematice. Vždyť společným cílem všech investorů, především obcí, které využívají státní dotace, by mělo být vytvoření racionálního a ekonomického díla s důrazem na životnost stavby za použití kvalitních a prověřených materiálů. ROSTISLAV DAŇHA, Invest CK, s. r. o. |
