Nový občanský zákoník (NOZ) představuje rekodifikaci soukromého práva v České republice. Ta na jedné straně přinese sjednocení soukromoprávních vztahů do jednoho předpisu, na straně druhé rozsáhlé změny v podobě nové právní úpravy mj. i nájemních vztahů včetně nového pojetí nájmu prostor doposud...
Nový občanský zákoník (NOZ) představuje rekodifikaci soukromého práva v České republice. Ta na jedné straně přinese sjednocení soukromoprávních vztahů do jednoho předpisu, na straně druhé rozsáhlé změny v podobě nové právní úpravy mj. i nájemních vztahů včetně nového pojetí nájmu prostor doposud označovaných jako »nebytové«.
Nový občanský zákoník ve svých přechodných ustanoveních stanoví, že nájemní smlouvy se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před jeho účinností. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se však budou posuzovat podle dosavadních právních předpisů. V praxi to bude znamenat, že účinností NOZ se práva a povinnosti z nájemních smluv, vzniklé ode dne jeho účinnosti, budou automaticky řídit úpravou NOZ.
ZÁKLADNÍ KRITÉRIUM: ÚČEL NÁJMU
Ačkoliv se v novém občanském zákoníku pojem »nebytového prostoru« zachoval v ustanoveních upravujících bytové vlastnictví, při úpravě nájmu NOZ používá odlišnou terminologii. Základním kritériem pro určení právního režimu, kterým se nájemní smlouva bude řídit, je účel nájmu. Nový občanský zákoník totiž stanoví, že ustanovení o nájmu prostor sloužících podnikání se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti, a naopak ustanovení o nájmu bytu a domu se použijí, když předmětem nájmu je byt, tj. místnost nebo soubor místností, tvořící obytný prostor, který je určen a užíván k bydlení.
Jedná-li se o nájem prostor a místností, jehož účelem není ani jedno z výše zmiňovaných, použijí se na nájem takového prostoru nebo místnosti obecná ustanovení o nájmu. Rozlišení právních režimů je důležité pro podřazení prostor a místností jako předmětu nájmu pod patřičná ustanovení NOZ. V některých případech to může znamenat různé právní úpravy jednotlivých »druhů« prostor. Například když jde o nájem podnikatelských prostor sjednaný na dobu určitou, může nájemce i pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu z důvodů stanovených v novém občanském zákoníku i před uplynutím sjednané doby nájmu a výpovědní doba nemusí být ujednána. Naopak, pokud jde o prostor nesloužící bydlení ani podnikání, může každá ze stran vypovědět nájem na dobu určitou, jen pokud v nájemní smlouvě byly zároveň sjednány důvody výpovědi a výpovědní doba.
CO JE PROSTOREM SLOUŽÍCÍM K PODNIKÁNÍ?
Nový občanský zákoník zavádí nový pojem, a to prostor sloužící podnikání. Neposkytuje však další vodítko pro interpretaci tohoto pojmu. Důvodová zpráva uvádí, že prostorem nebo místností sloužící podnikání se rozumí »vystavěná nebo jinak vybudovaná část nemovitosti, která má podle ujednání stran sloužit podnikání, zejména výkonu či provozu živnosti maloobchodní, restaurační, hospodské (včetně tzv. rychlého občerstvení, kaváren, čajoven), nebo roznáškové, hotelové, nebo výkonu živnosti řemeslnické, jiné činnosti výrobní nebo skladovací nebo poskytování služeb, bez ohledu na to, zda při tom bude docházet ke styku s veřejností či nikoli«. Dále uvádí, že podnikání bude zcela jistě sloužit i místnost, ve které se provozují tzv. svobodná povolání, ale i lékařské činnosti. Je možné dovodit, že podnikáním se rozumí podnikání podle příslušných ustanovení NOZ, tj. »samostatně vykonávaná výdělečná činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku«. Prostor nebo místnost nesloužící podnikání pak bude prostor nebo místnost sloužící obecně, místně či jinak prospěšné činnosti. Ačkoliv účelovost se podle nového občanského zákoníku zdá být kritériem rozlišování podnikatelských a nepodnikatelských prostor, neřeší problematiku rozlišování beze zbytku. Kupříkladu nedává odpověď na to, co má být obsahem pojmů místnost a prostor. I když si asi lze představit, co může být obsahem pojmu místnost, stěží lze udělat to samé s pojmem prostor. Je prostorem například pozemek, který slouží podnikatelskému účelu? Pokud bychom vycházeli z čistě účelového vymezení prostoru sloužícího podnikání, odpověď by zřejmě byla ano. Na definitivní vyřešení této otázky však bude nutno vyčkat až stanovisek, která k výkladu pojmu prostor zaujmou soudy ve své rozhodovací praxi.
PROVÁZANOST NOZ A ZÁKONA O OBCÍCH
Při analýze výše uvedené problematiky nelze vynechat zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, který upravuje i problematiku hospodaření a dispozice s majetkem obce včetně pronájmu majetku. V současné době je návrh novely zákona o obcích projednáván v Poslanecké sněmovně. Má nabýt účinnosti spolu s NOZ, zákonodárce tak učinil součástí novely změny, které by měly zákon o obcích provázat s novým občanským zákoníkem. Novela vznikla v rámci implementace protikorupční strategie a jedním z jejích cílů je zajistit transparentnost a hospodárnost při nakládaní s majetkem obcí.
Obec je v případě dispozice s nemovitým majetkem včetně jeho pronájmu, povinna zveřejnit záměr k provedení této dispozice. Novela zavádí prodloužení lhůty pro zveřejnění záměru z 15 na 30 dnů a také povinnost tento záměr zveřejnit jak na úřední desce obecního úřadu, tak způsobem umožňujícím dálkový přístup. Tato pravidla se neuplatní v zákonem vyjmenovaných případech, např. u pronájmu (nebo výpůjčky) na dobu kratší než 60 dnů či pronájmu hrobových míst. V záměru se uvede mj. označení zamýšleného právního jednání, označení nemovitosti (údaji podle katastrálního zákona) a obec je povinna každému umožnit nahlédnutí do obdržených nabídek, samozřejmě až po rozhodnutí o příslušném záměru. Nově platí pravidla o zveřejňování záměru i pro případné změny smluv, jejichž uzavření podléhalo povinnosti zveřejnit záměr, jako i pro smlouvy o smlouvách budoucích, jejichž předmětem je dispozice s nemovitým majetkem, podléhající povinnosti zveřejnit záměr. Jestliže obec uzavře smlouvu bez zveřejnění nebo v rozporu s podmínkami pro zveřejnění záměru, je takové jednání (dispozici s majetkem) neplatné.
V případě pronájmu věcí patřících obci má výše nájemného odpovídat výši v daném místě a čase obvyklé, s výjimkou případů zvláštního zřetele hodných, jež musí obec náležitě zdůvodnit. Stejný princip platí i pro případ, kdy si sama obec věc pronajímá, přičemž nájemné nesmí být vyšší, než je obvyklé nájemné v daném místě a čase.
Novela zavádí i transparentnost, vyjádřenou v povinnosti obce zveřejnit smlouvu, kterou je nakládáno s nemovitou věcí obce, a to na portálu veřejné správy do 15 dnů ode dne jejího uzavření. Smlouva musí být zveřejněna nejméně po dobu pěti let ode dne vkladu do katastru nemovitostí nebo ode dne zániku závazků z této smlouvy. Smlouva nabývá účinnosti dnem následujícím po dni zveřejnění (není-li stanovena účinnost pozdější), a nedojde-li do 3 měsíců od jejího uzavření (případně od udělení souhlasu příslušného orgánu obce) k jejímu zveřejnění, pozbývá platnosti.
Změny zavedené NOZ i změny obsažené v návrhu novely zákona o obcích jsou poměrně značné, a jistě můžou přinést určité problémy při jejich aplikaci v praxi. Bude však záležet na tom, jak se výkladu nové právní úpravy zhostí soudy, které mohou být nejen nápomocné u výkladu nejednoznačných ustanovení nebo pojmů, ale ostatně i jediné oprávněné ke konečnému řešení případných sporů z této aplikace vzniklých.
LUKÁŠ SYROVÝ
advokát advokátní kancelář Havel, Holásek & Partners
ANDREA FOGELOVÁ
advokátní koncipientka advokátní kancelář Havel, Holásek & Partners
Nový občanský zákoník zavádí nový pojem, a to prostor sloužící podnikání. Neposkytuje však další vodítko pro interpretaci tohoto pojmu.
