Panelová výstavba kladla důraz především na kvantitu, méně již na kvalitu. Jedno se jí však nedalo upřít - dokázala zajistit miliónům lidí ne sice komfortní, ale cenově dostupné bydlení. Vzhledem k tomu, že životnost paneláků, především těch, které vznikly před rokem 1970, byla 50 let, téměř...
Panelová výstavba kladla důraz především na kvantitu, méně již na kvalitu. Jedno se jí však nedalo upřít - dokázala zajistit miliónům lidí ne sice komfortní, ale cenově dostupné bydlení. Vzhledem k tomu, že životnost paneláků, především těch, které vznikly před rokem 1970, byla 50 let, téměř polovina je již za zenitem své životnosti a ne vždy v dobrém stavu. Otázka zní, co s nimi?
V druhé polovině 90. let začalo Ministerstvo pro místní rozvoj spolu s Ministerstvem průmyslu a obchodu a Českomoravskou záruční a rozvojovou bankou, a. s., (ČMRZB) spolupracovat na přípravě dlouhodobého programu podpory oprav bytových domů, který byl ve formě zásad schválen vládou v dubnu 1999. Definitivní zelenou pak tento program dostal v říjnu 1999, kdy vláda schválila koncepci bytové politiky a parlament státní rozpočet na rok 2000, který pro něj vyčlenil 350 miliónů korun.
Letos v říjnu vláda stanovila podmínky státní finanční podpory oprav, modernizace nebo rekonstrukcí bytových domů postavených panelovou technologií, které vytvářejí legislativní mantinely pro nastartování dlouhodobého programu jejich revitalizace. Nepůjde o malý úkol. Rehabilitováno má být 1 165 000 bytů za dvacet let a program má podpořit jejich komplexní rekonstrukci, která zvýší jejich užitnou hodnotu a umožní je dalších 35 až 50 let bez problémů užívat. "Ročně bychom jich chtěli opravit asi 50 000, což by dávalo onen dvacetiletý cyklus. Víme však, že rozjezd bude pomalejší, takže pro příští rok bychom byli spokojeni s opravou 25 tisíc bytů," tvrdí ministr pro místní rozvoj Petr Lachnit.
NEBEZPEČNÉ ZÁVADY
Nejvážnějším problémem u paneláku je statika. Ke statickým poruchám však dochází zcela výjimečně a většinou jen u věžových domů. Na druhém místě podle závažnosti jsou závady u rozvodů plynu a elektřiny. "Velké problémy byly svého času s konstrukčním systémem T06B ze struskopanelů, které se rozpadaly. Vznikaly tepelné mosty, které působily na konstrukci tak, že vypadl třeba celý panel. Nebezpečné je i rezavění podpůrných prvků a konstrukcí lodžií a balkonů. Na několika místech v republice se již stalo, že balkony spadly," doplňuje ministr.
TŘI STA MILIARD NENÍ MÁLO
Základní podmínkou úspěšných a komplexních oprav panelových domů je dostatek finančních zdrojů. Oprava jednoho bytu o rozloze 64 metrů čtverečních totiž stojí v průměru 288 tisíc korun. Kde vzít zhruba 300 miliard na jejich opravu?
Měli by je zaplatit majitelé domů za účinné pomoci státu. Pokud peníze nemají, půjčí jim banky. Správou tohoto programu byla pověřena Českomoravská rozvojová a záruční banka. Státní peníze, které byly vyčleněny na tento program, nejsou určeny jako dotace nebo dary. Měly by majitele domů pouze podpořit při jejich cestě k potřebným úvěrům a mobilizovat zdroje bank tak, aby finanční ústavy na revitalizaci panelových domů půjčovaly.
"Program nabízí dva základní instrumenty. Prvním je úroková úleva neboli příspěvek na úhrady úroků. Státní podporu získají majitelé jako dotaci úrokové sazby ve výši tří až pěti procent. Tříprocentní má plošné užití, čtyřprocentní je určena pro okresy s vyšší nezaměstnaností a pětiprocentní pro strukturované oblasti a hospodářsky slabé regiony. Cena municipálního úvěru na úvěrovém trhu je někde mezi 7-8 procenty. Odečtete-li 3 procenta, která jsou určena pro plošné užití, jsme na 4 až 5 procentech. U okresů s vyšší nezaměstnaností je to více," řekl nám předseda představenstva a generální ředitel ČMZRB Ladislav Macka.
Do programu budou zapojeny všechny banky, všechny typy úvěrů a nabízené instrumenty jsou určeny jak fyzickým, tak právnickým osobám. Finanční krytí je v letošním rozpočtu zajištěno a od 1. ledna 2001 financování převezme Státní fond rozvoje bydlení. V rozpočtu pro příští rok je podle ředitele sekce metodiky a bytového práva Ministerstva pro místní rozvoj Jana Wagnera dostatečný objem prostředků - 300 miliónů korun.
DOKÁŽÍ MAJITELÉ ÚVĚR SPLATIT?
Způsob, jak majitelům či nájemníkům minimalizovat náklady spojené s úhradou tak rozsáhlého programu, byl nalezen. Za dobu prodloužené životnosti se dá uhradit 300 miliard korun úsporou energie. "Máme spočítáno a prakticky ověřeno na řadě staveb zejména brněnské oblasti, že úspory dosáhnou 42-51 procent. Zčásti je to zateplením, zčásti jiným chováním nájemníků. Jsme přesvědčeni, že model, který jsme zvolili, je schůdný. Pokud by se ukázalo, že některým skupinám občanů, například důchodcům, nevyhovuje, budeme hledat cesty, jak jim pomoci," tvrdí ředitel sekce stavebnictví na Ministerstvu průmyslu a obchodu Jaromír Kovář.
Podle Jan Wagnera jsou vlastníci panelových staveb většinou nevybaveni aktuálním kapitálem a je potřeba, aby úvěry, které si vezmou, mohli splatit. Nezbývá než testovat nastavené parametry skutečnou praxí a podle toho teprve reagovat. To se dá předem velmi obtížně odhadnout. Pokud se někomu zdá podpora nízká, musí si uvědomit, že jde o parametry nastavené pro start. Není vyloučeno, že je bude třeba po nějaké době korigovat.
"Důležité je, že se těmito opatřeními, pokud budou skutečně uskutečněna komplexně, uspoří hodně paliv a energie, a tyto úspory se stanou pro majitele bytu zdrojem splátek. Na jedné straně se ozývají hlasy, že rekonstruované byty budou drahé a neúnosné pro některé obyvatele. Na druhé straně zase registrujeme zájem o rekonstrukce, protože v panelových domech bydlí určitá skupina lidí, která má našetřeny peníze, ne však na celý byt nebo domek, a rekonstrukci vítají," řekl nám Ladislav Macka.
FIRMY MUSÍ BÝT SOLIDNÍ
Oprava 50 tisíc bytů ročně reprezentuje 15 miliard stavební výroby, což je nárůst o sedm procent. Práce v takovém rozsahu by na sebe vázaly 10 miliard průmyslové výroby a přispěly by ke snížení nezaměstnanosti.
Snahou tvůrců programu bylo zabránit i nadměrnému výskytu vad při opravách. Proto se pokusili najít instrumenty, které by je minimalizovaly.
Opravovat panelové domy budou jen kvalitní firmy, zejména ty, které pracují podle systému jakosti ISO 9001 nebo ISO 9002. Opravy musí být komplexní a vždy takové, aby podmiňovaly bezpečnost stavby. Týkat se tedy budou především statiky, rozvodů a technického zařízení budov. Stavby budou pojištěny, protože jde o to, aby vlastník domu neplatil tytéž opravy několikrát.
"Ten, kdo investuje, má zájem na tom, aby firma, kterou si vybere, jej nezavedla "do bažin" - dodržela technické a finanční náležitosti," tvrdí Lachnit.
ODBORNÍCI PORADÍ
V každém okrese budou poradenská střediska vybavená odborníky, výpočetní technikou a literaturou tak, aby mohla kvalifikovaně radit. Pokud neporadí, tak budou vědět, kam zájemce poslat. V minulých letech výzkumné ústavy a vysoké školy zpracovaly studie všech panelových konstrukčních soustav do samostatných sešitů. V nich uvádějí, které vady jsou nejběžnější nebo nejnebezpečnější a jakým způsobem mají být opraveny.
Tyto návody dostanou střediska a budou je poskytovat zdarma všem zájemcům - investorům, projektantům, stavebním firmám i jednotlivcům. K dispozici mají mít i seznam vybraných místních stavebních firem. Střediska také potvrdí zájemci o opravu domů splnění některých odborných podmínek pro banku.
Na webových stránkách Českomoravské záruční a rozvojové banky by již měly být formuláře s žádostmi, které je možné si stáhnout a pracovat s nimi. Zájemci si je mohou vyzvednout i na pobočkách banky, která pak od nich žádosti přijme. Rozhodovat o nich však bude státní orgán - tedy ministerstvo.
ROZHODNE ZÁJEM MAJITELŮ
Předseda Svazu českých a moravských bytových družstev Ivan Přikryl předpokládá, že členové bytových družstev nebudou mít v první fázi velký zájem o komplexní opravy panelových domů. Důvod vidí v tom, že stát sice bude dotacemi finančně podporovat splácení úrokových sazeb, ale družstevníci by museli po dobu 15 let platit na umoření půjčky na opravu 2500-3000 korun měsíčně.
Již předložení žádosti o slevu z úrokové sazby bude podle Přikryla vyžadovat energetický audit, který stojí 60 000 korun a dalších šest kulatých razítek, z nichž každé je spojeno s přímými nebo nepřímými náklady
"Nebylo by nakonec lepší panelové domy zbourat?" řeknete si možná. Nikoliv, tvrdí odborníci. Ani daleko bohatší Němci nebo Francouzi to tak nedělají. Likvidace paneláku a následná nová výstavba je totiž podstatně dražší než jeho modernizace. Rehabilitace panelových domů je jediný způsob, jak si dnes můžeme s tímto problémem poradit.
KAREL ŽÍTEK
FOTO VÁCLAV DRAŠNAR
