Fakt, že některé obce nyní musí s ohledem na riziko zakázané veřejné podpory podle práva Evropské unie změnit svá pravidla pro prodej bytového fondu, rozčeřil hladinu veřejného mínění v řadě míst a vede i ke sporům uvnitř některých zastupitelstev.
Když jsem počátkem června telefonoval na Ministerstvo pro místní rozvoj, abych předběžně konzultoval náš záměr prodat některé bytové panelové domy vznikajícím bytovým družstvům z řad nájemníků, úřednice mě okamžitě přerušila a otázala se: Pane starosto, už jste tímto způsobem nějaké domy prodali? Odpověděl jsem, že nikoliv, a ze druhé strany drátu uslyšel úlevné oddechnutí.
STAROSTI ZAČÍNAJÍ NEJEN V PRAŽSKÝCH ŘEPÍCH
Tak starosta Městské části Praha 17 Vlastislav Fencl začíná líčení nové kapitoly v prodeji obecního bytového fondu stávajícím nájemníkům na sídlišti v Praze-Řepích. Nová kapitola byla otevřena poté, kdy i tato městská část obdržela koncem května informaci náměstka ministra pro místní rozvoj JUDr. Ivana Přikryla, že podle právního stanoviska Úřadu pro ochranu veřejné soutěže (ÚOHS) - shodného se stanoviskem Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) - "hrozí v některých případech privatizace obecního bytového fondu, že obce poskytují zakázanou veřejnou podporu".
K zakázané veřejné podpoře by mohlo dojít v případě, kdy by obec prodala obecní domy za cenu nižší, než je cena tržní, právnické osobě vytvořené nájemci bytů (například bytovému družstvu či společnosti s ručením omezeným). Evropská komise totiž na bytová družstva nahlíží jako na podnikatele v oblasti bydlení, jimž by tímto způsobem byla poskytnuta výhoda na úkor jiných soutěžitelů (účastníků trhu s byty).
Pokud by však obec prodávala své byty jejich nájemcům jako jednotlivým fyzickým osobám pod tržní cenou, pak podle shodného názoru ÚOHS a MMR o veřejnou podporu nejde.
CO PŘINESE PILOTNÍ PROJEKT?
Zastupitelstvo MČ Praha 17 proto zrušilo svá původní usnesení prodat některé bytové panelové domy včetně pozemků pod stavbou vznikajícím bytovým družstvům a uložilo radě městské části připravit prodej bytů v uvedených domech fyzickým osobám podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Prodat jednotlivé byty nájemníkům však nebude ani jednoduché, ani rychlé. Podle zákona číslo 72/1994 Sb. se totiž nejprve bude muset administrativně a technicky složitě vypracovat "prohlášení vlastníka" a zajistit právní zpracování kupních smluv.
Starosta připomíná, že městská část k tomu nejprve musí dodavatelským způsobem vyhledat odborně způsobilou osobu, takže potřebná dokumentace bude k dispozici až zhruba do roka. A to přesto, že cena 6400 Kč za metr čtvereční původně odsouhlasená pro prodej bytů bytovým družstvům zůstane podle rozhodnutí zastupitelstva v platnosti i pro nově chystaný prodej nájemníkům.
V Praze 17 proto považují přípravu prodeje některých bytových objektů v ulicích Španielova a Vondroušova za prvotní pilotní projekt, který po jeho realizaci bude nutné vyhodnotit jak po právní, tak ekonomické stránce. A zřejmě teprve až pak - i s přihlédnutím k očekávané novele zákona číslo 72/1994 Sb. - městská část přikročí k další privatizaci svého bytového fondu.
"Samozřejmě jsme zklamáni, protože jsme takto promarnili rok přípravy prodeje a nyní musíme začínat opět od začátku," říká starosta Fencl. "V této kauze "Veřejné podpory" mě velice zaráží zpožděná reakce Ministerstva pro místní rozvoj i Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže. Upozornění na nebezpečí porušení právních předpisů Evropských společenství při prodeji bytového fondu obcí v České republice přišlo o rok později, než vstoupil v platnost zákon č. 215/2004 Sb., o úpravě některých vztahů v oblasti veřejné podpory, který výkonem státní správy v oblasti veřejné podpory určuje Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, ale v § 2 jasně neuvádí, co veřejnou podporou je a jak v případě veřejné podpory postupovat."
Fakt, že některé obce nyní musí s ohledem na riziko zakázané veřejné podpory podle pravidel Evropské unie změnit svá pravidla pro prodej bytového fondu, rozčeřil hladinu veřejného mínění v řadě míst a vede i ke sporům uvnitř některých zastupitelstev, jako je tomu například v Brně. Zejména nájemníci, kteří již na základě příslibu radnic vytvořili bytová družstva, nechápou, proč se najednou privatizace pozastavuje či proč by původně předběžně dohodnutá cena bytů měla vzrůst. Navíc, jak již v červenci připustil ministr pro místní rozvoj Mgr. Radko Martínek, začnou-li se prodávat jednotlivé byty přímo nájemníkům, existuje určité riziko, že ne všichni stávající nájemníci v daném domě si byt koupí.
DO 30. DUBNA 2004: VŠE OK
MMR ovšem ústy své tiskové mluvčí Radky Burketové na náš dotaz veřejnost uklidňuje, že veřejné podpory poskytnuté do 30. dubna 2004 (tedy před vstupem ČR do Evropské unie) do pravomoci Evropské komise nespadají. "Pro stanovení data poskytnutí veřejné podpory je rozhodující den přijetí právně závazného aktu na straně kompetentních orgánů, tedy v případě prodeje obecního majetku datum usnesení zastupitelstva obce (či jiného orgánu oprávněného rozhodnout o prodeji předmětného majetku), které přesně stanoví, kterému subjektu bude daný objekt prodán a za jakou prodejní cenu," doplnila mluvčí.
"NAD" A "POD" 100 TISÍC EUR - LIMIT, KTERÝ ROZHODUJE
Radka Burketová také připomíná princip "de minimis", tedy tzv. podporu malého rozsahu, jejíž pravidla jsou upravena komunitárním právem Evropské unie. Podle Evropské komise totiž nepovolená podpora nastává až ve chvíli, kdy přesáhne hranici 100 tisíc eur (tedy zhruba něco málo nad tři milióny korun) pro jednoho příjemce, například i pro bytové družstvo.
Naopak podpora malého rozsahu, tedy do 100 tisíc eur, může být vztažena i na bytové družstvo a nepodléhá ani oznamovací povinnosti vůči Evropské komisi. A dokonce nemusí být ani konzultována s národním antimonopolním úřadem, neřkuli jím schvalována. Z tiskového odboru ÚOHS ovšem zdůrazňují, že určitá pravidla pro poskytování podpory de minimis existují a jejich dodržení si musí ohlídat sám poskytovatel i příjemce.
Kdyby však veřejná podpora měla přesáhnout strop 100 tisíc eur, musel by její poskytovatel předem požádat o souhlas Evropskou komisi. Pokud by se Evropská komise k takovému programu privatizace bytového fondu vyjádřila kladně a notifikovala jej, pak by toto rozhodnutí z Bruselu bylo jistě zajímavé i pro jiné obce a města u nás.
BRUSEL DOSUD ŽÁDNOU ŽÁDOST Z ČESKÉ REPUBLIKY NEEVIDUJE
Zatím ovšem, jak na náš dotaz počátkem srpna potvrdila Catherine Sustek ze Zastoupení Evropské komise v ČR, komise žádné ohlášení prodeje bytového fondu ani pod tržní cenou neobdržela.
O žádné takové žádosti neví ani Ministerstvo pro místní rozvoj, nicméně chce spolu s antimonopolním úřadem pomáhat obcím s každou takovou případnou žádostí k Evropské komisi o notifikaci programu privatizace bytového fondu bytovým družstvům složeným z nájemců bytů.
Veřejná podpora přesahující 100 tisíc eur, která by nebyla předem povolena Evropskou komisí, je podle evropských právních předpisů podporou protiprávní (nezákonnou) - a jak upozornila Radka Burketová, musela by být vrácena i s příslušnými úroky. "Dodatečně nic odsouhlasovat nelze," podtrhla mluvčí.
Ta také uvedla, že v případě využití veřejné podpory v souladu s principem de minimis může rozdíl mezi sjednanou cenou a cenou obvyklou dosáhnout až 100 tisíc eur. Platí obecně, že cena obvyklá (tj. cena na místním trhu s nemovitostmi obvyklá v místě i čase) za daný dům samozřejmě zohledňuje i skutečnost, že se neprodává dům prázdný, ale jde o dům obsazený, a to nájemci bytů s chráněným nájmem a se smlouvami většinou na dobu neurčitou - a také s nájemným, které je obvykle výrazně nižší než nájemné tržní.
U takového domu se tudíž jedná o cenu, která ve své výši zohledňuje i závazky na nemovitosti váznoucí tak jako při reálné transakci převodu vlastnického práva. Prázdný bytový dům obvykle bývá výrazně dražší než jiný podobný dům obsazený uvedenými typy nájemců bytů.
KDY PODPORA MŮŽE PŘÍJEMCI RELATIVNĚ VZRŮST...
Zajímalo nás, jak by tomu bylo v případě, kdyby v jednom prodávaném bloku domů spekulativně vzniklo několik co nejmenších bytových družstev, z nichž každé by mohlo obdržet přípustnou veřejnou podporu v souladu s principem de minimis ve výši až 100 tisíc eur, tedy zhruba tři milióny korun. Pokud by družstvo přece kupovalo dejme tomu dvacet bytů, přepočtená podpora na každý byt by byla vyšší, než pokud by kupovalo například stovku bytů. A co by bránilo tomu, aby se později tato malá bytová družstva sloučila?
Z antimonopolního úřadu nám k tomu lakonicky sdělili, že podpora de minimis se neváže na počet prodaných bytů, ale na cílový subjekt, a že množství prodávaných bytů je tak z hlediska pravidla de minimis irelevantní. Podle stanoviska ÚOHS rovněž nic nebrání tomu, aby se takto podpořené bytové družstvo po třech letech sloučilo s jiným. Také MMR soudí, že nezáleží na počtu kupovaných předmětů, ale na jejich souhrnné ceně, a tím i na celkovém "zvýhodnění" proti cenám na trhu obvyklým.
Svaz českých a moravských bytových družstev, jak uvedl jeho mluvčí František Tlapák, připomíná, že za poskytnutí veřejné podpory je odpovědný její poskytovatel, tedy v případě zvýhodněné ceny obecního bytového domu obecní úřad. "Z tohoto pohledu proto podle našeho názoru občanům žádné riziko nehrozí, pokud při zakládání tzv. privatizačního bytového družstva dodrží všechny předpisy platné v České republice," dodal František Tlapák.
VYUŽÍT LZE HNED TŘI MOŽNOSTI PRO PRODEJ
Zapadnout by neměla ani další odpověď Radky Burketové z MMR. Totiž že postup, jaký nyní nově zvolili v Praze 17, kde chtějí prodávat byty fyzickým osobám z řad nájemníkům podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nemusí být za současné situace jediný možný.
"Existují tři řešení. Kromě toho, pro něž se rozhodli v Praze 17, je další možností využití už zmíněného principu de minimis. Třetím způsobem je pak takový program privatizace obecních bytových domů družstvům složeným z nájemců bytů notifikovat u Evropské komise - podle standardních pravidel obsažených zejména v nařízení Evropské komise č. 659/1999 a č. 794/2004, a to předem, než takový program bude realizován," shrnula závěrem tisková mluvčí MMR.
Jak Ministerstvo pro místní rozvoj, tak antimonopolní úřad jsou připraveny obcím při prodeji bytového fondu radit a MMR nevyloučilo ani možnost uspořádat k této problematice odborné semináře. ÚOHS už koncem července registroval dvě desítky obcí, které s ním konzultovaly svůj postup při prodeji svého bytového fondu a podle jeho tiskového odboru vyřízení žádného dotazu tohoto druhu ze strany obcí netrvalo déle než několik dní.
Dva pojmy, měnící dosavadní obvyklá pravidla pro privatizaci
VEŘEJNÁ PODPORA
Podle čl. 87 odst. 1 Smlouvy o založení Evropských společenství je za veřejnou podporu považována taková podpora, která je poskytována ze státních prostředků, narušuje nebo hrozí narušením hospodářské soutěže, zvýhodňuje určité podniky nebo určitá odvětví výroby a ovlivňuje obchod mezi členskými státy. Poskytnutí takové podpory je zakázáno. Evropská komise však může svým rozhodnutím prohlásit podporu, splňující všechna výše uvedená kritéria, za slučitelnou se společným trhem.
PODPORA DE MINIMIS
(Nařízení Komise č. 69/2001 ze dne 12. 1. 2001, o použití článků 87 a 88 Smlouvy o ES na podporu de minimis)
Podpora malého rozsahu, která nepodléhá oznamovací povinnosti vůči Komisi. Podpora de minimis může být poskytnuta bez dalšího, a to v případě, že její celková výše poskytnutá jednomu příjemci nepřesáhne částku 100 tisíc eur (v přepočtu kursem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou platným ke dni prvního poskytnutí veřejné podpory) v období tří let. Poskytovatel podpory je povinen informovat příjemce o povaze podpory de minimis a vyžádat od něj úplné údaje o podpoře de minimis, kterou během posledních tří let získal.
Pokud příjemce během rozhodného období tří let takovou podporu získal, musí být při poskytnutí nové podpory de minimis zachován strop ve výši 100 tisíc eur. Do celkového limitu podpor de minimis se nezapočítávají jiné druhy podpor.
Poskytovatel je povinen uchovávat záznamy o poskytnuté podpoře de minimis po dobu 10 let od jejího poskytnutí.
Podporu de minimis nelze poskytnout v oblasti dopravy a exportu. Specifické předpisy platí pro oblasti zemědělství a rybolovu.
ZDROJ: ÚŘAD PRO OCHRANU HOSPODÁŘSKÉ SOUTĚŽE
