Už 1. ledna 2013 na celém území ČR skončí regulace nájemného. Časopis Moderní obec proto ve spolupráci s Institutem regionálních informací připravil seriál článků o tom, jak probíhala deregulace nájemného - a zejména o tom, jak se bude stanovovat výše nájemného do budoucna.
Nájemní bydlení představuje zhruba pětinu bytového fondu na území České republiky. Stále se vzpamatovává z mnoha negativních zásahů v minulých letech, z nichž ten nejsilnější představovala regulace výše nájemného. Zákon o zvyšování nájemného z roku 2006 vznikl v atmosféře rostoucího počtu žalob majitelů bytových domů k Evropskému soudu pro lidská práva a do oblasti bydlení přinesl dvojí kategorii nájemníků: dosavadních »regulovaných« a nových »tržních«. Dalším poměrně sporným rozhodnutím bylo zavedení dvourychlostního přechodu na smluvní nájemné. K 1. 1. 2013 sice regulace nájemného definitivně skončí, nicméně transformace ze státem určeného nájmu do nájmu smluvního čeká na vyřešení několika zásadních otázek.
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK POMŮŽE AŽ ZA ROK
Základní legislativní normou, která upravuje vztahy mezi pronajímatelem a nájemníkem, je občanský zákoník. Ten ze šedesátých let minulého století se konečně dočkal svého nástupce, který však začne platit až od 1. 1. 2014.
Nový občanský zákoník mimo jiné upravuje možnosti vstupu do bytu ze strany pronajímatele, rychlejší řešení konfliktních situací, ruší předávání nájemního práva v nekonečných řadách. Vynechává také v řádně fungujícím prostředí zbytečné výměny bytů, výpovědi z důvodů užívání více bytů či naopak při neužívání, vynechává automatický přechod do společného nájmu u manželů. Zajímavostí s praktickým dopadem jistě bude možnost zápisu nájemních práv na listy vlastnictví u katastru nemovitostí.
ROZHODOVAT BUDE MÍSTNĚ OBVYKLÉ NÁJEMNÉ
Na nový občanský zákoník naváže předpis Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), který stanoví takzvané místně obvyklé nájemné, tedy tržní nájemné odpovídajících bytů v dané lokalitě. Stanovit místně obvyklé nájemné lze prakticky třemi způsoby - porovnáním cen nájemních bytů na realitních serverech, prostřednictvím cenové mapy nájemného či na základě posudku odhadce nebo soudního znalce.
Podle odborníků se vyplatí obrátit se na soudního znalce. Jeho posudek lze totiž využít jako důkaz u soudu. Na rozdíl od odhadce a makléře je navíc trestně odpovědný.
Jaký bude osud cenové mapy tržního nájemného, kterou v roce 2011 MMR zadalo vypracovat Institutu regionálních informací, je zatím nejisté. Podle mluvčí MMR Jany Jabůrkové se tento resort chystá celý projekt, do něhož se podle zadání zapojilo 639 obcí, vyhodnotit a na základě získaných výsledků stanovit další postup. Řešení jsou prakticky dvě - buď pokračovat v rozšiřování již existující cenové mapy, nebo celý projekt pohřbít a spoléhat na předpis o místně obvyklém nájemném. Právě na osud cenových map se zaměříme příště.
TOMÁŠ JOHÁNEK
Building News
