Jak již bylo uvedeno v předchozím vydání časopisu Moderní obec, nový občanský zákoník (tj. zákon č. 89/2012 Sb.) vrací v ustanoveních § 2332 až § 2357 do českého právního řádu institut pachtovní smlouvy, kterou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a...
Jak již bylo uvedeno v předchozím vydání časopisu Moderní obec, nový občanský zákoník (tj. zákon č. 89/2012 Sb.) vrací v ustanoveních § 2332 až § 2357 do českého právního řádu institut pachtovní smlouvy, kterou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.
Velmi významným se institut pachtu stává ve vodárenském sektoru; dopady nového občanského zákoníku do oblasti vodárenství jsou proto hodné zvláštního zřetele nejen pro vlastníky a provozovatele vodárenské infrastruktury.
JSOU PROVOZNÍ SMLOUVY VE VODÁRENSTVÍ PACHTOVNÍMI SMLOUVAMI?
Ve smlouvě o nájmu a provozování přenechává vlastník vodohospodářské infrastruktury provozovateli tuto do užívání a zároveň se zpravidla na provozovatele přenáší právo vybírat si od uživatelů vodné a stočné (brát si užitky).
Při nájmu nájemce věc pouze užívá (jako řádný hospodář k sjednanému účelu), zatímco při pachtu pachtýř věc užívá a požívá (zároveň však o ni pečuje jako řádný hospodář); požíváním se rozumí braní plodů a dalších užitků z věci, což je dle mého názoru v případě smluv o nájmu a provozování bezpochyby splněno. V případě smluv o nájmu a provozování je typické, že provozováním vodohospodářského majetku (v této podobě plodonosné věci) provozní společnosti dosahují zisku, tj. tento majetek jim přináší výnos (fructus civiles), což je klíčový znak pachtu. V tomto smyslu pak vodárenská infrastruktura představuje dle mého názoru plodonosnou věc, neboť jejím užíváním konečnými uživateli přinášejí do sféry provozovatele nárok na platbu (vodné, resp. stočné). Pomůže nám i hledisko, které používal obecný zákoník občanský (946/1811 Sb. z. s.) v ustanovení § 1091: »Lze-li užívati pronajaté věci bez dalšího vzdělávání, nazývá se taková smlouva smlouvou nájemní; lze-li ji však užívati jen pílí a přičiněním, nazývá se smlouvou pachtovní«. I v tomto případě soudím, že smlouvy o nájmu a provozování (resp. později uzavírané koncesní smlouvy) vyžadují píli i přičinění provozovatele, a tudíž spadají do právního institutu smlouvy pachtovní.
V případě nájmu se hradí nájemné, které nemá většinou (není-li sjednáno - viz např. nájmy prodejen na letištích apod.) žádný vztah k případnému zisku nájemce. V případě pachtu je možno stanovit, že pachtýř bude hradit propachtovateli jako odměnu část výnosu z majetku. Z tohoto srovnání vyplývá další jasný rozdíl mezi pachtem a nájmem - pro pacht je rozhodující dosahování výnosu, a pokud výnos klesne v důsledku nekonání propachtovatele, má pachtýř nárok na slevu; není rozhodující to, že věc může nadále užívat.
Z důvodů uvedených výše se domnívám, že smlouvy o nájmu a provozování vodárenské infrastruktury jsou smlouvami pachtovními. Stejné dle mého názoru platí i pro případné smlouvy koncesní uzavřené po nabytí účinnosti zákona č. 139/2006 Sb., koncesní zákon, ve znění pozdějších předpisů. Koncesní smlouva není samostatným smluvním typem a domnívám se, že koncesní smlouvou může být i kupní smlouva, smlouva o dílo, pokud splňuje uvedené obsahové náležitosti (koncesní smlouvy - pozn. autora). Koncesní smlouva má charakter smíšené smlouvy, tj. sestává z více smluvních typů, v našem případě bude mj. do budoucna sestávat ze smlouvy pachtovní.
Prvek braní užitků se nám ve vodárenském sektoru neobjevuje jako "hraniční ukazatel" pouze mezi nájmem a pachtem. Již v minulosti po vstupu do EU se kritérium braní užitků od uživatelů objevuje při odlišování mezi veřejnou zakázkou (platba od veřejného zadavatele) a koncesí (platby od koncových uživatelů).
Vzhledem k tomu, že se nájemní a provozní smlouvy podle nové právní úpravy považují za smlouvy pachtovní, použijí se na ty z nich, které byly uzavřeny do 31. 12. 2013, dosavadní právní předpisy (tj. občanský zákoník, obchodní zákoník) i po 1. 1. 2014. § 3074: Nájem se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
PRÁVA A POVINNOSTI PACHTÝŘE A PROPACHTOVATELE
Úprava pachtu v NOZ je úpravou převážně dispozitivní, což znamená, že je možné si rozsah práv a povinností stanovit odlišně od obecné zákonné úpravy při respektování kogentních ustanovení zákona. Pro představu níže uvádíme některá vybraná ustanovení:
Práva a povinnosti pachtýře:
Pachtýř pečuje o propachtovanou věc jako řádný hospodář (§ 2336).
Propachtuje-li se věc společně s inventářem, zachová pachtýř jednotlivé kusy inventáře. Náležejí-li do inventáře zvířata, obnovuje pachtýř jejich stav s péčí řádného hospodáře. Zničí-li se něco z inventáře nebo opotřebí-li se do té míry, že to nelze dále užívat, obnoví propachtovatel inventář, ledaže se škoda přičítá pachtýři; to platí i v případě vady propachtované věci (§ 2342 NOZ).
Pro pohledávky pachtýře vůči propachtovateli vázne na věcech náležejících do inventáře zástavní právo. Dá-li však propachtovatel pachtýři jinou jistotu, zástavní právo se do výše jistoty neuplatní.
Neodstraní-li propachtovatel vadu věci, kterou má povinnost odstranit, bez zbytečného odkladu, a klesne-li proto výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného; odstraní-li vadu sám, má právo na náhradu vynaložených nákladů. Jedná-li se o vadu, která zásadním způsobem ztěžuje, nebo i znemožňuje požívání propachtované věci tak, že z ní lze nanejvýš dosáhnout jen nepatrný výnos, má pachtýř právo na prominutí pachtovného, nebo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby (§ 2337 NOZ).
NOZ zakládá možnost zápisu pachtovního práva do katastru nemovitostí nebo do jiného veřejného seznamu. Zápis je možný i tehdy, pokud je do veřejného seznamu zapsána jednotlivá věc náležející k propachtované hromadné věci. § 2333 NOZ: »Je-li propachtovaná věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i pachtovní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř. To platí i v případě, že je do veřejného seznamu zapsána jednotlivá věc náležející k propachtované hromadné věci.«
Práva a povinnosti propachtovatele:
Nevrátí-li pachtýř propachtovanou věc při skončení pachtu propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval; plody a užitky vytěžené pachtýřem v té době se počítají jako užitky za celý rok (§ 2340 NOZ).
Zlepší-li propachtovatel propachtovanou věc do té míry, že pachtýř může při řádném hospodaření dosáhnout vyššího výnosu, může se propachtovatel domáhat přiměřeného zvýšení pachtovného (§ 2335 odst. 2 NOZ).
Provádí-li propachtovatel na propachtované věci opatření, k nimž je podle smlouvy nebo z jiného právního důvodu oprávněn nebo povinen, nahradí pachtýři v přiměřeném rozsahu náklady a ztrátu výnosu, které pachtýři v důsledku takového opatření vznikly; požádá-li o to pachtýř, poskytne mu propachtovatel přiměřenou zálohu. Pachtýřovo právo na slevu z pachtovného nebo na jeho prominutí tím dotčeno není (§ 2335 odst. 1 NOZ).
Mgr. JAN HRABÁK, Ph.D.
Mgr. LUKÁŠ NOHEJL
Advokátní kancelář Kaplan & Nohejl
Velmi významným se institut pachtu stává ve vodárenském sektoru; dopady nového občanského zákoníku do oblasti vodárenství jsou proto hodné zvláštního zřetele nejen pro vlastníky a provozovatele vodárenské infrastruktury.
