Naše obec vlastnila parcelu, která sloužila hlavně v minulosti jako účelová komunikace pro průchod občanů či průjezd vozidla. Vzhledem k tomu, že časem se její užívání takřka vytratilo (z důvodu, že se napojuje do cesty soukromé) a bylo třeba udělat na tomto pozemku některé dílčí práce, rozhodlo se...
Naše obec vlastnila parcelu, která sloužila hlavně v minulosti jako účelová komunikace pro průchod občanů či průjezd vozidla. Vzhledem k tomu, že časem se její užívání takřka vytratilo (z důvodu, že se napojuje do cesty soukromé) a bylo třeba udělat na tomto pozemku některé dílčí práce, rozhodlo se zastupitelstvo obce na základě žádosti vlastníků domu pod cestou tuto parcelu odprodat. Jelikož na trase této cesty byly dva domy, byla geometrickým plánem celá parcela rozdělena na dvě s ohledem na průchod hranic sousedních pozemků. V roce 1999 zastupitelstvo obce odsouhlasilo odprodej těchto dvou parcel dvěma majitelům sousedních nemovitostí. Aby mezi sousedy a staršími občany, kteří byli zvyklí tuto cestu používat, nedocházelo ke konfliktům, bylo do obou smluv jednoznačně zakotveno v samostatném odstavci, že se ve prospěch obce zřizuje věcné břemeno průchodu a průjezdu pro všechny občany obce jako na každé jiné komunikaci v obci. S tím oba noví majitelé souhlasili a stvrdili vše podpisem smluv. Obě smlouvy mají v nadpisech Kupní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene. Nyní po 10 letech, kdy došlo ke sporu na výše uvedené komunikaci, jsme zjistili, že ani u jedné ze smluv nedošlo při zapsání změn do katastru na katastrálním úřadu k zapsání věcného břemene. Odůvodněním katastrálního úřadu je to, že v návrhu pro zápis v roce 1999 bylo uvedeno pouze zapsání kupní smlouvy, nikoliv věcného břemene i přesto, že je jeho zřízení na jednom dokumentu s kupní smlouvou.
1. Má tedy návrh na vklad větší váhu než smlouva jako taková, když v ní je uvedeno a podepsáno všemi účastníky i zřízení věcného břemena? 2. Podpisy na kupních smlouvách se ověřují, na vkladu ne, je to správné? 3. Lze se domáhat doplnění zápisu o věcném břemeni k výše uvedeným parcelám ve prospěch obce i po tak dlouhé době a jak?
1. Řízení o povolení vkladu lze zahájit výhradně na návrh účastníků, popřípadě účastníka řízení. Z podnětu katastrálního úřadu nebo kteréhokoliv jiného orgánu řízení o povolení vkladu nelze zahájit. V řízení o povolení vkladu práva se uplatňuje jen zásada dispoziční. Řízení o povolení vkladu práva je zahájeno dnem doručení písemného návrhu účastníků řízení nebo některého z nich místně příslušnému katastrálnímu úřadu. Z dosavadní praxe vyplynulo, že je vhodnější, aby řízení bylo zahajováno na společný návrh účastníků řízení.
Náležitosti návrhu uvádí § 4 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (dále jen zákon o zápisech). Návrh na zahájení řízení musí obsahovat:
a) označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen;
b) jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení;
c) označení práv, která mají být zapsána do katastru nemovitostí.
Protože řízení o povolení vkladu lze zahájit jen na základě návrhu, v němž musí být označena práva, která mají být zapsána do katastru nemovitostí, může katastrální úřad rozhodovat jen o vkladu práva, které bylo navrhováno k vložení, nikoliv o dalších právech, která navrhována ke vkladu nebyla, byť by byla uvedena v listině, na základě které je nějaké právo navrhováno ke vkladu.
2. Smlouva o nemovitosti musí být písemná a podepsaná jejími účastníky (pokud se účastník smlouvy nedává zastoupit). Pro platnost ani účinnost smlouvy se podle občanského zákoníku nevyžaduje, aby podpisy účastníků smlouvy byly úředně ověřené /zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), a zákon číslo 21/2006 Sb, o ověřování shody opisu nebo kopie s listinou a o ověřování pravosti podpisu a o změně některých zákonů (zákon o ověřování)/.
Podpisy na listinách hrají při přezkoumávání listiny ve smyslu ust. § 5 odst. 1 zákona o zápisech významnou roli. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu zkoumá, zda ve smlouvě jde skutečně o písemné projevy vůle osob v ní uvedených a považuje projev vůle osob za zjištěný, jestliže:
a) jejich vlastnoruční podpisy na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny podle zákona č. 358/1992 Sb. nebo zákona číslo 21/2006 Sb.;
b) smlouva byla sepsána ve formě notářského zápisu;
c) smlouva obsahuje prohlášení advokáta o pravosti podpisu;
d) právnická osoba předložila podpisový vzor ověřený způsobem podle písm. a) nebo c) shodný s podpisem na smlouvě a výpis z obchodního rejstříku nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku, popř. jiný doklad o právní subjektivitě a osobě oprávněné jednat za právnickou osobu; nebo
e) účastník smlouvy uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem (v takovém případě zjistí katastrální úřad totožnost přizvaných osob podle osobních údajů uvedených v platném občanském průkazu nebo u osob, kterým se občanský průkaz nevydává, v jiném platném osobním dokladu, například v cestovním pasu, u obchodních společností podle výpisu z obchodního rejstříku a u ostatních právnických osob podle dokladu o tom, že se jedná o statutárního zástupce. Po ověření jejich totožnosti se zaměstnanec katastrálního úřadu přizvaných osob dotáže, zda písemné projevy vůle uvedené ve smlouvě uznávají za své vlastní. Toto uznání se vyznačí na prvopisu smlouvy, který bude uložen u katastrálního úřadu, vyznačením doložky s textem: »Pravost podpisu uznána dne....« K doložce se připojí podpisy přizvaných osob, podpis zaměstnance katastrálního úřadu a otisk kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem.).
V případě, že katastrální úřad nezjistí projev vůle žádným z uvedených způsobů (např. proto, že účastník právního úkonu zemřel nebo odmítá přes výzvy katastrálního úřadu součinnost), zjistí jej jiným vhodným způsobem (např. posudkem znalce, svědectvím osob, které byly přítomny podpisu smlouvy apod.). Projev vůle zástavního věřitele v zástavní smlouvě není třeba zjišťovat.
3. Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu lze podat kdykoliv po sepsání listiny, která je podkladem pro vklad práva do katastru nemovitostí. Neplatí žádná lhůta, ve které by byl povinen účastník řízení podat návrh na vklad. Může tak učinit neprodleně, což se v praxi děje, nebo může čekat neomezeně dlouhou dobu, než se rozhodne tak učinit. Přestože účastníci smlouvy jsou nečinní, nezaniká jejich vázanost smlouvou. Jestliže byl povolen vklad na základě kupní smlouvy a listina obsahovala kromě kupní smlouvy i smlouvu o věcném břemeni, lze i nyní podat návrh na vklad na základě té samé listiny a navrhovat vklad oprávnění z věcného břemene. Katastrální úřad posoudí podle § 5 odst. 1 zákona o zápisech, zda lze vklad povolit a vklad buď povolí, nebo zamítne. Pokud vklad povolí, oprávnění z věcného břemene vznikne vkladem do katastru nemovitostí až po několika letech vzniku vlastnického práva na základě dané listiny, obsahující kupní smlouvu i smlouvu o věcném břemeni.
Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá, zda:
a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru nemovitostí;
b) navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin;
c) právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný;
d) právní úkon je učiněn v předepsané formě; e)účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu;
f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu;
g) k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu. Katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.
JUDr. EVA BAREŠOVÁ
vedoucí samostatného oddělení legislativy Českého úřadu zeměměřického a katastrálního
