Nájemní smlouva je jedním z nejčastějších smluvních závazků, které obec uzavírá. Častými chybami, které se vyskytují v praxi při pronájmu nemovitostí, se zabýváme v seriálu tří článků. PRODLOUŽENÍ DOBY NÁJMU NA DOBU URČITOU Pokud jde o dobu, na kterou se uzavírají nájemní smlouvy k nemovitostem,...
Nájemní smlouva je jedním z nejčastějších smluvních závazků, které obec uzavírá. Častými chybami, které se vyskytují v praxi při pronájmu nemovitostí, se zabýváme v seriálu tří článků.
PRODLOUŽENÍ DOBY NÁJMU NA DOBU URČITOU
Pokud jde o dobu, na kterou se uzavírají nájemní smlouvy k nemovitostem, obce si často neuvědomují další podstatnou věc. Jestliže obec uzavře nájemní smlouvu na dobu určitou, jejím uplynutím nájemní vztah končí a nelze k němu platně uzavírat dodatky o prodloužení nájmu.
Proč? Protože uplynutím nájmu se stává nemovitost »právně volnou«. Je nutné postupovat podle ustanovení § 39 odst. 1 a 2 zákona o obcích: »Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru. Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna.« Když to obec neudělá, je uzavřený dodatek o prodloužení nájmu absolutně neplatný (viz § 41 zákona o obcích): (1) »Podmiňuje-li zákon platnost právního úkonu obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina osvědčující tento právní úkon doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny«. (2) »Právní úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení od počátku neplatné.«)
Pozitivem nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou je vedle možnosti snadněji nájem ukončit, i to, že jsme-li s nájemcem spokojeni, může prostory užívat dál, aniž je nutné vyvolávat proces podle ustanovení § 39 zákona o obcích.
Připomínám však, že v případě uzavírání smluv na dobu neurčitou pro zmíněné klady je dobré »ošetřit« případné zvyšování nájemného s ohledem na běh času (inflace apod.).
KDO SMLOUVY SCHVALUJE, TEN DÁVÁ VÝPOVĚĎ
Co se týče nájemní smlouvy dotýkající se nemovitostí, je zákon o obcích poměrně srozumitelný. V obcích, kde je rada obce, schvaluje nájemní smlouvy rada obce, přitom ale tuto působnost může svěřit příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci obce zcela nebo zčásti (§ 102 odst. 2 písm. m). Tam, kde není rada, schvaluje a uzavírá smlouvy starosta obce. Ono se to tak v podstatě děje. Ale není to v praxi bez problémů.
Starosta nemůže sám rozhodnout a dát výpověď nájemníkům z městského bytu. A to ani tehdy, pokud hrubě porušili své povinnosti. Rozhodl tak nedávno Nejvyšší soud ČR.
Jde o případ, kdy o výpovědi z bytu nájemníků, kteří byt dále pronajali, rozhodl jenom starosta, a městská rada výpověď vůbec neprojednala. Obvodní i Městský soud v Praze rozhodly, že starosta má pravomoc bez schválení městskou radou dát lidem výpověď z městského bytu. Došly k závěru, že radě obce je svěřena pouze pravomoc v oblasti uzavírání nájemních smluv, a nikoli při ukončení nájemního vztahu výpovědí.
Podle Nejvyššího soudu to však byla chybná úvaha, protože oprávnění rozhodnout o dání výpovědi z nájmu bytu je vyhrazeno radě obce, a teprve poté je starosta oprávněn tento úkon projevit navenek. Je nutné ještě dodat, že v daném případě nájemní smlouvu, které se týkala výpověď, rada schvalovala.
Lze tedy s ohledem na tuto judikaturu dovodit, že ten orgán, který schvaluje daný právní úkon, rozhoduje také o jeho skončení.
Aby to nebylo tak snadné, je nutné ujasnit si ještě otázku role zastupitelstva v obci, která radu nemá. Je totiž téměř pravidlem, že o nájemních vztazích tam rozhoduje právě zastupitelstvo. Je to, kupodivu, podle výkladu zákona, zcela špatně.
Jde-li o vyhrazenou pravomoc, nelze ji svěřit jinému orgánu. Pravomoc týkající se nájemních smluv je vyhrazena radě obce, v případě, že rada není, pak starostovi. Zákon také povoluje svěřit tuto pravomoc příslušnému odboru či příspěvkové organizaci. Žádná z těchto variant ale neumožňuje přenést rozhodovací pravomoc na zastupitelstvo obce - jakkoli je to absurdní. Jelikož jde o vyhrazenou pravomoc, pak si ji nemůže zastupitelstvo ani samo vyhradit.
Bylo by tedy možné dojít k závěru, že schválí-li zastupitelstvo nájemní smlouvu, je to smlouva absolutně neplatná, protože ji neschválil k tomu příslušný orgán obce. První, na co na malých obcích narážím, je dotaz »Jak to tedy obejít«, protože starosta nechce nést sám takovou odpovědnost.
JAKÉ JSOU MOŽNOSTI
Postupovat lze na základě dvou možností. Zaprvé, zastupitelstvo obce starostovi doporučuje, s kým a za jakých podmínek má nájemní smlouvu uzavřít, a on to podle tohoto doporučení učiní. Zákonu je učiněno zadost, a starosta má mandát zastupitelstva, které mu pak nemůže uzavření smlouvy vytýkat. Zadruhé, analogicky lze použit ustanovení § 105 zákona o obcích, které říká: »Starosta pozastaví výkon usnesení rady obce, má-li za to, že je nesprávné. Věc pak předloží k rozhodnutí nejbližšímu zasedání zastupitelstva obce.«
Starosta v případě nájemního vztahu předjímá, že by mohl rozhodnout nesprávně, proto pozastaví své potenciální rozhodnutí (které ani nemusí být písemné, protože to zákon starostovi ani v působnosti rady paradoxně neukládá), a věc předloží zastupitelstvu k rozhodnutí. Tedy sám na zastupitelstvo touto metodou přenese svou rozhodovací pravomoc, kterou má v působnosti rady obce.
Je to právně odvážná úvaha, ale obhajitelná. Jen bych doporučila, aby se na úvod rozhodnutí zastupitelstva uvedla formulace: »Zastupitelstvo obce rozhoduje na základě § 105 zákona o obcích takto: ... «
Vyjadřujeme tím, proč rozhoduje zastupitelstvo, nikoli starosta v působnosti rady obce.
(Pozn.: Mimochodem je to docela dobrý způsob přenést jakoukoli věc na půdu zastupitelstva obce, pokud rada o ní nechce sama z mnoha důvodů rozhodovat.)
JANA ZWYRTEK HAMPLOVÁ
advokátka a členka redakční rady Moderní obce
Pro přidávání komentářů se musíte nejdříve přihlásit.
Dobrý den,dnes jsem našla ve schránce výpověď z nájmu bytu z důvodu nepozadani o prodloužení.Zapomnela jsem. Dosud se mnou nebyli žádné problémy nájem vždy platím včas. Je nějaká možnost dodatečně požádat a napravit? Smlouva mi končí 31.12.2019.
Děkuji Bendova