Právní nárok na zpětné nájemné za pozemky

Na základě nájemních smluv na obecní pozemky vybíráme nájemné za tři roky zpátky. Pokud nájemce tyto pozemky v té době bezesmluvně užíval, máme na tento zpětný nájem právní nárok? Odpověď na tuto otázku nalezneme v občanském zákoníku, tj. v zákoně č. 40/1964 Sb., a to kombinací dvou ustanovení....

Na základě nájemních smluv na obecní pozemky vybíráme nájemné za tři roky zpátky. Pokud nájemce tyto pozemky v té době bezesmluvně užíval, máme na tento zpětný nájem právní nárok?

Odpověď na tuto otázku nalezneme v občanském zákoníku, tj. v zákoně č. 40/1964 Sb., a to kombinací dvou ustanovení. Základní náležitosti smluvního vztahu nájmu upravuje § 663: "Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věci, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky." Základními pojmovými znaky je přenechání věci, v daném případě pozemku, na sjednanou dobu a za úplatu, tedy nájemné. Jestliže nájemce užíval pozemky i před sjednáním nájmu, tzv. bez právního titulu, má majitel, v daném případě obec, právo na zpětnou úhradu obvyklého nájemného, protože uživatel se choval tak, jako by nájemcem byl, a vlastníku náleží za toto užívání úplata, tzn. nájemné. Bylo by lhostejno, zda toto užívání trvalo deset let, pět let nebo tři roky, právo na nájemné by měla obec za celou tuto dobu, nicméně vymahatelný nárok jsou pouze 3 roky zpětně s ohledem na promlčecí dobu.

A zde se dostáváme k druhému ustanovení občanského zákoníku, a to k ustanovení § 101: "Pokud není v dalších ustanoveních uvedeno jinak, je promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé." To znamená, že právně má obec právo na nájemné za celou dobu užívání majetku obce, a to i užívání bez smlouvy, ale fakticky by mohla uplatnit u soudu pouze tři roky, protože na dobu delší lze uplatnit institut promlčení. Proto se v praxi automaticky používá doba 3 roky zpětně, protože jde o dobu vymahatelnou i u soudu. Nelze však vyloučit ten postup, že obec požádá o úhradu za celou faktickou dobu užívání (třeba i deset let), tj. i za dobu delší než 3 roky - pokud bude uživatel solidní, dobu uhradí celou bez ohledu na dobu promlčení, třeba i proto, aby s ním obec uzavřela smlouvu na další období.

Shrnutí: Na zpětný nájem je právní nárok, a to na jakoukoli dobu, soudně by však bylo možné uplatnit jen 3 roky zpětně. Dohodou lze uhradit jakkoli dlouhé užívání, a je to plně v souladu se zákonem.

Mgr. JANA HAMPLOVÁ

advokátka
členka redakční rady MO