V oblasti evidence a oceňování nemovitého majetku ve vlastnictví obcí přetrvává řada nedostatků. Ve svém článku chci upozornit na důsledky, které tento stav způsobuje v současnosti, ale zejména může vyvolat do budoucnosti.
Podle informací Ministerstva financí ČR z roku 2004 je majetek obcí, vedený v účetnictví vyčíslen v celkové výši více než jeden bilión korun. Jak jednoznačně vyplývá ze studie, kterou zpracovala naše katedra oceňování majetku Bankovního institutu vysoké školy, a. s., v Praze, musí být skutečná (tržní) hodnota majetku mnohem vyšší.
O hospodaření s majetkem obce rozhodují v konečném důsledku zastupitelé, jejichž povinností je ze zákona chránit obecní majetek, pečovat o něj a také zajišťovat jeho rozvoj. Již jen proto, aby splnili svou zákonnou povinnost, by jim nemělo být lhostejné, jak se svěřeným majetkem hospodaří, a mělo by je rovněž zajímat, jaká je skutečná hodnota jim svěřeného majetku.
CO JE PATRNÉ Z NAŠÍ ANALÝZY
Ze zákona č. 128/2000 Sb., o obcích vyplývá pro obce a jejich příslušné orgány povinnost vést evidenci svého majetku. Naše odborné pracoviště mělo možnost prostudovat členění a evidenci majetku řady bývalých okresních a menších měst. Z finanční a majetkové analýzy jednoznačně vyplynulo, že obce evidují a člení svůj majetek pouze pro potřeby účetní evidence a systematicky se nezabývají ani prostým zjištěním hodnoty svěřeného majetku, natož jejím řízením. V praxi to obvykle vypadá tak, že nemovitý majetek pouze rozdělí podle účtové osnovy do příslušných tříd a skupin, tj. podle příslušné vyhlášky.
Hlavním a základním problémem hospodaření s nemovitým majetkem obcí je to, že samosprávy evidují a oceňují svůj majetek pouze v pořizovací ceně, která logicky nemůže mít potřebnou vypovídací schopnost o jeho skutečné tržní hodnotě. Pokud uvážíme, že oceňování je základním kamenem finančního účetnictví (především proto, že na použitém způsobu ocenění závisí obsah a vypovídací schopnost prakticky všech základních veličin zjišťovaných v účetnictví), lze si docela dobře představit, jak mohou následně vypadat propočty a ukazatele charakterizující finanční situaci obce.
SOUČÁST MANAŽERSKÉHO ŘÍZENÍ A PLÁNOVÁNÍ
Obec, která své hospodaření založila na historických pořizovacích cenách, tak neplní jeden ze svých základních úkolů, kterým je spolehlivé zjištění a hlavně řízení její hodnotové podstaty. V takové obci mohou sice vzniknout skryté rezervy (nemovitý majetek má vyšší tržní hodnotu než cenu uvedenou v účetnictví), ale stejně dobře může dojít k erozi hodnoty majetku (například prodejem nemovitého majetku za neúměrně nízkou cenu), aniž si toho někdo všimne.
Jestliže se obce chtějí vyvarovat případných komplikací, pak musejí usilovat o to, aby měly svůj majetek řádně oceněn a aby přeceňování jejich majetku na tržních principech probíhalo pravidelně a stalo se součástí manažerského řízení a plánování.
O jak závažný problém jde, je patrné z tabulek. Pro ilustraci jsou v nich použity evidenční údaje z majetku jednoho města střední velikosti s 16 tisíci obyvateli, které se skládá z 5 katastrálních území. Katastrální výměra města je přibližně 2000 ha, v němž vlastní 102 staveb a zhruba 1900 pozemků různého druhu.
Pro názornost příkladu byly záměrně voleny dva soubory se stejným počtem prvků (sedm nemovitostí) a pokud možno podobného charakteru (základní škola - základní škola, divadlo - dům kultury, apod.). Z porovnání obou souborů je zcela zřejmé, že účetnictví založené na bázi pořizovacích cen ztratilo zcela vypovídací schopnost o současné tržní hodnotě majetku.
Jedna věc je uvedené konstatování neuspokojivého, dokonce až krizového stavu, věcí druhou je to, co se s tím dá dělat. Jak jsem již uvedl, životní nezbytností pro všechny obce vlastnící nemovitý majetek bude trvalý proces jeho oceňování a řízení, respektive zlepšování jeho hodnoty.
STRUKTURA ŘÍZENÍ A OCEŇOVÁNÍ MAJETKU
Pasportizace majetku obce: Je to první a zcela nutný krok k ocenění majetku jako celku. Každý orgán veřejné správy (obecní nebo městský úřad) má odbor správy majetku, kde je shromážděna dokumentace nemovitého majetku včetně jednotlivých pasport. Způsob vedení pasportů včetně jejich třídění a evidence mívá, bohužel, rozdílnou úroveň. Výsledkem této vstupní etapy by měla být přehledná tabulka obsahující identifikaci konkrétního nemovitého majetku a základní údaje o něm.
Rozdělení majetku podle typu: Majetek identifikovaný a základně popsaný v pasportech musí být následně rozdělen podle typu a jeho skutečné komerční využitelnosti.
Vzorové dělení může vypadat následovně:
Pozemky - určené k zástavbě; jinak komerčně využitelné (parkoviště, tržiště); využitelné jako zemědělská půda (orná půda, pastviny apod.); komerčně přímo nevyužitelné (veřejná zeleň).
Stavby - komerčně přímo využitelné stavby (tržnice, obchodní dům); stavby s multifunkčním využitím (kulturní dům); nekomerční stavby občanské vybavenosti (školy, nemocnice); bytové domy s volnými byty; bytové domy obsazené nájemníky; výrobní objekty (elektrárny, vodárny, čistírny odpadních vod); dopravní stavby (autobusové nádraží, zastávky); ostatní stavby jinde ne-uvedené.
Stanovení metodiky ocenění: Každý z uvedených typů nemovitosti bude asi vyžadovat jinou metodiku ocenění. Dalším třídícím kritériem výběru metodiky je účel, pro jaký bude ocenění zpracováno.
Jiná metodika bude logicky použita tehdy, pokud bude účelem ocenění cenová argumentace při prodeji obecního majetku soukromému subjektu, jiná pro stanovení pojistné hodnoty a opět jiná, jestliže bude účelem ocenění zajištění úvěru nemovitostí.
Vzhledem ke složitosti problematiky je prakticky nemožné, aby obce oceňovaly svůj majetek na tržních principech vlastními silami nebo soudními znalci v příslušném oboru, kteří sice dokáží správně aplikovat požadavky příslušné vyhlášky k zákonu č. 151/97 Sb., o oceňování majetku, ale nedokáží oceňovat nemovitosti na tržních principech.
Indikace výchozí tržní hodnoty majetku: Poté co byl majetek rozdělen na jednotlivé typy a byla navržena a odsouhlasena metodika ocenění, je obvyklé uskutečnit výchozí indikaci tržní hodnoty obecního majetku. Zvláštní skupinu přitom budou tvořit nemovitosti, jejichž tržní hodnota bude nulová, dále ty, jejichž tržní hodnota bude záporná, a nakonec ty, u nichž nelze tržní hodnotu objektivně stanovit.
Výchozí rozhodnutí o dalším využití majetku: Na základě výchozí indikace tržní hodnoty získají orgány obecní správy představu o aktuální tržní hodnotě majetku obce a tím i výchozí cenovou argumentaci pro další rozhodování o tom, jak s tímto majetkem naložit. Obvykle se zjistí, že část majetku (například autonomně nevyužitelné pozemky o minimálním rozsahu) je pro život a hospodaření obce objektivně zcela nevyužitelná a obec rozhodne o jejím prodeji.
Další část majetku, zpravidla ta, která zajišťuje veřejné služby a je zčásti nebo alternativně komerčně nevyužitelná, bude muset v obecním majetku zůstat, ale bude z jistého úhlu pohledu "břemenem" zatěžujícím rozpočet obce.
Specifickým typem majetku jsou obecní byty obsazené nájemníky. Časté řešení je, že jistou část bytů si obec ponechá jako rezervu pro sociální potřeby a část nabídne stávajícím nájemníkům ke koupi za určený zlomek jejich tržní hodnoty.
Zbylá část majetku obce jsou nemovitosti, které jsou nějakým způsobem komerčně využitelné, ať již pro prodej, či pro pronájem.
Obsazené obecní byty: Bytové domy, které nemají komerčně využitelné nebytové prostory nebo byty k pronájmu za neregulované (tržní) nájemné a jsou celé obsazeny nájemníky, platícími regulované nájemné jsou za současných právních podmínek pro obce spíše břemenem. Obce tak preferují prodej těchto bytových domů, přičemž v prvním kole prodeje jsou byty nabídnuty stávajícím nájemníkům. Otázkou pro odborníka - odhadce je, za jakou cenu mají být byty nájemníkům nabízeny. Až na výjimky není stávající nájemník ochoten za byt, který již užívá, zaplatit plnou cenu. Vzhledem k zákonné ochraně nájemníků bytů je pro obec zároveň nemožné dát nájemníkovi (který si řádně plní své povinnosti vyplývající z nájemního vztahu) výpověď bez povinnosti mu zajistit náhradní ubytování.
Analýza optimálního výnosového potenciálu: Při této analýze se zpravidla zjistí, že řada nemovitostí je pronajata tak, že výše nájemného není dost vysoká vzhledem k výnosovému potenciálu nebo že část majetku, která by mohla přinášet výnos, není pronajata vůbec. Typickým příkladem jsou některé kulturní památky nebo objekty pro sport. Na základě analýzy může odhadce obci doporučit optimalizaci využití jejího majetku.
Indikace budoucí tržní hodnoty: Je to další obvyklý krok, který je nutno učinit po prodeji nepotřebných částí majetku obce, privatizaci části bytového fondu a hlavně po optimalizaci výnosového potenciálu.
Poradenství při správě obecního majetku: Správa a využívání majetku obcí je (i když s určitými specifiky vyplývajícími ze zajišťování veřejných služeb apod.) jistým způsobem facility managementem ve velkém. Proto pro ni platí stejné zásady jako pro každý facility management včetně neustálého a trvalého procesu řízení tržní hodnoty. Tržní hodnota majetku není přitom neměnná v čase. Se změnou tržních podmínek se logicky mění i tržní hodnota majetku obcí. Jako příklad si lze představit třeba jen změnu územního plánu obce a s tím spojenou skokovou změnu tržní hodnoty obecních pozemků nebo skokovou změnu hodnoty obecních bytů při případné změně zákonů o regulaci nájemného nebo ochraně nájemníků.
Současná situace v oblasti oceňování nemovitého majetku ve vlastnictví obcí není v pořádku, v některých svých aspektech je doslova alarmující. Zvláště malá města a obce, které nedisponují specializovanými orgány pro oceňování majetku a řízení hodnoty, by měly ve vlastním zájmu tento stav posoudit a přijmout opatření, která výše popsané problémy odstraní.
Naše katedra je připravena obcím v tomto úsilí všestranně pomoci.
Petr Ort
vedoucí katedry oceňování majetku
Bankovního institutu vysoké školy, a.s.
