Snad největší chyby ve snaze maximálně zhodnotit část svých pozemků se města a obce dopuštějí tehdy, jestliže je ve svém územním plánu vyčlení pro průmyslovou či výrobní zónu nebo logistické centrum, aniž by zároveň měly už jasno o celkové koncepci svého dalšího rozvoje.
Shoduje se na tom generální ředitelka agentury CzechInvest Mgr. Alexandra Rudyšarová se zástupci architektonické kanceláře STOPRO Architects, s. r. o.
"Vše se odvíjí od kvalitně připraveného územního plánu," podotýká Ing. arch. Pavel Hrček, senior partner této architektonické kanceláře, která při práci pro klienty, budující velké logistické komplexy, strojírenské či potravinářské závody, získala cenné zkušenosti, ať už v roli generálního projektanta nebo technického dozoru investora. "Podle našich poznatků zatím ne všechna zastupitelstva při pořizování územních plánů dokáží myslet dál než za horizont konce svého funkčního období. Neřkuli aby dávala do určité souvztažnosti to, co územní plán občanům přinese, s tím, co mu lidé v obci možná také budou muset obětovat. Například ve Velké Británii se běžně stává, že komunální politici jdou do místních voleb s územním plánem či s návrhy na jeho úpravy. U nás se odpovědná příprava územního plánu často v zastupitelstvech obcí stejně jako ve veřejnosti nedoceňuje a občané se o něj začínají zpravidla zajímat až ve chvíli, kdy už je přijat a promítá se do cen pozemků, do budování infrastruktury a případně jim na jeho základě hrozí výstavba nějaké výrobní zóny za jejich vlastní zahradou."
DEVELOPER VERSUS OBČANÉ
Ing. arch. Aleš Krtička z náchodského architektonického atelieru Tsunami, který od loňského roku se STOPRO Architects úzce spolupracuje, dodává: "Existují i jiné nešvary. Třeba když se územně plánovací dokumentace v obci prvoplánově vytváří ve prospěch nějakého developera a zájmy obce a jejích občanů jdou stranou. To není v rozporu s tím, pokud do obce či města, hodlá vstoupit strategický investor a pochopitelně má i své vlastní představy a požadavky. Ale má-li se tomuto investorovi úpravami územního plánu vyhovět, musí se tak stát jedině souladu s potřebami a zájmy místních obyvatel. Samozřejmě, každý územní plán, byť by jej vypracoval sebegeniálnější urbanista, čas od času prochází nejakou změnou, aktualizací. Ale také tyto, i třeba jen dílčí změny musí absolvovat stejně náročný schvalovací proces jako předtím celý plán. Vůbec nejlepší je, má-li obec pro přípravu svého územního plánu dlouhodobého odborného partnera, který se věnuje i jeho dalším případným změnám."
Mgr. Alexandra Rudyšarová podtrhuje: "Snaha založit průmyslovou zónu doslova za každou cenu městu pouze přinese riziko, že se v zóně nakonec usadí zcela jiný typ investice, než radnice očekávala." Typickým příkladem je podle ní logistika. Města si totiž často slibují, že se v jejich průmyslové zóně usadí několik menších výrobních podniků, které zaměstnají desítky, ne-li stovky místních lidí - a nikoliv že tam místo toho vzniknou velké sklady, které do města přivedou kamionovou dopravu, svým vzhledem naruší genia loci města i tvář okolní krajiny a několika nabízenými pracovními místy příliš neovlivní místní nezaměstnanost.
"NA PAPÍŘE" JE TO LEVNĚJŠÍ
Města také nedovedou plně využívat možností vytvářet odborné poradní týmy, s nimiž by konzultovala své představy o spolupráci s příštími investory a které by následně spolupracovaly z pozic města s projektantem zóny. Ředitelka STOPRO Architects Ing. Vladimíra Štíchová v té souvislosti zdůrazňuje, že odpovědná a kvalitní příprava průmyslové zóny obvykle zamezí dalším, dodatečně vyvolaným investicím a předejde možným následným komplikacím, jimž by se dalo zamezit už ve fázi přípravy projektu. "Pokud se totiž eventuální problémy řeší ještě "na papíře", vyjde to vždy levněji, než kdyby se na ně přišlo až poté, co se už začne kopat do země," tvrdí Ing. Vladimíra Štíchová.
Nehledě na to, že investor si pokaždé takový tým vlastních expertů přivede s sebou a získá pak lepší vyjednávací pozici než město, které v zádech žádného odborníka na přípravu zóny nemá. Koneckonců cena projektové dokumentace se pohybuje v řádu pěti procent celkových nákladů vybudování průmyslové zóny, a je proto nabíledni, v jaké fázi jsou úpravy nejlevnější.
KDYŽ EUFORII STŘÍDÁ ROZČAROVÁNÍ
Podle ředitelky STOPRO Architects konzultanti mohou doporučit městu i vhodný typ průmyslové zóny. Municipální sféra se totiž zatím často stále ještě vydává cestou nej-menšího odporu a své zóny by nejraději budovala na "zelené louce". Zkušený konzultant však může doporučit, aby město raději pro zónu zvolilo opuštěné území ve svém intravilánu, které dříve sloužilo průmyslové nebo zemědělské činnosti - brownfield. Pokud město vhodný brownfield na svém území skutečně má a na konzultantův návrh přistoupí, může toto zpustlé místo elegantně regenerovat a dané místo oživit.
Nemělo by ovšem jít o žádná "krátkodobá" řešení v podobě monofunkčních areálů a extenzivní zástavby. Například velká obchodní centra uvnitř měst sice zpočátku možná přinesou euforii z relativně pohodlného nakupování. Ale vzápětí také rozčarování z přetížené dopravy, narušení vzhledu města - a tím i jeho přitažlivosti pro turisty, a v neposlední řadě možná také způsobí sociální problémy v podobě náhle vzniklé periferie uvnitř města.
PROČ SE VÍC NEVYUŽÍVÁ REGULACE?
Příkladem, jak lze dobře využít - či naopak promarnit nabízené příležitosti, mohou být mnohé areály někdejších textilních továren. Podle Ing. arch. Aleše Krtičky se tak kupříkladu v Náchodě sešly dva diametrálně rozdílné typy investorů. První investor k nelibosti části občanů buduje v areálu zkrachovalé textilky obří prodejny se stovkami parkovacích stání, druhý naopak multifunkční centrum s obchody, službami a s byty pro seniory. Příslovečnou třešničkou na dortu má podle tohoto investora v areálu být i expozice historie textilního průmyslu na Náchodsku.
Architekt Krtička má za to, že kdyby město na tuto lokalitu, určenou územním plánem pro stavby pro obchod, garáže, odstavná a parkovací stání či drobnou výrobu nerušící životní prostředí, zpracovalo a přijalo regulační plán, nemohlo by tam dojít ke kontroverzní výstavbě. Právě regulační plány jsou tím nástrojem, který obcím umožňuje nejen v historickém centru, ale třeba i v zóně pro lehkou průmyslovou výrobu až do detailů vymezit přípustné typy, výšku a rozlehlost budov, vyloučit některé druhy výrob, určit maximální přípustné počty parkovacích stání apod.
NÁCHOD: MOćNÁ AŽ PO NOVÉM ÚZEMNÍM PLÁNU...
V Náchodě si význam regulačního plánu uvědomují. Mluvčí tamní radnice Nina Adlof ovšem podotýká: "Podle stavebního zákona musíme do 31. 12. 2015 projednat a vydat nový územní plán města, protože jinak stávající územní plán sídelního útvaru pozbude platnosti. Pořízení regulačního plánu je tak v tomto období problematické, protože s ohledem na změnu ekonomické a politické situace lze předpokládat i změny proti dnes platnému územnímu plánu. Už samotné pořízení územních plánů je velmi nákladné. A regulační plány s ohledem na detailní řešení v území (hromadné územní rozhodnutí) budou pravděpodobně rychle ztrácet na aktuálnosti, zákon u regulačních plánů na žádost totiž stanoví jejich tříletou platnost. Lze předpokládat i složitý pořizovací a časově náročný schvalovací proces. Pořízení regulačního plánu také musí schválit zastupitelstvo obce. Město Náchod mělo rozpracovaný regulační plán na centrální území města, ale s ohledem na změnu stavebního zákona byly práce na něm zastaveny."
Podle mluvčí města Náchod lze podmínky pro umisťování staveb v území stanovit formou územně plánovací informace na zák- ladě žádosti stavebníka nebo se uplatní v rámci územního řízení. Běžnou praxí náchodského stavebního úřadu je, že stavebníci i projektanti projednávají dokumentaci v rozpracovanosti, tj. v návrhu, případně i v alternativách. Pokud výstavba podstatně ovlivní město, je běžné, že se k rozsáhlým záměrům v území vyjadřují komise města a rada města a stavební úřad přitom spolupracuje s pověřeným zastupitelem.
KOŽICHOVICE: CHTĚLI JSME USNADNIT PŘÍSTUP K POZEMKŮM
Regulační plán naopak už před dvěma roky vydali formou obecně závazné vyhlášky v Kožichovicích na Třebíčsku. Regulace se týká tamní průmyslové zóny Kožichovice - ul. Žďárského o rozloze 45,424 ha v severozápadní části katastru obce. Místostarosta Karel Navrátil na náš dotaz uvedl, že regulačním plánem v obci o 350 obyvatelích chtěli hlavně zajistit vlastníkům přístup k jejich lesním pozemkům, který by jinak zóna blokovala. Ostatní závazné části regulačního plánu obec přijala na základě doporučení projektanta. Regulační plán tak mj. vylučuje, aby do zóny bylo situováno bydlení, občanská vybavenost a také zemědělská živočišná výroba. Zvlášť se věnuje maximální výšce objektů a upřednostňuje horizontální stavby, zatímco výškové dominanty vůbec nepřipouští. "Nevím, proč města a obce institut regulačních plánů tak málo využívají," odpověděl místostarosta Karel Navrátil. "Možná se jim zdá příliš svazující, protože nikdo nikdy předem neví, jaký investor o zónu projeví zájem a co by jej mohlo případně od vstupu do ní odradit. Ale dost možná je to i kvůli ceně za pořízení takového dokumentu. Nám regulační plán zpracovala najatá firma za 115 tisíc korun a žádné dotace jsme na tento účel nečerpali."
"Dobře připravený regulační plán dovede předejít mnoha komplikacím sa představuje ideální řešení," navazuje Mgr. Alexandra Rudyšarová. "Je ovšem třeba plánovat na několik let dopředu. Většina obcí sice umí perfektně reagovat na aktuální situaci, ale s výhledem do budoucnosti to bývá slabší. Pak může regulační plán způsobit i problémy, pokud se o zónu začne uzajímat investor s neobvyklým projektem, jehož působení v zóně regulační plán, byť před lety dobře připravený, prakticky znemožňuje."
PENÍZE, KTERÉ BY PŘIŠLY VHOD
O žádných dotačních titulech na případné pořízení regulačních plánů nevědí podle mluvčí Niny Adlof ani v Náchodě. Zástupci STOPRO Architects upozorňují, že stát by měl tento typ územně plánovací dokumentace podporovat a že by se na něj případně měly nalézt peníze i z evropských fondů. Podpořit by jej mohly rovněž kraje.
Naopak náklady na technický dozor či konzultanty, jak uvedla generální ředitelka CzechInvestu Mgr. Alexandra Rudyšarová, v případě některých projektů průmyslových zón města sama hradit nemusí. "U strategických průmyslových zón rozhoduje o zařazení financí na technický dozor mezi uznatelné náklady ministerstvo průmyslu a obchodu, v evropském programu Nemovitosti lze dozor financovat v rámci inženýrských činností na stavbě," připomněla.
PŘEHLÍŽEN BÝVÁ I TECHNICKÝ DOZOR
A jsme-li už u technického dozoru, pak i ten bývá ze strany investorů, zejména z řad obcí a měst, podceňován. Přitom technický dozor dohlíží na kvalitu stavby, dovede nabídnout alternativní (a levnější) řešení, měl by umět předcházet plýtvání, zajišťuje koordinaci činností na stavbě. Supervizory příležitostně využívá agentura CzechInvest u rozsáhlých projektů - typicky strategických průmyslových zón. Zjednodušeně řečeno, tito supervizoři představují dozor nad stavebním dozorem. CzechInvest si tyto odborníky vybírá i proto, aby rovněž dohlíželi na efektivní nakládání s přidělenou veřejnou podporou.
Ředitelka STOPRO Architects Ing. Vladimíra Štíchová uzavírá: "Při přípravě průmyslové zóny je však ze všeho nejdůležitější veškerou plánovací dokumentaci důkladně průběžně projednávat s místními občany. Oni totiž sami mohou chystaný projekt vlastními nápady a zkušenostmi dotvořit. Chce to však, aby autoři nemluvili s místními obyvateli odborným jazykem architektů nebo techniků. Pak je i větší šance, že lidé v obci nebo městě připravovanou zónu přijmou za svou."
IVAN RYŠAVÝ
