Musí zastupitelstvo obce (ZO) schválit celý obsah smlouvy o prodeji obecní nemovitosti, nebo postačí, pokud schválí pouze podstatné náležitosti zamýšleného majetkoprávního úkonu? Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, na položenou otázku přímou odpověď nedává. V...
Musí zastupitelstvo obce (ZO) schválit celý obsah smlouvy o prodeji obecní nemovitosti, nebo postačí, pokud schválí pouze podstatné náležitosti zamýšleného majetkoprávního úkonu?
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, na položenou otázku přímou odpověď nedává. V aplikační praxi se proto lze setkat s oběma popsanými právními názory. K tomuto problému se nicméně v minulosti vyjádřil v zásadním rozhodnutí Nejvyšší soud (v rozsudku ze dne 22. prosince 2005, sp. zn. 28 Cdo 1067/2004). Nejvyšší soud dospěl k názoru, podle něhož postačí, pokud příslušný obecní orgán [v posuzovaném případě zastupitelstvo obce v rámci své vyhrazené pravomoci podle § 85 písm. a) zákona o obcích] schválí alespoň tzv. podstatné prvky zamýšlené majetkoprávní dispozice. To znamená, že svým rozhodnutím určí osobu, jíž má být nemovitost prodána, a dále rozhodne o podstatných náležitostech smlouvy, tedy o tom, jaká nemovitost má být prodána a za jakou cenu. Tento právní názor přitom nebyl žádným pozdějším rozhodnutím Nejvyššího soudu překonán ani modifikován.
Pokud zastupitelstvo rozhodne pouze o podstatných prvcích právního vztahu (ty by měly být ve formulaci usnesení zastupitelstva jednoznačně specifikovány), logicky se nabízí otázka, kdo má rozhodnout o zbývajícím obsahu smlouvy. Je zcela bez diskuse, že určení zbývajícího obsahu právního vztahu, tedy ostatních práv a povinností, je svou povahou rozhodováním obce v samostatné působnosti. I zde se však v praxi objevují dva možné přístupy. Podle prvního náleží rozhodnutí o ostatních podmínkách majetkové dispozice do tzv. zbytkové pravomoci rady obce podle § 102 odst. 3 zákona o obcích (vůli obce prodat a základní podmínky prodeje formuluje zastupitelstvo, »detaily« prodeje pak rada obce), podle druhého právního názoru, jenž se opírá o nález Ústavního soudu ze dne 11. května 2005, sp. zn. II ÚS 87/04, může o ostatním obsahu smlouvy rozhodnout starosta obce bez předchozího schválení radou obce. Ústavní soud totiž ve zmíněném nálezu, jenž se zabýval případem uzavření dodatku nájemní smlouvy bez předchozího rozhodnutí rady, konstatoval, že »starosta podle dřívější ani podle současné úpravy nemohl a nemůže sám vytvářet vůli obce. Avšak tam, kde již vůle obce v zásadních bodech vytvořena byla, mu nelze upřít právo, aby v intencích takto projevené vůle jednal«.
Obecně lze spíše doporučit, aby zastupitelstvo vždy rozhodlo o celém obsahu smlouvy. Je nicméně zřejmé, že takový postup by zejména v případě větších obcí mohl být nepraktický a komplikovaný (ostatně sama aplikační praxe ve většině případů takto nepostupuje, resp. schvaluje celý obsah smlouvy jen v »mimořádně závažných« případech). Uzavření smlouvy pouze na základě schválení podstatných náležitostí zastupitelstvem obce je však možné zvolit pouze tam, kde by smlouva neobsahovala žádná specifická, svou povahou samostatná či závažná vedlejší ujednání. Pokud by smlouva měla zahrnovat určitá vedlejší ujednání, která nejsou standardní součástí kupní smlouvy (např. poskytnutí úvěru, zpětný pronájem, předkupní právo, splátky), je nezbytné, aby zastupitelstvo nebo rada obce (vždy podle příslušnosti k takovému ujednání, plynoucí z § 85 a 102 odst. 2 a 3 zákona o obcích) před koneč-ným uzavřením smlouvy rozhodly též o tom, že smlouva bude obsahovat i tato ujednání (a jaký bude jejich obsah).
JUDr. ADAM FUREK
právník
