Zrušit chystaný prodej městských bytů nájemníkům doporučili v polovině června radní Havířova zastupitelstvu města. Nájemníkům by měla být ponechána pouze možnost koupit od města 54 bytových jednotek v domech, v nichž se byty privatizovaly již počátkem minulého desetiletí. Tehdy byly nabízeny byty ve vlastnictví města všem nájemníkům, ovšem zájem o ně byl minimální.
A proč minulý měsíc havířovští radní dali ruce pryč od plošného prodeje bytů? Ze zklamání nad tím, že ačkoliv bylo pro prodej vytypováno na 2600 bytů, od začátku dubna, kdy byl záměr prodeje zveřejněn, přišlo na magistrát pouze 36 žádostí o odkup? Tisková mluvčí města Ing. Jana Pondělíčková vysvětluje návrh na zrušení připravovaného prodeje skutečností, že se změnily podmínky od doby, kdy se o privatizaci bytů začalo hovořit. "V roce 2010 již bude bytový fond samofinacovatelný a příjmy z vybraného nájemného vystačí na opravy domů," říká a pokračuje: "Dalším důvodem je to, že by došlo ke znevýhodnění občanů, jejichž byty nebyly do privatizace zařazeny, a tak by si nemohli za výhodnější cenu než tržní byt odkoupit." Ing. Jana Pondělíčková uvádí i další důvod, totiž "ochranu nájemníků před tlakem realitních makléřů a spekulantů".
Jsme zřejmě v poslední vlně masívnějšího prodeje bytů ve vlastnictví obcí a měst nájemníkům. Mnohé radnice se totiž už takřka celého svého bytového fondu zbavily. Jinde teď začínají s prodejem váhat: Radnice si spočítaly, že příjmy z postupně uvolňovaného nájemného v bytech s regulovaným nájemným jim začnou stačit nejen na řádnou péči o bytový fond, ale budou jimi moci pokrývat i některé další výdaje obce.
Jak je to tedy s prodejem bytů ve vlastnictví obcí nájemníkům dnes a jak by měla být vypočítávána cena, za niž radnice byty nabízejí?
... VE VÝŠI, KTERÁ JE V DANÉM MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÁ
Ing. Tomáš Brabenec, jednatel společnosti Appraisal services - znalecký ústav, s. r. o., konstatuje, že problematiku cen bytů nabízených radnicemi nájemníkům řeší zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení). Tento zákon sice neobsahuje žádnou zvláštní úpravu pro nakládání s byty (vyjma pronájmu podle § 39 odst. 3), ale upravuje obecné povinnosti obce při hospodaření se svým majetkem. Inženýr Brabenec proto upozorňuje, že podle zákona o obcích se cena bytů zpravidla sjednává ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (§ 39 odst. 2). "Právě na tento zákon se ve svých interních pravidlech upravujících podmínky odprodeje bytového fondu odvolávají jednotlivé obce. Konkrétní metodika pro stanovení prodejních cen bytů (případně koeficientů upravujících obvyklou cenu) potom bývá uvedena ve zmíněných pravidlech. Ta jsou samozřejmě zastupitelstvy obměňována a novelizována tak, aby prodejní ceny obecních bytů odrážely vývoj na trhu nemovitostí a ekonomické zájmy jednotlivých obcí," vysvětluje jednatel společnosti Appraisal services - znalecký ústav.
Zákon o obcích připomíná také Ing. Marie Kostruhová, ředitelka odboru dozoru a kontroly veřejné správy Ministerstva vnitra ČR (MV ČR): "Pokud je nám známo, obce ve svých interních pravidlech (schvalovaných zpravidla zastupitelstvy, nikoliv však formou obecně závazné vyhlášky) blíže rozvádějí obecně stanovenou povinnost účelného a hospodárného využívání majetku obce a ochrany majetku obce podle § 38 zákona o obcích. Možnost stanovit takové podmínky včetně určení vlastní metodiky pro stanovení ceny bytů je zcela v kompetenci obce a zákon o obcích v této souvislosti nestanoví žádné specifické povinnosti. Některé obce přistupují k prodeji svých bytů stávajícím nájemcům "za zvýhodněných podmínek". To v obecné rovině nemusí být v rozporu s § 39 odst. 2 zákona o obcích, pokud pro takový postup existují "ospravedlnitelné důvody"." Ing. Marie Kostruhová k výkladu § 39 odst. 2 doporučuje obcím prostudovat stanovisko jejího odboru číslo 35/2007, které je na internetové adrese http://www.mvcr.cz/stanoviska/2005/.
POZOR NA LIMIT ZÁKAZU VEŘEJNÉ PODPORY
Zajímalo nás, je-li legislativou upravena spodní hranice, pod niž radnice nemůže snížit cenu svých bytů bytů ve srovnání s cenou v daném místě a čase obvyklou. "Žádná taková hranice obecně stanovena není," odpověděla ředitelka odboru MV ČR.
Na Ministerstvu pro místní rozvoj ČR (MMR ČR) se v odpovědích na naše otázky odvolávali i na zákon č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytů. Ing. Pavel Rakouš, ředitel odboru bytové politiky MMR ČR, má za to, že právě o něj by se obce měly opírat při prodeji jednotlivých bytů nájemníkům. "V případě prodeje bytového domu jako celku (například bytovému družstvu složenému z nájemníků) pak jde o předpisy o nakládání s majetkem (občanský či obchodní zákoník) a o předpisy o fungování obce (zákon o obcích)," řekl.
Ani podle Ing. Pavla Rakouše při prodeji po bytech cena směrem dolů limitována není. Pokud by však obec prodávala dům jako celek bytovému družstvu, nesměla by být sleva proti ceně obvyklé v místě a čase vyšší, než stanoví limit tzv. zákazu veřejné podpory. "Což znamená, že sleva nesmí převýšit ekvivalent 200 tisíc eur vyjádřený v korunách. Jak obec cenu vypočítá, je zcela na jejím uvážení. Cenu prodejní nebo pravidla pro její tvorbu schvaluje zastupitelstvo obce," upozornil ředitel odboru bytové politiky MMR ČR. Potvrdil rovněž, že ministerstvo pro místní rozvoj cenu bytů při prodeji ani nestanovuje, ani neomezuje, ba ani nedoporučuje. MMR ČR neuvažuje v tomto smyslu ani o vydání jakékoliv omezující vyhlášky - a jak Ing. Pavel Rakouš podotkl, není resortu místního rozvoje známo, že by se k takovému případnému kroku chystalo například ministerstvo financí. "Výpočet ceny je zkrátka zcela v kompetenci obce a její regulace zvenčí by byla na hranici ústavnosti," dodal.
NEJLEPŠÍM MĚŘÍTKEM JE TRH
Ing. Tomáš Brabenec ze společnosti Appraisal services - znalecký ústav, s. r. o., shrnuje: "Radnice jako řádný hospodář a správce bytového fondu obce by měla mít dostatečné množství podkladového materiálu pro stanovení odpovídající ceny bytů, přičemž je třeba mít na paměti, že vždy jde o cenu nabídkovou, která se od poptávkové může lišit. Pro případné ověření stanovené ceny bytu mohou radnice vycházet například z odhadu ceny nemovitosti stanoveného ve znaleckém (případně expertním) posudku. Nejlepší kontrolou reálnosti vykalkulované ceny je ovšem srovnání této hodnoty s tržní cenou obdobných nemovitostí v dané lokalitě."
Jenže současné nabídkové ceny se nájemníkům zpravidla příliš nezamlouvají. Občané poukazují na to, že při privatizaci obecních bytů v minulém desetiletí, ale někde i později, radnice byty nájemníkům prodávaly za podstatně nižší ceny, než za jaké je nabízejí teď. Přitom tehdy i dnes často šlo o byty ve stejné lokalitě a srovnatelné kvalitě.
Že taková kritika ze strany občanů leckdy zaznívá, připouští i místostarostka Holýšova Bc. Hana Valachovičová. Vysvětluje však: "Od posledních prodejů bytů u nás uplynulo téměř pět let a za tu dobu ceny bytů dál stoupaly - v Holýšově i v celé republice. Proto ani naše město nemůže prodávat byty za ceny velmi nízké. I město musí zabezpečit výkon svých povinností, úpravy chodníků, cest, zajistit odvoz komunálního odpadu, provoz škol a školek, rozvíjet místní kulturu a spoustu jiných věcí. Část prostředků na to musí získat i prodejem nemovitostí."
ZAMÍŘÍ AŽ DO ŠTRASBURKU?
Ing. Milan Taraba, statutární místopředseda Sdružení nájemníků ČR, se nedomnívá, že by za stále vyššími nabídkovými cenami stál zákon o obcích, podle něhož se má cena sjednávat zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. "Rozdíl ve výši cen, za něž radnice nabízely nájemníkům byty k odkupu dříve a za které je nabízejí dnes, je spíše ovlivněn výraznou změnou příjmů proti stavu před nějakými deseti lety. Změnil se i předpis o oceňování nemovitostí a v neposlední řadě má vliv na výši ceny i rostoucí zájem nájemců o koupi bytů. Nájemci totiž mají obavy ze zvyšujícího se nájemného, ale také z případných soukromých pronajímatelů, kteří by mohli bytový fond obce nakonec získat," upozorňuje místopředseda Sdružení nájemníků.
Nevylučuje ovšem, že někteří nájemníci, jimž leží v žaludku výrazný rozdíl cen bytů před deseti lety a dnes, by se mohli se svými námitkami obracet až na Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku. "Různé skupiny nájemců se totiž opravdu mohou cítit být poškozeny," tvrdí Ing. Milan Taraba. "Šlo vlastně o jakousi loterii. Někteří nájemci skončili u soukromého majitele, jiní dostali šanci koupit byty za velmi nízké ceny, další musí platit ceny řádově vyšší - a někteří nemají vůbec žádnou možnost od obce koupit byty, které obývají."
O soudech hovoří také Ing. Pavel Rakouš, ředitel odboru bytové politiky MMR ČR. Říká totiž: "Pokud by oprávněný nájemník, tedy budoucí kupec, měl pocit, že cena stanovená obcí je vyšší, než je v místě a čase obvyklá, může se obrátit na soud. Toto jediné omezení má zabránit tomu, aby při prodeji neby- lo obcházeno předkupní právo nájemníka. Prozatím však o žádném takovém případu nevím."
NABÍDKOVÁ CENA VERSUS OČEKÁVÁNÍ NÁJEMNÍKŮ
Že současná nabídková cena obecních bytů se může značně odlišovat od poptávkové, tedy od očekávání nájemníků, připouští také Ing. Tomáš Brabenec. Nevidí však východisko v tom, že by si nespokojení nájemníci nechali zpracovat vlastní znalecký posudek, který by určil pro ně příznivější cenu bytů. "Možnost využití znaleckého posudku spatřujeme spíše v přezkoumání výpočtu (stanovení) nabídkové ceny - zda byl tento výpočet proveden v souladu s platnou vyhláškou či směrnicí v dané obci," konstatuje jednatel společnosti Appraisal services - znalecký ústav, s. r. o.
Ředitelka odboru dozoru a kontroly veřejné správy MV ČR Ing. Marie Kostruhová uzavírá: "Určování ceny obecních bytů je záležitostí ryze soukromoprávní a spočívá na dohodě mezi prodávajícím a kupujícím. Mají-li nájemníci za to, že cena je nadhodnocena, je především na nich, aby s obcí usilovali o dohodu. Pokud se jí nedosáhne, nemusí ke koupi bytů přistoupit. Na druhou stranu však obec nelze žádným způsobem právně donutit, aby cenu bytů snížila. Občané obce mohou v této souvislosti využít svého práva podle § 16 odst. 2 písm. f) zákona o obcích a požádat, aby se danou otázkou, tedy cenou požadovanou za byty, zabývalo zastupitelstvo obce a o ní rozhodlo."
IVAN RYŠAVÝ
Metoda porovnávací, nákladová, či výnosová při stanovení ceny bytu?
Odpovídá Ing. Tomáš Brabenec, jednatel společnosti Appraisal services - znalecký ústav, s. r. o.: Použití porovnávací, nákladové i výnosové metody odpovídá zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, přičemž žádná z uvedených metod není legislativně upřednostňována.
Použití porovnávací metody při stanovení ceny (hodnoty) obecních bytů nejlépe vyjadřuje tržní hodnotu bytu - je třeba mít dostatečný počet srovnávacích objektů.
Výnosová metoda je přímo odvislá od výnosů spojených s vlastnictvím nemovitosti. Protože v obecních bytech jsou nájmy regulované (proto většinou výrazně nižší než tržní) a nájemní smlouvy jsou koncipovány na dobu neurčitou, jsou výnosy spojené s vlastnictvím takovéto nemovitosti nižší než obvyklé. Cena získaná výnosovou metodou je tak nižší, než by byla cena stanovená porovnávací metodou. Výnosová metoda je tedy vhodnější u objektů s tržním nájmem, tedy neregulovaným.
Metoda nákladová je některými obcemi využita jako doplňková metoda pro stanovení hodnoty investic a oprav provedených v bytovém domě. Tato hodnota je pak připočtena k základní ceně bytu.
Pro nájemníky jako případné kupující a pro obec jako prodávajícího, který musí se svěřeným majetkem nakládat jako řádný hospodář, je nutné, aby zvolili kompromisní řešení stanovení prodejní ceny bytů. Z výše uvedeného je zřejmé, že obec bude preferovat metodu porovnávací a nájemníci metodu výnosovou.
Jak řeší prodej bytů v Holýšově, Orlové a Bruntále
Holýšov (okres Domažlice, necelých 5000 obyvatel), místostarostka Bc. Hana Valachovičová: Cenu bytu nám stanovuje znalecký posudek. Byty prodáváme za 70 % takto zjištěné obvyklé ceny v první nabídce tomu, kdo ještě nikdy neobdržel od města nabídku na koupi bytu a nemohl se o takovou koupi ucházet dříve. Za 85 % zjištěné obvyklé ceny se byt prodává u druhé či opakované nabídky. Nárok na přednostní odkoupení bytu mají stávající nájemníci. Jestliže nájemník nekoupí byt ve lhůtě stanovené zákonem nebo nemá-li o koupi zájem, může být byt nabídnut třetí osobě. Na sídlišti na Výhledech pro byty v domech postavených za 2. světové války je nyní podle znaleckého posudku obvyklá cena 4770 Kč/m2, přičemž pro její výpočet byla použita porovnávací metoda.
Orlová (okres Karviná, 33 400 obyvatel), Mgr. Nataša Cibulková, tisková mluvčí: Nyní probíhá další vlna prodeje bytů, v níž město nájemcům nabízí zhruba 190 bytů v pěti domech (společenství vlastníků jednotek) do osobního vlastnictví, a to podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Ceny bytů a procentuálních podílů na společných částech domů vzhledem k technickému stavu objektů a vzhledem k cenám za prodej práv a povinností k družstevním bytům z roku 2005 (tehdy město spoluzaložilo městské bytové družstvo a vložilo do něj většinu bytových domů s tím, že práva a povinnosti k bytům pak byla nájemcům prodávána za výhodné pobídkové ceny) jsou nastaveny opět výhodně tak, aby se noví vlastníci koupí bytů finančně nevyčerpali a mohli co nejdříve začít s nutnou revitalizací domů. Sjednaná cena, za niž město jednotlivé byty včetně podílu na společných částech domu a pozemku převádí, se skládá z ceny základní, ceny pozemku a další ceny, která upravuje cenu základní. Základní cena za m2 podlahové plochy včetně podílu na společných částech domu se pohybuje kolem 2000 Kč/m2. Nájemníci mohou využít i další, tzv. pobídkovou cenu, která se odvíjí od ceny základní a zohledňuje stáří domu a datum, kdy nájemce požádá o převod bytové jednotky. V rámci smlouvy o převodu je kupující zavázán nepřevádět byt na jinou osobu než děti, vnuky, rodiče, sourozence, zetě a snachu po dobu pěti let od podpisu smlouvy s městem. Při převodu bytu na jinou osobu po dobu pěti let od podpisu smlouvy na jinou osobu, vyhrazuje si město předkupní právo za cenu, za niž byl uskutečněn převod. Poruší-li nabyvatel uvedenou podmínku, bude povinnen uhradit základní cenu navýšenou o 300 %.
Bruntál (okres Bruntál, 18 000 obyvatel), Jiří Ondrášek, tiskový mluvčí: Každý jednotlivý dům je znalcem oceněn podle nákladové metody a stanovená cena domu se rozpočítává na cenu jednotlivých bytových jednotek podle podílů uvedených v prohlášení vlastníka nemovitosti. Pro osoby s předkupním právem (stávající nájemce) a osoby jim blízké bude takto stanovená základní cena bytové jednotky snížena o koeficient prodejnosti 0,562 a takto zjistěná cena pak bude dále snížena ještě o 5 %. Byty tak budou prodávány za zhruba polovinu základní ceny, tedy za podstatně méně než polovinu tržní ceny. Do prodeje jsou zahrnuty bytové domy, které nebyly předmětem větší investice ze strany města.
