V prosincovém vydání Moderní obce (viz str. 13) jsme uveřejnili první část výkladu o změnách v územním plánování, jak je navrhuje nový stavební zákon. Dnes přinášíme druhou část. Informace poskytli odborníci z Ministerstva pro místní rozvoj ČR, ředitel odboru...
V prosincovém vydání Moderní obce (viz str. 13) jsme uveřejnili první část výkladu o změnách v územním plánování, jak je navrhuje nový stavební zákon. Dnes přinášíme druhou část. Informace poskytli odborníci z Ministerstva pro místní rozvoj ČR, ředitel odboru územního plánování Ing. arch. Martin Tunka, CSc., a vedoucí oddělení koncepčního plánování téhož odboru Ing. Tomáš Sklenář.
Zastavěná a nezastavěná území
Návrh nového stavebního zákona všeobecně preferuje využívání zjednodušených postupů. Proto tam, kde to nová úprava připouští, má stačit jen ohlášení stavby nebo souhlas s ní. Musí však být splněny některé náležitosti. Jednou z nich je vymezení zastavěného a nezastavěného území. V zastavěném je možné i bez územního plánu stavět třeba jen na základě územního rozhodnutí či některého zjednodušeného postupu. Postupovat stejně ve volné krajině není možné. Pokud by měla být výstavbou překročena hranice zastavěného území, je nutné nechat zpracovat územní plán.
Regulační plány
Budou pojaty zcela nově; mají se stát jakýmsi skupinovým územním rozhodnutím. Regulační plán bude moci nahradit buď všechny druhy územních rozhodnutí, nebo jen některé - záleží na rozhodnutí obce. Například obec může nechat zpracovat regulační plán na lokalitu rodinných domů a v něm stanovit vše až do detailu včetně toho, jak mají domy vypadat. Může ale také určit třeba jen to, kde má být uliční čára, kde silnice apod. a ostatní nechá na jednotlivých rozhodnutích. O tom, na kterou lokalitu zpracovat regulační plán, rozhodnou zastupitelstva.
Prostřednictvím regulačních plánů se jednoznačně posiluje pozice obce. Zákon má dokonce umožnit, aby na sebe vzala pravomoc vydat na základě regulačního plánu územní rozhodnutí. Až dosud je tato kompetence ve výhradní pravomoci stavebního úřadu. Jestliže obec považuje určité území za klíčové a chce o něm sama rozhodovat, může v územním plánu tuto plochu vymezit a stanovit, že o ní bude územně rozhodovat sama. To je proti dosavadní praxi zásadní změna.
Plánovací smlouvy s investorem
Přichází-li investor s určitým záměrem, je nutné v územním rozhodování vzít v potaz, zda tento záměr klade nároky na veřejnou infrastrukturu, například na posílení kapacity sítí, dopravních komunikací apod. Pokud ano, dává návrh stavebního zákona obcím právo požadovat na investorovi uzavření plánovací smlouvy, v níž se investor zaváže, jak se bude podílet na nákladech těchto vyvolaných investic. Je to právo, nikoli povinnost, takže bude jen na obcích, zda této možnosti využijí.
Územně analytické podklady
Jde o novinku, která vyplynula z potřeb praxe. Při každém zpracování územního plánu se shromáždí velké množství dat, na jejichž základě se dělá zadání. To se však děje asi tak jednou za 15 let, čímž data zastarávají; přitom je potřebuje každý investor, co chvíli každý jednotlivý orgán. Stavební zákon proto ukládá obcím s rozšířenou působností, aby pro celé jí spravované území tato data průběžně aktualizovala. Každému, kdo do území vstoupí (nejčastěji to bývají správci sítí) navrhovaný zákon ukládá hlásit každou změnu, a to na svůj náklad. Uchovávat a aktualizovat tato data by měly úřady územního plánování obcí s rozšířenou působnosti, které by vznikly z dosavadních útvarů územního plánování. Mají být posíleny o dva pracovníky s tím, že v rozpočtové soustavě státu se na takto vzniklé vyšší náklady bude pamatovat.
Územně analytické podklady budou završeny rozborem udržitelného rozvoje území, v němž by se mělo konstatovat, zda v území existuje vyvážený vztah základních tří pilířů - životního prostředí, hospodářského rozvoje a sociální soudržnosti. Na krajích by tento úkol spočíval na zastupitelstvu, v obcích s rozšířenou působností se předpokládá, že jejich starostové ustaví radu obcí pro udržitelný rozvoj složenou ze zástupců všech obcí pod ně spadajících.
Povinnosti dotčených orgánů
Jedním z cílů nového stavebního zákona je zmenšit prostor pro obstrukční jednání, odstranit duplicitní rozhodování a zlepšit informační servis pro veřejnost, která by se měla dozvídat předem, co se má v území změnit. Jedním z nástrojů k uskutečnění tohoto cíle je vést pokud možno jen jedno správní rozhodnutí. Nově se navrhuje, aby existovala možnost sloučit nynější dvě řízení, územní rozhodnutí a stavební povolení. Správní rozhodnutí má nadále činit jen stavební úřad; cíl je, aby mu nepředcházela, jako dosud, řada správních rozhodnutí dotčených orgánů (vodoprávního, ochrany přírody, ochrany zemědělského půdního fondu atd.). Pokud bude mít kdokoli námitky proti vydanému rozhodnutí, odvolá se jen ke stavebnímu úřadu, byť se námitka týkala třeba stanoviska orgánu ochrany přírody.
Krajské úřady i obce s rozšířenou působností budou dále povinny vydávat jedno koordinované stanovisko. Nynější právní úprava to nedělá, takže stavebníkovi může přijít třeba pět stanovisek (z vodního hospodářství, ochrany půdního fondu, od hygienika apod.), která jsou přitom protichůdná.
Dalším principem je kontinuita stanovisek. Znamená, že v procesu územního plánování může dotčený orgán změnit své stanovisko pouze tehdy, když se objeví nové skutečnosti. Důvodem je nynější praxe, kdy se často stává, že dotčený orgán dá jedno stanovisko k zadání územního plánu a k jeho konceptu vydá stanovisko protichůdné.
Veřejnoprávní smlouva, výměna pozemku
Stavebníci jistě uvítají novinku, jíž je možnost uzavřít veřejnoprávní smlouvu. Znamená to, že tam, kde nejsou stanoveny podmínky nebo dotčené orgány nemají potřebu stanovit nějaké speciální podmínky, bude moci stavebník uzavřít se stavebním úřadem veřejnoprávní smlouvu, v níž se zaváže respektovat určité náležitosti. Tím odpadne správní řízení.
Majitelé pozemků by se naopak měli smířit s tím, že pokud nastane situace, kdy je v území vymezena zastavitelná plocha a jeden z vlastníků odmítá vydat svůj pozemek pro zastavění, čímž blokuje využití celé plochy, může mu být tento pozemek za přesně stanovených podmínek vyměněn za jiný. Možnost náhradních pozemků ovšem není nic tak zcela nového - je to institut známý už z komplexních pozemkových úprav.
Poznámka na závěr: Vydání nového stavebního zákona si vynucuje změnu dalších 49 zákonů, což je podmínka pro to, aby byl celý systém provázaný.
