Jaké možnosti dalšího rozvoje se nabízejí malému městu v těsném sousedství Prahy, které je navíc z minulosti velmi silně svázáno se strojírenským gigantem, pro nějž bylo rezervoárem pracovních sil?
na toto téma jsme hovořili s Jiřím Nedomou, starostou Odoleny Vody (přibližně 4500 obyvatel), Mgr. Soňou Brčákovou, vedoucí oddělení náboru a sociálních záležitostí společnosti AERO Vodochody, a. s., Ing. arch. Jaroslavem Sixtou ze společnosti C.H.S. Praha, s. r. o. (ve městě se podílel na architektonické podobě obytného komplexu Cukrovar) a Ing. Tomášem Svobodou a Ing. arch. Ladislavem Jeníkem ze společnosti Glöckner Praha, s. r. o. (firma ve městě rekonstruuje starý objekt na moderní supermarket).
Jiří Nedoma: Rozvoj Odoleny Vody vychází z koncepce, kterou jsme přijali už v roce 1993. K základním dokumentům přitom patří územní plán, vycházející z předpokladu, že se podaří udržet výrobu ve společnosti AERO Vodochody a město bude dál jakýmsi zázemím pro jeho zaměstnance. Územní plán přitom počítal nejen s novými plochami pro bydlení, ale také s navazující občanskou vybaveností. A konečně nám v územním plánu šlo o to využít území mezi dálnicí D8 a společností AERO jako další průmyslovou zónu. Letos v červenci jsme s pomocí státní dotace 400 tisíc korun na jeden byt otevřeli obytný komplex Cukrovar se 373 byty. Stojí na místě, na němž se už v 80. letech minulého století uvažovalo o vybudování panelového sídliště. Náš obytný komplex však už vyšel z jiné technologie - základy byly zhotoveny z monolitického betonu, nadzemní část obytných domů je vystavěna z liaporových tvárnic. Bohužel AERO má své obecně známé problémy a stále hledá své nové místo na trhu. My tak najednou už delší dobu zjišťujeme, že jsme naší bytovou výstavbou předběhli možnosti tohoto leteckého výrobce - a protože zatím ani pro průmyslovou zónu nemáme žádného investora, který by náš obytný komplex využil pro své zaměstnance, dali jsme kapacitu nových bytů k dispozici jiným městům a obcím v okolí, zejména Praze. Nicméně nechceme být ani "noclehárnou" hlavního města, takže neslevujeme z našeho úsilí o oživení výstavby průmyslové zóny, kde už máme ony příslovečné první vlaštovky, jako například výrobce spojovacího materiálu, firmu Air Hammer Haubolt, s. r. o. Nyní u nás probíhá poměrně složitý proces aktualizace územního plánu, v němž by mělo dojít ke zhruba pěti desítkám změn. Mj. k výběru nových lokalit pro rodinné domy, o jejichž výstavbu v Odoleně Vodě vzhledem k blízkosti Prahy je značný zájem.
Ing. arch. Jaroslav Sixta: Nemá-li se Odolena Voda stát pouhou noclehárnou - ať už pro Prahu, či pro AERO Vodochody - je třeba toto město udělat příjemným k trvalému bydlení a vytvořit jeho obyvatelům dokonalé zázemí. Právě proto jsem rád, že se pro nový bytový komplex podařilo využít území bývalého cukrovaru, které se nachází prakticky v centru města a vlastně jeho přilehlému Dolnímu náměstí působilo jen ostudu. Jak už naznačil pan starosta, původně se v této lokalitě počítalo s typickým panelovým sídlištěm. Jsem rád, že se vedení města neváhalo zasadit o změny územního plánu tak, aby tam bylo možné postavit menší obytné domy. Vhodně charakterizují rozvoj Odoleny Vody jako menšího města a zároveň ústrojně navazují na sousední původní - panelákovou zástavbu - kterou se město snaží upravit. Navíc nový obytný komplex je vhodně dotvářen sousedícím malým hájem. Proč o tom všem mluvím? To proto, že město neuspěchalo urbanistickou přípravu tohoto projektu trvající několik let a dobře spolupracovalo také se soukromou firmou při přípravě a vyčištění celého území. Tady se i v praxi prokázalo, že lze rovnou postavit nový obytný komplex, aniž by se teprve až dodatečně pro něj vytvářela parkoviště, dětská hřiště, osazovala zeleň...
Ing. arch. Ladislav Jeník: Zde bylo opravdu vykonáno velké dílo, pokud jde o parter této části Odoleny Vody, který je velmi zanedbaný, speciálně na Dolním náměstí, kde sídlí i městský úřad. Ale je to stále zatím pouze první krok k tomu, co vše je třeba na spodním konci města udělat. Nepochybně to ještě zůstává velkým tématem pro budoucnost Odoleny Vody.
Ing. Tomáš Svoboda: Naše společnost do Odoleny Vody vstoupila v podstatě s urbanisticky svázanýma rukama. Koupili jsme od města objekt Distribuce, který chceme zrekonstruovat na supermarket. Už původně byl objekt koncipován jako velkoprostorová prodejna a měl hotový objem s orientací k náměstí. Nic zásadního se s ním tedy za daného stavu dělat příliš nedá. Takže v oblasti urbanismu se soustřeďujeme spíše na takové prvky, jako bude parkoviště před supermarketem či nové chodníky. Naši architekti, zejména kolega Jeník, se věnují otázce, jak rekonstruovaný objekt začlenit do okolí. Častou otázkou kupříkladu u staveb tohoto druhu na menších městech bývá, zda je skrýt pod šikmou střechu, když právě tento typ střechy v okolí mívají. My jsme se nakonec rozhodli pro rovnou střechu, neboť šikmá by tak velkému objektu patrně vtiskla charakter stodoly. Leckdy se diskutuje i o tom, jak má být supermarket v menších městech koncipován. Protože máme se stavbami tohoto druhu zkušenosti i z jiných měst, jsme jednoznačně názoru, že v menším městě musí být supermarket do jednoho tisíce metrů čtverečních prodejní plochy umístěn v přízemí objektu. Jakmile by byl byť pouze o jediné patro výš, zákazníkům by to už nevyhovovalo. Podobně je tomu s případnými podzemními parkovišti - v menších městech zákazníci vyžadují parkování přímo před obchodem. Každý chce k obchodu přijet, zaparkovat před ním, vstoupit do prodejny, nakoupit a stejně jednoduchou cestou se zase i s nákupem vrátit ke svému automobilu. Obchodní plochy v několika podlažích, stejně jako podzemní parkoviště jsou naopak vhodné pro velké nákupní galerie, které známe z velkých měst. Do supermarketů tohoto druhu je ovšem těžké přivést velké obchodní řetězce. Ty totiž vyžadují početnou klientelu, která se za nimi bude stahovat ze širokého okolí. V Odoleně Vodě však především půjde o místní zákazníky. Ale je třeba říci, že do této skuliny na trhu, kterou velké řetězce nechávají bez povšimnutí, už úspěšně pronikají menší provozovatelé - a my už několik takových zájemců o pronájem budoucího supermarketu v Odoleně Vodě registrujeme.
Jiří Nedoma: Soukromí investoři, ať už jde o nové prodejny a služby, další občanskou vybavenost nebo třeba výstavbu rodinných domů, jsou pro nás bez přehánění hnacím motorem rozvoje. Upřímně řečeno, s ohledem na současné investiční možnosti měst a obcí to ani jinak nejde. Úlohu města si ovšem představuji tak, že by připravovalo pro investory či stavebníky vhodné plochy, budovalo na nich inženýrské sítě, natáhlo silnice... A pak by přišel soukromník, koupil si parcelu a postavil na ní třeba rodinný dům. Zatím to však často bývá tak, že město na inženýrské sítě nemá prostředky a v dané, žel nezainvestované lokalitě vyrostou rodinné domy, jejichž majitelé si na ně vzali hypotéky, které splácejí. A teď by se ještě měli kupříkladu dohromady skládat na místní komunikaci? Daňová výtěžnost obcí a menších měst na sdílených daních je kvůli přepočítávacím koeficientům a ve srovnání s Prahou a dalšími velkými městy mimořádně nízká. Uvedu pouze jediný příklad: Poté, co vešel v platnost nový zákon o rozpočtovém určení daní, klesl příjem Odoleny Vody ze sdílených daní z nějakých 23 miliónů korun ročně o 5,5 miliónu. Přitom celkový rozpočet města se pohybuje kolem 40 miliónů, takže si jistě každý umí představit, jak je pro nás tento úbytek dramatický. Odolena Voda má navíc ještě jedno specifikum: Život města byl dříve nerozlučně spjat s činností firmy AERO Vodochody. Jenže když město po roce 1989 začalo plánovat svůj další rozvoj, museli jsme vyjít z faktu, že zde byla sice perfektně připravena zóna pro nové panelové sídliště coby zázemí pro Aero, ale ostatní části města jako spodní "Odolka", Dolínek a Čenkov neměly ani vodovod a voda se tam musela dovážet v cisternách. Celé minulé desetiletí jsme s pomocí výhodných úvěrů ze Státního fondu životního prostředí tento dluh na infrastruktuře města odstraňovali. Šli jsme do toho i s příslibem tehdejšího vedení společnosti AERO, že nám v tom finančně pomůže. Nakonec se společnost dostala tam, kde je, a musí řešit vlastní problémy. Úvěry splácíme dosud a sami, ale na nějaké další zásadnější investice nyní prostě nemáme. Proto i již vzpomenuté Dolní náměstí má co do vzhledu ještě co dohánět. To víte, že bychom rádi soukromé majitele domů nějakým způsobem jako město motivovali k tomu, aby jejich vzhled vylepšili - třeba nějakými dotacemi z městského fondu rozvoje bydlení, kdybychom na něj měli peníze. Zatím jsme však nemohli učinit více než zpracovat architektonickou koncepci náměstí a jakmile některý z majitelů domů přijde na stavební úřad s tím, že dům bude rekonstruovat, obdrží povolení jen za předpokladu, že se úpravami objektu do této koncepce vejde.
Ing. arch. Ladislav Jeník: Mluvíme-li o dotacích, pak by podle mého názoru bylo dobré, pokud by je na bytovou výstavbu od státu kromě obcí - samozřejmě za přísných a důsledně kontrolovaných podmínek - mohla dostávat kupříkladu také bytová družstva. Dokonce bych z řad příjemců státní podpory nevyloučil ani developery a stavební firmy, které v tomto segmentu trhu působí, i když by tam asi musely být nastaveny ještě specifičtější parametry. Obec, jak již uvedl pan starosta, by se pouze starala o výběr a zainvestování vhodných lokalit.
Mgr. Soňa Brčáková: AERO Vodochody má ve městě svůj bytový fond, ale jak stárnou jeho obyvatelé, v těchto domech žijí často už jen důchodci či jejich děti a současných zaměstnanců naší společnosti tam najdete už jen velmi málo. Navíc k nám nastupují vysoce kvalifikovaní zaměstnanci z nejrůznějších konců republiky i ze zahraničí. Často pak řešíme otázku, kde je ubytovat. Nový obytný komplex Cukrovar představuje šanci i pro mnohé naše nové zaměstnance. Jsou to vysoce kvalifikovaní, slušně placení, často mladí lidé, kteří svou kupní silou výrazně podpoří i místní obchodníky, poskytovatele služeb apod. Věřím, že si to podnikatelé nejen v Odoleně Vodě, nýbrž i v celém okolí uvědomí a určitý deficit občanské vybavenosti, včetně možností sportovního vyžití, se zde rychle vyplní.
Jiří Nedoma: Pro město je klíčovou záležitostí, aby AERO přikročilo i ke komerčnímu využívání svého letiště, což by umožnilo vybudovat i výjezd z dálnice D8 směrem k naší průmyslové zóně. Výjezd i možnost komerčního využívání letiště by do města nepochybně přivedly další investory. Výjezd si už se souhlasem Ministerstva dopravy dáváme do aktualizovaného územního plánu. A pokud jde o podnikové byty, souhlasím, že již prakticky neslouží svému účelu a pro AERO Vodochody ztrácejí význam. Proto by se jich naše město rádo ujalo, ať už by s nimi samo hospodařilo, či aby zajistilo jejich privatizaci ve prospěch současných nájemců. Zatím však vše nasvědčuje tomu, že budou prodány třetí osobě, kterou město bude jen těžko případně nutit, aby údržbu a obnovu tohoto zastaralého bytového fondu případně nezanedbávala.
Mgr. Soňa Brčáková: Jedním z rozvojových programů společnosti AERO Vodochody, který by měl výrazně pomoci celému regionu, je právě projekt zabývající se rozvojem podnikového letiště. Zatím analyzujeme možnosti tohoto záměru a jejich očekávanou finanční náročnost. Dalším krokem, který by měl umožnit rozvoj regionu, je prodej stávajícího bytového fondu společnosti. Tento proces je zcela transparentní, všichni jeho účastníci jsou o něm řádně informováni. Jeho nezbytnou podmínkou je zajištění dostatečné míry ochrany práv stávajících nájemníků, kteří navíc mají při prodeji bytů výhodu - mohou dorovnat nabídku podanou třetí stranou. Společnost hodlá prodat bytový fond v souladu s platnou legislativou za tržní hodnotu. Dosud však o prodeji bytů nebylo definitivně rozhodnuto, proto nechci tento proces blíže komentovat.
Ing. arch. Jaroslav Sixta: Jistě by bylo snadné vznést otázku: Tak proč vlastně město od společnosti AERO Vodochody "neodstřihnete"? Jenže oba tyto subjekty jsou z minulosti natolik svázány, že takový krok by nikomu neprospěl. Problém je v tom, že v podstatě neúplné a nedokončené město postaví nový obytný komplex, jímž vytváří vhodné zázemí i této společnosti, dává dohromady občanskou vybavenost, snaží se budováním průmyslové zóny postarat o bývalé pracovníky z AERO Vodochody atd. Jenže městu na to vše chybějí peníze a nepodpořil je ani stát, který je většinovým vlastníkem této firmy a de facto se podepsal na její nynější nesnadné situaci.
Jiří Nedoma: Pro nás je nyní důležité nezadlužit se nad únosnou mez a poté, co jsme z 95 procent strastiplně vyřešili základní infrastrukturu, začít se ještě věnovat vzhledu města a jeho občanské vybavenosti. V tom budeme spoléhat hlavně na spolupráci se soukromým sektorem.
Město nemůže svoji budoucnost spojovat pouze s jedním, byť velkým a významným podnikem. Musí dát možnost i malému a střednímu podnikání v místě.
Urbanistickou přípravu obytných komplexů se vyplatí neuspěchat a nová sídliště předávat k užívání už s příslušnou občanskou vybaveností.
V menších městech je ošidné usilovat o obří hypermarkety. Velké obchodní řetězce tam o jejich provozování nemají zájem.
Stát by se měl zajímat o osudy měst, do nichž se promítají problémy společností, v nichž je většinovým vlastníkem.
Kupní síla vysoce kvalifikovaných zaměstnanců, kteří se stěhují za prací, přináší profit i městům, kde se usazují.
Možnost budovat výjezdy z českých dálnic by se měla řídit místními potřebami, a nikoliv nejmenší, normou přípustnou vzdáleností od posledního exitu.
