Jedním z doprovodných jevů ekonomické krize je také fakt, že nabídka prázdných výrobních areálů dnes převládá nad poptávkou. Týká se to i areálů v intravilánech měst a obcí. Lze nějak čelit tomuto trendu, který neblaze ovlivňuje život řady sídel? Možným receptem je nemovitostní restrukturalizace.
Nový fenomém na českém realitním trhu začíná rozvíjet investiční a realitní společnost NAXOS, a. s. Nemovitostní restrukturalizace má být novým řešením zejména pro malé a středně velké výrobní podniky, které jsou ohroženy insolvencí (reorganizace je podle insolvenčního zákona určena zejména větším firmám, jejichž roční obrat činí minimálně 100 mil. Kč nebo mají více než 100 zaměstnanců). »O tyto podniky, které se dostanou do ekonomických potíží, se nikdo nestará. A spadnou-li následně do konkurzu a přestanou-li fungovat, je už pozdě - pro firmu, pro její zaměstnance i pro město,« tvrdí Ing. Jan Sachr, projektový manažer společnosti NAXOS. »Jakmile totiž takový krachující, byť třeba i poměrně malý podnik začne negativně ovlivňovat zaměstnanost - a vůbec celý život ve městě, dominový efekt pak už nikdo nezastaví.«
Malým a středním podnikům v likvidních potížích navrhujete nemovitostní restrukturalizaci. Co si pod tím máme představit?
Jde o efektivní využití majetku společností, které jej dosud využívaly samy bez možností plynoucích z případného pronájmu či alternativního využití v podobě vyčlenění a následného prodeje. De facto přicházíme s nabídkou dalšího peněžního toku do společnosti, který ji bude schopen alespoň zčásti stabilizovat.
Nenabízelo by se však pro firmu v potížích jako přirozené řešení přirozeně provozní půjčka nebo zpětný leasing apod.?
Jednodušší by to bylo v případě, že by společnost v daných prostorech chtěla zůstat natrvalo a tyto prostory by jí vyhovovaly i logisticky. My však cílíme na starší průmyslové areály zejména v centrech měst, jejichž Achillovou patou je právě obtížná logistika v rámci vlastní výroby. Provozní půjčka nebo zpětný leasing tuto situaci neřeší stejně jako vysoké provozní náklady starších areálů (spotřeba energie, komplikovaná logistika, ostraha apod.). Řešení zpětným leasingem či provozní půjčkou doporučujeme pouze tam, kde prostory byly pro danou společnost vybudovány »na klíč« s důrazem na nízké provozní náklady a logistiku. Moderně lze hovořit o jednopodlažních objektech vyhovujících jak po stránce efektivity vlastního provozu, tak po stránce hospodárnosti, pokud jde o spotřebu médií, jako je voda, vytápění, elektřina apod.
Proč je služba určena pro firmy v blízkosti center měst? Nejsou pro restrukturalizaci vhodnější podniky s areály mimo centra s dobrou dopravní dostupností, třeba poblíž dálnic?
Areály v centrech měst mají i odlišnou formu využití od té současné - nemusí sloužit pouze pro výrobu či skladování, ale lze je po prodeji zčásti developovat a vystavět dříve velmi populární loftové byty, malé obchodní prostory či nákupní středisko. Po obrovském boomu výstavby obchodních center na perifériích měst bude postupně přicházet trend návratu do center měst, kde je výstavba sice složitější než na zelené louce (například s ohledem na sousedské vztahy), ale následné ceny nemovitostí v centrech měst jsou mnohem stabilnější než skladově prodejní prostory diskontních supermarketů. Jejich cenu v dnešní době totiž determinuje pouze kvalita a délka uzavřeného nájemního vztahu. Areály na perifériích lze taktéž využít i pro jiné účely, ale limitace je již poměrně větší - potenciální investor může počítat s výnosem z nájemních vztahů, ale nelze již kalkulovat s výstavbou rezidence, retailu atp.
Jenže v případě areálů v centru center měst si prozíravé radnice pečlivě hlídají, kterým společnostem vlastník areálu nabízí prostory k pronájmu. Vždyť využití těchto areálů třeba jako skladů by do centra přivedlo více vozidel, právě tak některé druhy výroby. Mnozí obyvatelé ani nebývají příliš nadšeni budováním nových obřích nákupních středisek uvnitř města...
Z vlastní zkušenosti musím konstatovat, že radnice ve většině případů volbu nových nájemců nijak neomezují, pokud jsou splněny zákonné podmínky a územní plán. Současně nelze opomenout fakt, že jde o staré průmyslové/výrobní areály, se kterými se v historické koncepci města počítalo a pro něž byla vytvořena i potřebná infrastruktura. Začnou-li se areály využívat na 80 až 90 procent své kapacity, pak jistě lze předpokládat navýšení dopravy v dané lokalitě. Ale nájemcem se přece také může stát výrobní společnost s nerušící výrobou, kam jednou týdně dorazí jediný kamion. Staré továrny samozřejmě lákají i investory orientující se na supermarkety a jiná nákupní střediska - pokud by se tak dělo ve větší míře a trend vysidlování obchodních jednotek na periférie měst ustal, pak bychom to mohli brát jako velkou výhodu, protože služby by si měly hledat cestu ke koncovému zákazníkovi a ne naopak. Na druhou stranu je dobré míti na paměti poměrně rozsáhlé investice do starších areálů, pokud je cílem vybudování nových jednotek (skladových, výrobních, obchodních, kancelářských). Největší položkou zde budou demolice a nákup poměrně lukrativních pozemků v centrech měst. Radnice by měly věnovat zvýšenou pozornost situaci větších průmyslových areálů, jejichž výroba přestává být konkurenceschopnou a hrozí propouštění zaměstnanců, což vyvolává negativní sociální dopad na celé město - vždy totiž existuje varianta společné cesty města a investora, jen je zapotřebí nemarnit čas na počátku.
Nepochybně však bude existovat rozdíl v atraktivitě podniku prodávaného za chodu a podniku v konkurzu s umrtvenou činností?
Samozřejmě. Podnik za chodu generuje určitý výnos, který je schopen zčásti vynaložit v podobě nájmu. Stejně tak daný podnik areál udržuje, zajišťuje ostrahu a temperuje jej. Pokud je činnost umrtvena, dochází k postupnému chátrání areálu a investor si již tento stav vyhodnotí v podobě rapidního diskontu, neboť si živý provoz nedokáže představit. Působí-li v areálu živá firma, v takovém případě je možné různé činnosti pospojovat a využít logických synergií (rozmělnění nákladů na ostrahu, pronájem prostor pro bistro/bufet apod.).
Kdy je ten správný čas, aby se podniky začaly zajímat o nemovitostní restrukturalizaci?
Prakticky by se o tuto službu měly zajímat všechny podniky, jimž jejich prostory plně nevyhovují a které vynakládají zbytečně prostředky, jež se následně odrážejí v ceně jejich výrobků, a stávají se tak méně konkurenceschopnými. Jednou z posledních možností je stav, kdy se cash-flow společnosti stane záporným a je zapotřebí externích peněžních zdrojů (může to být v podobě inkasa nájemného - je ale důležité si uvědomit, že vyhledání vhodného nájemce může zabrat 3-6 měsíců až do podpisu nájemní smlouvy).
Jaký je nyní vztah mezi nabídkou a poptávkou v oblasti průmyslových areálů?
Nabídka prázdných areálů dnes převládá nad poptávkou, neboť mnoho společností ukončilo svůj provoz a areál, v němž působily, byl nebo je jejich posledním aktivem, kterého se nakonec snaží zbavit. Tento krok však měl být tím prvním, díky němuž by mohla být výroba udržena v jiných prostorech. Poptávka je dnes po kvalitních nemovitostech či nemovitostech se stabilizovaným cash-flow, které skrývají i další potenciál (development apod.).
Které parametry nyní nejvíce ovlivňují hodnotu průmyslových objektů v intravilánu? A jak do jejich celkového ohodnocení promlouvá případná nutnost likvidace ekologických škod?
Hlavními parametry jsou lokalita a okolní prostředí, neboť ty budou určovat další možný vývoj nemovitosti. Ostatními faktory jsou inženýrské sítě, hmota staveb, velikosti zpevněných ploch, případná památková ochrana i kvalita staveb a jejich průběžná údržba. Pokud jde o ekologické škody, tak u areálů, pro které jsou naše služby primárně určeny, nebývají velké, spíše takřka neexistují. V centrech měst či v jejich blízkosti se totiž historicky neumisťoval těžký průmysl. V rámci našich služeb samozřejmě zajišťujeme i ekologické audity, je-li to nutné a pokud si potenciální investor tuto analýzu vyžádá.
V čem spočívají největší rizika při prodeji průmyslových provozů? Jsou to rizika technická, právní, ekologická?
Tato rizika jsou stejná jako při prodeji ostatních typů nemovitostí. Před samotnou realizací je proveden jak technický, tak právní audit spočívající v základním statickém posouzení nemovitostí a analýze (právní i ekonomické) uzavřených odběratelsko-dodavatelských vztahů.
Mění se během posledních let zájem měst o tyto areály? Například, že by areál chtělo převzít samotné město?
Setkali jsme se s případem, kdy město zvažovalo vlastní investiční projekt v rámci staršího areálu v centru. Cílem byla budoucí výstavba nové rezidenční čtvrti, Toto je totiž segment, jímž se kterákoliv radnice může vydat, a projekty tohoto druhu by komunální politici měli být schopni před svými voliči téměř vždy obhájit, neboť zajišťují rozvoj bytového fondu města pro občany. (Na druhou stranu je možné městské byty i následně zpeněžit, a zvýšit tak příjmovou stránku rozpočtu města.) Ostatní záměry jsou v rámci měst jen obtížně realizovatelné, nevznikají ani konsorcia s účastí měst, která by nabývala takovéto areály. Z našeho pohledu by však taková konsorcia byla možná: Ovšem za předpokladu, že by areál patřil městu (či pozemky v areálu) a město by je následně vložilo do společného podniku. Největší zájem o staré areály nastal přibližně před pěti šesti lety, tedy ještě než vypukla finanční krize. Tehdy byla cílem demolice a výstavba obchodního centra, což bylo při tehdejších cenách nájmů stále velmi lukrativní záležitostí.
Jako příklad úspěšné nemovitostní restrukturalizace uvádíte areál kovárny v Jiříkově. Nový majitel jej nabyl prostřednictvím společnosti NAXOS, poté vyčistil, komerčně zatraktivnil, takže nyní areál prodává za třikrát vyšší cenu, než za kterou jej koupil. Ale že takto mohl samozřejmě postupovat už původní vlastník. Umí však NAXOS vlastníkům podobných areálů také poradit, jak na jejich revitalizaci případně získat dotace či jiné formy podpory z vnějších zdrojů, eventuálně pomoci se zpracováním žádosti o dotaci?
Ano, toto je právě hlavní přidaná hodnota naší společnosti v celém procesu. Kromě navýšení příjmů plynoucích z nájemného a doporučení sestěhování výroby se zabýváme i efektivitou vynakládaných prostředků na média (topení, voda, elektřina apod.), na ostrahu a další. Základním problémem ovšem zůstává snaha majitele o udržení výroby do poslední chvíle, přičemž ve finále pak již není cesty zpět a areál končí v rukách insolvenčních správců. Hlavním úkolem insolvenčních správců je uspokojit věřitele, takže nemají časový prostor, aby během dvou tří let areál zkvalitnili. Areál totiž přebírají s již ukončenou výrobou, a tedy i bez hlavního a stěžejního nájemce. Většina z dotačních titulů je však dnes už vyčerpána, a proto se spoléháme pouze na vlastní úsudek a znalost trhu, na jehož základě jsme schopni nastavit nejvhodnější model mixu nájemců.
Jakmile krachující podnik začne negativně ovlivňovat zaměstnanost - a vůbec celý život ve městě, efekt padajícího domina už nikdo nezastaví.
Co je to nemovitostní restrukturalizace
Nemovitostní restrukturalizace je v České republice zatím vcelku ojedinělým řešením případné svízelné situace zejména menších výrobních podniků ještě předtím, než se ocitnou v insolvenci. Jde o efektivní využití majetku firem, které jej dosud využívaly samy bez možností plynoucích z možného pronájmu či alternativního využití v podobě vyčlenění a následného prodeje. Nemovitostní restrukturalizace tak de facto představuje nabídku dalšího peněžního toku do firmy, který ji bude schopen alespoň zčásti stabilizovat. Celý proces v první fázi spočívá v racionálním využití areálu, v němž ohrožená společnost vyrábí. Většinou jí totiž stačí pouze jeho část, zatímco zbytek prostor může pronajmout. Ve druhé fázi pak může společnost areál prodat, získat tak finanční prostředky a přestěhovat své působiště do nových, úsporných prostor.
ZDROJ: NAXOS, a. s.
Jan Sachr se od počátku roku 2012 věnuje řízení pobočky společnosti NAXOS v Ostravě s cílem dosáhnout majoritního podílu na realitním trhu v Moravskoslezském kraji.
FOTO: ARCHIV NAXOS
Na tomto místě v Jiříkově na Děčínsku stála dříve kovárna, která se ocitla v insolvenci a v roce 2010 prostřednictvím společnosti NAXOS změnila majitele. Nový vlastník areál zboural a pozemky hodlá výhodně prodat, což mohl udělat již předchozí majitel. Levý snímek dokumentuje přípravu plochy pro fotovoltaickou elektrárnu, vpravo je zachyceno zbylé torzo kovárny.
FOTO: ARCHIV
