»Často se zaměňují následky za příčiny. Chátrající dům či byt však není problémem k řešení. Tím je důvod vzniku tohoto stavu!« říká Lucie Vokounová ze společnosti ENVI A. k úspěšné revitalizaci ostravského komplexu Liščina, který ještě nedávno byl typickou sociálně vyloučenou lokalitou.
Nezisková obecně prospěšná společnost ENVI A. se mj. zabývá řešením problematiky sociálně vyloučených lokalit. V Liščině monitoruje revitalizační program a podílí se i na jeho realizaci. Po třech letech práce je tohle někdejší ostravské ghetto nikoli snad atraktivní a vyhledávanou, ale určitě již přijatelnou adresou. Regenerace Liščiny skončila dobře proto, že praktickou činnost provázela důkladná analýza tamních poměrů a stejně solidní plánování jednotlivých fází revitalizace.
NEVLÍDNÝ BĚH DĚJIN
Shluk třípodlažních obytných domů v dnešním městském obvodě Slezská Ostrava vznikl počátkem 20. století. Za socialismu se domy staly majetkem OKD a sloužily horníkům. Jako bytový fond v celé zemi však byly citelně zanedbávány. Rok 1989 a následné společenské turbulence však s osudy minisídliště zamíchaly spíše neblaze a citelnou ránu mu pak zasadily povodně v roce 1997. Jen o něco později se zhruba 160 bytů na Liščině stalo majetkem skupiny RPG Real Estate.
Co tehdy Liščinu charakterizovalo? Takřka úplně zdevastované domy i byty, k tomu sociální poměry, jimž dominovaly nezaměstnanost, kriminalita, drogy a lichva. Bylo zřejmé, že převážně romská komunita si sama nepomůže. Mnoho nebylo možné čekat ani od města, které má podobných problémů více než dost. To vše stavělo před majitele nutnost něco udělat vlastními silami. Už proto, že - ekonomickým pohledem - byla Liščina katastrofa: Nájemné se vybíralo jen velmi obtížně, plná pětina bytů oficiálně zůstávala bez nájemníka a ceny pozemku, domů i bytů se blížily nule.
OD GHETTA K NORMÁLNÍMU ŽIVOTU
Podle Lucie Vokounové se plány na sanaci sociálně vyloučených lokalit většinou chybně soustřeďují na následky. Typická přitom bývá značná investice do rekonstrukcí bytů či domů, které ovšem zakrátko získají zpět někdejší tristní podobu. »Problém není ve zničených bytech. Ale v tom, že někteří nájemníci už tuto devastaci nevnímají negativně, považují ji za normu a necítí potřebu změny. Ta může přijít jen s přehodnocením takových vzorců myšlení a chování,« tvrdí Lucie Vokounová.
Analýza společnosti ENVI A. pojmenovává základní kameny liščinského experimentu: permanentní komunikaci s obyvateli lokality, postup systémem »krok za krokem« a důsledné prosazování zásady aktivní účasti obyvatel domů na celém programu. V praxi to vypadalo tak, že majitel po dohodě s nájemníky o konkrétních opravách dodal potřebný materiál - a nájemníci práci. Jiným nájemníkům se zase přidělil byt v původním stavu, a ti jej na vlastní náklady měli zrekonstruovat. Pokud tak nájemník učinil, teprve pak ho čekala standardní nájemní smlouva s tím, že investované peníze si »odbydlel« s nulovým nájmem.
Ukázalo se, že princip svépomoci funguje a že i obyvatelé ghett mají zájem o lepší bydlení a následně i zlepšení celkové situace v domech a jejich okolí. A vzhledem k tomu, že do něj investovali sami, je to zlepšení trvalé na rozdíl od bezhlavých investic, které se právě kvůli nulové participaci příjemců takové pomoci obvykle obrátí vniveč. Liščina a její poslední vývoj také potvrdily, že často uváděné tvrzení »Vizí romské rodiny je přežít den!« určitě nemá univerzální platnost.
Permanentní komunikaci zejména neziskových organizací s obyvateli Liščiny financoval majitel domů - skupina RPG Real Estate. V této činnosti dominovalo Vzájemné soužití aktivisty na poli romské problematiky Kumara Vishwanathana. On sám na tomto sídlišti už nepůsobí: »V Liščině už nemám co dělat. Tady je to dnes už skoro normální!«
TROCHU ČÍSEL NA ZÁVĚR
S revitalizací »hardwaru« Liščiny se ovšem hlavně výrazně zlepšil její »software«, tedy sociální situace. Podle odhadů míra nezaměstnanosti mezi obyvateli Liščiny klesla z někdejších 90 na 50 %. Stejně razantně byla omezena místní kriminalita, tedy základní parametr, díky jehož výrazné redukci minisídliště přestalo být trnem v oku svému okolí a nevítaným sousedem.
Program zásadně změnil i ekonomické parametry liščinských nemovitostí, jak zachycuje analýza společnosti ENVI A., vycházející z údajů od skupiny RPG Real Estate. Příjmy z nájemného by měly vzrůst z 3,7 mil. Kč v roce 2009 na letos předpokládaných 4,3 mil. Kč. Za další dva roky majitel počítá už s 6,9 mil. Kč. To souvisí s mírným vzestupem výše nájemného, které se v období 2010-2011 zvýšilo ze 46 na 54 Kč/m2. Naproti tomu jen v období 2010-2011 se snížily dluhy z nájemného z 0,550 mil. Kč na 0,275 mil. Kč. I tato čísla dokládají posuny, které citovaná analýza definuje jako vznik soudržné komunity, jež má odpovědný postoj k užívaným nemovitostem a je dobrým partnerem majitele.
»Dříve lidé z Liščiny chodili na radnici stěžovali si, že už tam nechtějí žít. Dnes za námi přicházejí zájemci o byt s tím, že by rádi třeba na Liščinu,« shrnuje změny Radomír Mandok, místostarosta Slezské Ostravy.
(Text vyšel z materiálu »LIŠČINA - analytická studie regenerace deprivované lokality«, vypracované společností ENVI A.)
PETR BÝM
šéfredaktor Stavebního fóra
O přerodu Liščiny (nahoře) typická ukázka dřívějšího stavu, dole již současná podoba minisídliště) vypovídá i fakt, že hodnota domů a pozemků tam během tří let stoupla o 300 % a podle prognózy se do roku 2020 cena nemovitostí proti roku 2009 zvýší o 690 %.
FOTO: ARCHIV
