Deregulace dlouho zamrzlých nájmů se dala do pohybu a začaly se objevovat první problémy. Ukazuje se, že nástroje určené na řešení složitých sociálních situací leckde nestačí a je nutné vytvořit nové. O tom, jak dál postupovat a jakou roli v tomto procesu sehrávají obce, hovoříme s ředitelem odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Ing. Pavlem Rakoušem.
Občas je slyšet postesk, že u nás neexistuje bytová politika na celostátní ani na místní úrovni. Je pravdivý?
Samozřejmě to pravda není. První koncepce bytové politiky vznikla v roce 1997 a od té doby se pravidelně aktualizuje. Děje se to i nyní, část tohoto dokumentu se mění. Návrh bude předložen vládě do konce letošního roku.
Stejná stížnost se týká absence pojmu sociální byt a na místní úrovni sociální politiky.
Pojem "sociální byt" v našem zákonodárství skutečně neexistuje, protože se používá mnohem lepší pojem "byt pro sociálně vymezené skupiny". Pokud jde o obce, mají své individuální rozvojové plány, navazující na územní plány nebo na integrované plány rozvoje města, a v jejich rámci mívají i zpracovanou rozvojovou koncepci bytové politiky. Ale žádný zákon jim to neukládá. Obce sociálními byty disponovat mohou a záleží jen na nich, zda si nějaké pro tyto účely vyčlení.
I nadále by tedy mělo zůstat bydlení pro sociálně potřebné jen na obcích a nikoli jako státem daná povinnost?
Stát žádné byty nevlastní, ale cíleně podporuje určité typy sociálního bydlení. Obce v tom mají určitou volnost, není řečeno, jaký typ bydlících tam musí být, je řada alternativ. Jsou obce, které po podpoře tohoto typu bydlení vehementně sáhly a chtěly by na ně víc peněz, ale jsou bohužel i takové, které to nezajímá.
Dá se ale očekávat, že s postupující deregulací nájemného bude potřeba těchto bytů stoupat. Nakolik pokročila úvaha, že by deregulace skončila o dva roky později, než se původně předpokládalo?
Intenzivně uvažujeme o tom, že by se ve vybraných velkých městech a ve Středočeském kraji deregulace o dva roky prodloužila, skončila by až v roce 2012. Důvod je ten, že poslední skok zvýšení nájemného bude dost strmý, proti původním předpokladům větší, než se předpokládalo. Nečekalo se totiž, že průměrné ceny nemovitostí, od nichž se zvyšování nájemného odvozuje, porostou tak rychle. Zároveň víme, že se zvýší skupina domácností, která bude závislá na nějaké státní pomoci, protože lidé nebudou schopni náklady na bydlení utáhnout. Je to daň za to, že narovnáváme tržní ceny. Ale lze předpokládat, že se s rostoucím nájemným se zároveň uvolní spousta bytů. Některá města už dnes poukazují na to, že v určitých lokalitách mají byty, které je obtížné obsadit, a to za nynější nájemné.
Čemu tento odklad pomůže? Není to jen oddálení problému?
Tak, jak roste nájemné, přibývá skupina domácností v nájemních bytech závislých na sociálních dávkách. Dnes je takových domácností téměř 70 tisíc a v dalších letech se jejich počet nepochybně zvýší. Donedávna převažovaly takové, kde byli oba manželé nezaměstnaní. Od letošního roku se v této množině začínají výrazně objevovat i rodiny, kde je alespoň jeden zaměstnán, a dále domácnosti důchodců. Tento nárůst je velmi prudký. Dnes a denně odpovídáme na desítky dotazů rozhořčených nájemníků, zejména z Prahy, kteří nám vyčítají, co jsme si to dovolili a ptají se, jak mají nájemné utáhnout, když na to jejich příjem nestačí. Míra tohoto problému je vyčíslitelná penězi z nedostačujících dávek, ale mnohem důležitější a měřitelný problém je v rovině psychologicko-politické, vyplývající z pocitu lidí, že jsou v naprosto bezvýchodné situaci a mají velmi krátkou dobu na nějaké řešení. Zároveň se zjišťuje, že existují lidé, kteří nedosáhnou na existující sociální dávky. Každá sociální dávka, byť sebelépe vymyšlená, většinou pokryje 95 % potřebných, ale vždy tu zůstane určitá skupina lidí, kterým nepomůže, protože podmínky pro její poskytnutí se míjejí s realitou. Odklad proto pomůže vytvořit centrální nástroje pomoci a lidé dostanou tři roky času na řešení své situace. Víme, že naše nové připravované nástroje se budou rozebíhat tři roky, proto je žádoucí poslední deregulační krok rozložit na delší dobu, aby se problémy tolik nekumulovaly.
O jakých nástrojích hovoříte?
Je to celý soubor. Třeba příplatek majitelům bytů na bydlení těch nájemníků, kteří mají větší a atraktivní byt, ale nelze je přestěhovat. Taková skupina obyvatel existuje - jsou to především lidé zdravotně handica-povaní, s bytem uzpůsobeným jejich potřebám, a lidé staří. Majitel bytu by dostával vyrovnávací příplatek do výše místně obvyklého nájemného, zatímco nájemník by platil méně. Bude se to ale týkat jen úzce vymezené skupiny obyvatel.
Dalším nástrojem je výstavba tzv. basic bytů se státní podporou. Půjde o byty, které mají veškeré vybavení, ale jen základního standardu, tedy levné, stavěné v méně atraktivních lokalitách. Měly by se stavět v malých skupinkách, maximálně po 18 bytech, rozptýleně po městě, aby nevznikala gheta.
Nemohly by jako sociální nebo basic byty posloužit ty v panelových domech? Nejsou v centru, bez úprav neoplývají atraktivností. Jenže těch se města téměř úplně zbavila. Není paradoxem dnes stavět znovu levné bydlení, když už tu jednou bylo?
K tomu nemohu nic dodat, je to tak.
Prodej bytů dosavadním uživatelům nadále probíhá, za ceny podstatně nižší, než jsou u bytů z nové výstavby. Proč?
Zákon to nezakazuje, obce svobodně nakládají se svým majetkem. Je pravda, že obce, které dostaly byty od státu zadarmo, je prodávaly relativně levně. Důvodem ale bylo i to, že v 90. letech bylo nájemné tak nízké, že z jeho výnosů nebylo možné se o bytový fond starat, a obce se ho radši zbavily. Nyní už ten důvod neexistuje a myslím si, že s výjimkou severních Čech a severní Moravy jsou dnes ve všech městech nad 30 tisíc obyvatel nájmy už tak vysoké, že základní reprodukci majetku lze z výnosů pořídit. Nevidím proto žádný důvod, proč ještě prodávat za nižší ceny. Je ale pravda, že lidé, kteří si dnes tyto byty kupují, se odvolávají na dřívější ceny a považují za nespravedlivé, mají-li zaplatit víc.
Takže byty se budou dál prodávat jejich uživatelům.
Je to věc obcí. Chtěl bych ale upozornit na jeden vážný problém: Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů vznikl proto, aby se mohly převádět do vlastnictví družstevní byty; následně se upravil tak, aby se podle něho mohly prodávat i individuálně obecní byty do soukromého vlastnictví. Tento zákon má ale mnoho negativ. Protože se byty prodávaly levně, koupil si je téměř každý, ale zároveň tím vyčerpal své finanční prostředky. Dnes se ukazuje, že společenství vlastníků, zejména ta vzniklá z uživatelů obecních bytů, mají problémy. Mezi nabyvateli existují velké sociální rozdíly a mnozí nejsou schopni dávat finanční prostředky do fondů oprav a údržby. Proto nabádám obce, pokud uvažují o dalších prodejích, aby šly aspoň cestou prodeje domu jako celku.
V jaké fázi zpracování jsou návrhy na sociální pomoc v důsledku deregulace, o nichž jste hovořil?
Bude to celý komplex opatření. Čeká nás ještě připomínkové řízení a nějaké legislativní úkony, takže do vlády by se mohl celý návrh dostat asi v polovině příštího roku.
Pokud se posune termín deregulace nájemného, nebude nutné změnit příslušný zákon?
Ano, je nutné zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu novelizovat. Novelu nemůže iniciovat naše ministerstvo, protože při standardním legislativním procesu by vše trvalo nejméně jeden a půl roku. My ale potřebujeme, aby tato novela nabyla účinnosti nejpozději do konce dubna 2009, protože jinak už nelze poslední deregulační krok zastavit. Je proto nutné jít cestou poslanecké iniciativy; pan ministr už jednal s některými parlamentními kluby a zdá se, že tu existuje dost značná a průřezová podpora.
Proč jsou zrušeny kategorie, slevy na vyšší patra bez výtahů, na byty se zkosenými stropy, nacházející se v ulicích zatížených hlukem, nerozlišují se byty suterénní, nezateplené, a jediným hlediskem je poloha domu?
Kategorizace bytů byla zrušena už v roce 2002. To ostatní stanovuje cenový výměr ministerstva financí. Zákon č. 107 z roku 2006 jen říká, jak se nájemné vypočítává, je nástrojem k tomu, aby vlastníci mohli v krátké době dosáhnout vyššího, tržního nájemného. Nemá říkat nic o tom, jak je byt vybaven. Ostatně až deregulace skončí, bude se nájemné sjednávat dohodou. Nebude pravděpodobně existovat žádný závazný předpis, podle něhož by se tvořilo, měřítkem bude cena v místě a čase obvyklá. Pokud se obě strany nedohodnou, mají rozhodovat soudy.
JIŘINA ONDRÁČKOVÁ
