Obytné a komerční centrum Poseidon ve statutárním městě Pardubice patří k již uskutečněným projektům u nás, které se svým pojetím blíží principu PPP (Public Private Partnership). Tedy spolupráci veřejného a soukromého sektoru při realizaci finančně velmi náročných veřejně prospěšných projektů.
Před velkou mezinárodní konferencí, věnovanou koncem února v Praze právě spolupráci veřejného a soukromého sektoru, představitelé Ministerstva financí novinářům pochvalně zmínili OKC Poseidon jako jeden z příkladů projektů realizovaných na bázi PPP v České republice. Přesto si tento projekt s sebou do současnosti vleče i některé problémy.
INICIATIVA SOUKROMÉ FIRMY
S návrhem projektu přišla soukromá společnost ADAM - ZEUS, s. r. o., která měla od města dlouhodobě pronajaté rozsáhlé parkoviště vybudované v 70. letech minulého století a přiléhající k panelovému sídlišti Závodu míru. Součástí projektu byl i reálný plán financování výstavby obytného a komerčního centra.
Know - how soukromé společnosti k získání zdrojů od počátku počítalo s tím, že pro projekt budou využity i státní dotace na výstavbu nájemních bytů. To ovšem s sebou neslo nutnost, aby do realizace projektu vstoupilo i město jako jejich zprostředkovatel. Zároveň město mělo plnit roli gestora, že státní dotace budou využity v souladu s jejich regulemi a mj. byty za dvacet let přejdou bez problémů do vlastnictví občanů, kteří je obývají. Podle radního Ing. Alexandra Krejčíře město projektu souhlasně kývlo, neboť v něm vidělo jednu z možností, jak v Pardubicích, kde bylo evidováno na patnáct set žádostí o byt, rozšířit bytový fond, aniž by muselo příliš hluboko sáhnout do svého rozpočtu.
LIDÉ, KTEŘÍ NECHTĚLI ČEKAT
Proto bylo založeno Bytové družstvo Poseidon jako družstvo občanů, kteří se chtěli na vybudování komplexu sami aktivně finančně podílet a za uvedených dvacet let je převzít do svého vlastnictví. Ing. Alexandr Krejčíř, který spolu s dalšími dvěma kolegy z radnice zastupuje město v představenstvu družstva, konstatuje, že šlo spíše o lidi mladšího a středního věku, kteří nehodlali pasívně čekat na přidělení městského bytu a zpravidla pro svůj podíl volili formu hypotečního úvěru. To naší redakci potvrdil i Radek Franěk, prokurista realitní kanceláře ZEUS, s. r. o., která byla spoluautorem podnikatelského záměru a v objektu pro bytové družstvo zajišťovala prodej všech bytů i podzemních garáží. "Platbu v hotovosti jsme přijali jen zhruba od 17 procent klientů, zbytek tvořily hypotéky," řekl. Právě Bytové družstvo Poseidon poskytlo rozhodující část peněz na výstavbu komplexu - z vkladů svých členů (uživatelů bytů) i z úvěrů, které přijalo u banky.
Výstavba komplexu byla zajištěna smlouvou o sdružení investorů ze dne 24. 11. 1999, jimiž byly statutární město Pardubice, ADAM - ZEUS, s. r. o., a Bytové družstvo Poseidon. Následovala smlouva o dílo ze dne 20. 12. 2000 "dostavba sídliště Závodu míru - polyfunkční dům", uzavřená mezi objednatelem - městem Pardubice a Bytovým družstvem Poseidon na straně jedné a zhotovitelem - ADAM - ZEUS, s. r. o., na straně druhé.
V současné době je komplex tvořený především čtyřmi jedenáctipodlažními bytovými domy s celkem 304 byty zkolaudován a obydlen. Objekt je v katastru nemovitostí zapsán jako jedna stavba a jejími spoluvlastníky jako celku jsou Bytové družstvo Poseidon (69 %) a statutární město Pardubice (31 %) v poměru vložených prostředků s tím, že ve prospěch města se započítávají i poskytnuté státní dotace. Celkem se do výstavby investovalo 461,9 mil. Kč.
CO POSKYTLO MĚSTO
Na realizaci obytného komplexu město poskytlo pozemky (formou pronájmu se závazkem budoucího prodeje) a příspěvek 19, 681 miliónu korun. Ten zahrnul jak standardně udělovaný příspěvek radnice ve výši 50 tisíc korun na každou vybudovanou bytovou jednotku ve městě do 70 m2, tak náhradu nepřidělené části dotace od Státního fondu rozvoje bydlení na 60 bytů získaných pozdější změnou dispozičního řešení objektu. Radnice také byla nucena uhradit 40 miliónů korun na dokončení objektu, když bytové družstvo nemělo dostatek peněz. Město zprostředkovalo i poskytnutí státních dotací, a to v první etapě 78,080 miliónu korun od Ministerstva pro místní rozvoj na výstavbu původně projektovaných 244 bytových jednotek, a ve druhé etapě 19,560 miliónu korun od Státního fondu rozvoje bydlení na uvedených 60 bytových jednotek.
PODMÍNKY SE MĚNILY
Ing. Alexandr Krejčíř upřesňuje, že dotace MMR byla původně poskytnuta za tehdy standardních a v té době platných podmínek. Dotace tedy činila maximálně 320 tisíc Kč na jednu bytovou jednotku a nejvýše 50 tisíc Kč na technickou infrastrukturu vztahovanou k jedné bytové jednotce, maximálně však 50 % investičních nákladů. Radní připomíná, že OKC Poseidon bylo od počátku pojímáno jako jeden objekt, v němž kromě původně projektovaných 244 bytů (a změnou dispozičního řešení nyní celkem 304 bytů) jsou i společné prostory a především nebytové prostory ke komerčnímu využití a podzemní garáže. Na tomto objektu jako celku má město podíl ve výši 31 % a bytové družstvo zbývajících 69 %. Ministerstvo pro místní rozvoj však až po udělení dotace dodatečně začalo požadovat od města zástavní smlouvu k jednotlivým bytovým jednotkám s tím, že město na nich musí mít spoluvlastnický podíl minimálně 51 %. V opačném případě by město muselo dotaci vrátit.
Od dokončení stavby radnice začala vést jednání o rozdělení objektu na jednotky tak, aby město získalo většinový podíl na bytech, přičemž na jiných jednotkách - nebytových prostorech a garážích - by byla ochotna svůj podíl snížit. Vzhledem k závazku města převést svůj podíl po 20 letech bezplatně na bytové družstvo, jsou však jednání o výši podílů v zásadě nepodstatná. Ovšem jsou velice obtížná, neboť to, co město vidí spíše jako formální záležitost, mnozí družstevníci berou jako zásadní věc a nechtějí přistoupit na to, aby ve svém bytě měli jen menšinový podíl.
Dodatečné úpravy podmínek přidělování dotací Ing. Alexandr Krejčíř považuje za největší riziko podobných projektů. "Osobně si dokonce myslím, že město by po této zkušenosti už ani nemělo příliš velký zájem pustit se do podobné investiční akce," dodal.
Projekt OKC Poseidon: přednosti a zápory
+ město si pomohlo k 304 kvalitním bytům
+ stavbu zajistil soukromý zhotovitel
+ st. dotace snížily cenu bytů pro občany
+ město mělo se stavbou nižší náklady
- změna podmínek udělování st. dotací během stavby zvyšuje riziko jejich vrácení
- projekt není vhodný pro občany s nižšími příjmy
Zdroj: MM Pardubice
Základní údaje o OKC Poseidon
-byty: 1 + kk, 2 + kk, 3 + kk, 4 + kk, mezonety, plocha od 31 m2 po 155 m2
-ceny: nejnižší 1 + kk (376 000 Kč, tj. 12 130 Kč/m2), nejvyšší 4 + kk (1 595 000 Kč, tj. 15 050 Kč/m2)
-standardní vybavení: dlažba v koupelně, WC a u kuch. linky; obklady v koupelně, WC a kuchyni; vana či sprchový kout; hliníková okna; kuch. linka z laminových desek 120 až 180 dle velikosti bytu, dřez, baterie, sporák či dvouvařič + bytová stanice Meibes s ohřevem TUV; vchodové protipožární dveře atd.
Zdroj: ZEUS, s. r. o.
