Nájemní smlouva je jedním z nejčastějších smluvních závazků, které obec uzavírá. Častými chybami, které se vyskytují v praxi při pronájmu nemovitostí, jsme se zabývali v seriálu tří článků, z nichž tento je posledním. NÁJEMNÍ VZTAHA NEČINNOST OBCE Obecně není známé rovněž to, že nájemní vztah může...
Nájemní smlouva je jedním z nejčastějších smluvních závazků, které obec uzavírá. Častými chybami, které se vyskytují v praxi při pronájmu nemovitostí, jsme se zabývali v seriálu tří článků, z nichž tento je posledním.
NÁJEMNÍ VZTAHA NEČINNOST OBCE
Obecně není známé rovněž to, že nájemní vztah může být v rozporu s vůlí obce prodloužen až o jeden rok i ze zákona. Jde o situaci, kdy je nájemní vztah uzavřen na dobu určitou, a například k 31. 12. 2011 skončil. Obec neučiní do 30. 1. 2012 nic pro to, aby nájemce prostory vyklidil (nepodá návrh na vyklizení). Zkrátka zůstane nečinná. Nastupuje ustanovení § 676 odst. 2 občanského zákoníku: »Užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.«
Na druhé straně je to možnost k tomu, aby nájemní vztah pokračoval i po uplynutí doby, na kterou byl sjednán. Obec je s nájemcem spokojena, nechce vyhlašovat záměr podle § 39 zákona o obcích, a tak zůstane nečinná záměrně - může tak postupně prodlužovat nájem vždy o rok za tichého souhlasu všech. I to se v některých obcích aplikuje. Tento krok je v souladu se zákonem - z důvodu výše uvedeného ustanovení. Právně to není zrovna čistá metoda, ale existuje.
REŽIM POUŽITÍ USTANOVENÍ § 39
Obce zapomínají na to, že i krátkodobé, tj. několikahodinové pronájmy sportovišť, tělocvičen, prostor pro kulturní činnost a podobně (obdobně výpůjčky) podléhají režimu ustanovení § 39 zákona o obcích. Pokud se v něm uvádí, že »Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o ... pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů...« znamená to, že jde-li o delší dobu, například každé úterý 3 hodiny odpoledne celý rok, zveřejnění záměru tento pronájem či výpůjčka podléhají. Není to malicherné, protože to umožní účast více zájemcům ze zájmových aktivit v obci, jinými slovy obec poskytuje stejné šance všem.
OBVYKLÁ VÝŠE NÁJMU: MUSÍ, NEBO NEMUSÍ BÝT?
Přestože zákon o obvyklé ceně nájmu nehovoří, obce mají obavy uzavírat nájemné podle svého uvážení. Jsou zbytečné. Zákon hovoří v ustanovení § 39 odst. 2 pouze o »úplatném převodu majetku«, nikoli o nájmu majetku. Obec je tak v případě nájemného vztahu vázána pouze deklaratorním ustanovením § 38 odst. 1 zákona o obcích: »(1) Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Obec vede evidenci svého majetku.« Slovo »pouze« neznamená, že dávám danému ustanovení menší význam. Naopak. Jen upozorňuji, že je nutné postupovat hospodárně, ale není třeba si lámat hlavu cenou v místě a čase obvyklou.
Co se týče vyhlášení záměru, jen poznamenávám, že nejvyšší nájem nemusí být vždy nejlepším měřítkem k tomu, jak si zvolit smluvního partnera na nájemní vztah. Proto není dobré si v záměrech uzavírat dveře k úvaze, komu nemovitost pronajmete, formulací, že prostory budou pronajaty tomu, kdo nabídne nejvyšší nájemné. Zbytečně si předem sami sobě přikazujete, komu najmout »musíte«, nikoli »můžete«. A může se ukázat špatným postupem, když někdo nepříliš důvěryhodný se o prostory uchází a nabízí o pár korun více nájmu, a potenciální zájemce, kterého znáte léta, a jemuž byste pronajali nejraději pro dobré reference, dá nižší nabídku. Podle vlastních pravidel byste měli uzavřít smlouvu s tím, kdo nabídl nejvíce, v podstatě proti vaší skutečné vůli. Pozor proto na texty záměrů, aby vůli obce příliš nesvazovaly pro skutečně nejsprávnější rozhodnutí.
Obdobně svazující mohou být cenové mapy nájemného. V podstatě základní premisou je, že když je cenová mapa, musí být nájemné podle ní, a výjimky se nepřipouštějí, i kdyby je schválil k tomu příslušný orgán. Jedinou cestou k výjimce je velmi dobře odůvodněná sleva, obhajitelná z důvodů veřejného zájmu (prostory pro charitu, zájmovou činnost, zájem dostat do sídla města firmu, která vytvoří hodně pracovních míst atd.) - nikoli jiná výše nájemného. Jiná a ničím neodůvodněná výše nájemného v rozporu s vlastními pravidly obce by znamenala nerovný přístup k adresátům samosprávy, což je proti principům veřejné správy. Není totiž pravdou, že pokud jde o vlastní pravidla, obec si s nimi může dělat co chce - jak je jednou vydá, musí je především sama dodržovat.
SHRNUTÍ
Výklad není rozhodně vyčerpávající, ale vystihuje složitost uzavírání nájemních smluv obecně i v obcích jako specifickém subjektu práva, který má základ v právu veřejném. Přestože řada smluv, které by bylo možné jinak označit za absolutně neplatné, nebude nikdy podrobena soudnímu přezkumu, a proto nenastanou žádné negativní důsledky z této neplatnosti, je lépe věnovat uzavírání smluv patřičnou pozornost. Za tu nelze považovat opisování stále stejných vzorů na jiné právní situace - důsledky mohou být někdy poměrně fatální.
JANA ZWYRTEK HAMPLOVÁ
advokátka a členka redakční rady Moderní obce
Přestože zákon o obvyklé ceně nájmu nehovoří, obce mají obavy uzavírat nájemné podle svého uvážení.
