Začátkem letošního roku vstoupil v účinnost nový občanský zákoník (NOZ), což především díky rozsáhlé mediální kampani jistě neuniklo většině obyvatel České republiky. Tento u nás doposud nejobjemnější kodex má zásadní dopad na řadu oblastí našeho každodenního života. I když se jím řídí zejména...
Začátkem letošního roku vstoupil v účinnost nový občanský zákoník (NOZ), což především díky rozsáhlé mediální kampani jistě neuniklo většině obyvatel České republiky. Tento u nás doposud nejobjemnější kodex má zásadní dopad na řadu oblastí našeho každodenního života. I když se jím řídí zejména právní vztahy (např. smlouvy) vzniklé až poté, co nabyl účinnosti, existuje i řada oblastí, na které se nová úprava vztahuje plně, bez ohledu na to, kdy došlo ke vzniku právního vztahu. Jednou z těchto oblastí je i nájem - s výjimkou nájmu movitých věcí a pachtu neboli nájmu zemědělské půdy či podniku.
Samotný nájem bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti upravuje NOZ mnohem rozsáhleji než předešlá norma. Právní úprava ohledně nájmu bytu se však nepoužije v případě, pokud pronajímatel přenechá nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo k jinému zjevně krátkodobému účelu.
POZOR NA PLATNOST PODMÍNEK, KTERÉ KRÁTÍ NÁJEMCOVA PRÁVA
NOZ klade velký důraz na možnosti smluvních stran dohodnout se prakticky na čemkoli, co není zákonem výslovně zakázáno a neodporuje to dobrým mravům či veřejnému pořádku. K ochraně nájemníků, kteří jsou považováni za slabší stranu, však obsahuje velmi důležité výkladové ustanovení. Podle něj se nepřihlíží k ujednáním, která krátí nájemcova práva, jež mu přiznává nová právní úprava. Toto ustanovení je velmi podstatné pro výklad a platnost smluvních omezení, která se často objevují ve standardních nájemních smlouvách.
Zákon také výslovně stanoví, že se nepřihlíží k ujednáním, která ukládají nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu nebo která jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
JAKO BYT LZE PRONAJMOUT I JINÝ NEŽ OBYTNÝ PROSTOR
Bytem se dle NOZ rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Novinkou je však to, že pronajatý byt či dům, který není určený k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. To tedy znamená, že pokud se na tom strany dohodnou, je možné pronajmout i jiný než obytný prostor. I na tento nájem se pak budou vztahovat zákonná ustanovení o nájmu bytu, a to i v případě, že daný prostor nebude k bydlení zkolaudován. Pokud však bude chybět kolaudace, která je podmínkou veřejného práva, může tento stav vést k uložení sankcí majiteli nemovitosti.
NÁJEMNÍ SMLOUVU UZAVÍRAT VŽDY PÍSEMNĚ
Nájemní smlouva musí mít vždy písemnou formu. Pokud ji nemá, není pronajímatel oprávněn vůči nájemci namítnout neplatnost smlouvy. V případě, že nájemce písemně uzavřenou smlouvu nemá, ale užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou (a to navíc na dobu neurčitou).
NÁJEMCE MŮŽE V BYTĚ PRACOVAT I PODNIKAT
K povinnostem nájemce patří zejména platit nájemné ve sjednané výši. Nebylo-li sjednáno jinak, platí nájemce nájemné a zálohy na služby předem na každý měsíc (nebo jiné ujednané platební období), a to nejpozději do pátého dne příslušného platebního období. Nájemce je dále povinen dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele, stanovené např. ve formě domovního řádu, pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.
V NOZ je výslovně uvedeno, že nezpůsobí-li to bytu nebo domu zvýšené zatížení, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.
DLOUHODOBĚJŠÍ NEPŘÍTOMNOST V BYTĚ JE TŘEBA NAHLÁSIT
Od Nového roku také platí, že ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, je povinen to včas oznámit pronajímateli. Současně musí určit osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytně nutné. Pokud nájemce takovou osobu nemá po ruce, stává se jí pronajímatel. Nesplní-li nájemce tuto svou povinnost a nastane-li z tohoto důvodu vážná újma (např. v bytě vypukne požár, který nebude včas uhašen), považuje se toto jednání za závažné porušení povinností nájemce a může vést až k výpovědi z nájmu.
NA CHOVU DOMÁCÍCH MAZLÍČKŮ SE LZE DOHODNOUT
Nově upraveným právem nájemce je možnost chovat v bytě zvíře. To však jen v případě, kdy chov nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Pokud se kvůli chovu zvířete zvýší náklady na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. Na rozdíl od názoru prezentovaného v médiích se domníváme, že pokud se pronajímatel s nájemcem dohodnou, že nájemce není oprávněn chovat v bytě domácí miláčky (např. kočky či psy), neuplatní se ustanovení zákona, ale přednost dostane smlouva jakožto vyjádření svobodné vůle obou stran. Pronajímatel by také mohl možnost chovu domácích mazlíčků spojit s vyšší kaucí.
PODNÁJEM ČÁSTI BYTU DALŠÍ OSOBĚ MŮŽE BÝT PŘEDEM VYLOUČEN
Nájemce je nově oprávněn dát část bytu do podnájmu třetí osobě, a to i bez souhlasu pronajímatele. To však jen za předpokladu, že v bytě sám trvale bydlí. I toto právo ovšem může být dle našeho názoru předem vyloučeno ujednáním stran.
JUDr. ALEŠ LINHART, Ph.D.
partner TaylorWessing e|n|w|c Advokáti
