Jedním z hlavních témat diskutovaných mezi realitními odborníky je nyní tzv. místně obvyklé nájemné, zejména u bytových prostor.
Vzhledem ke končící regulaci nájemného ( k 31. 12. 2012) na celém území České republiky včetně Prahy a dalších statutárních měst lze totiž očekávat řadu problémů včetně soudních sporů ve věci výše nájemného.
Na tom, v jaké výši se obvyklé nájemné ustálí, záleží i to, jak výhodně bude možné byty pronajímat - a v konečném důsledku, jaký vůbec bude o byty zájem. Naštěstí se dosud nikde nenaplnily katastrofické scénáře, vycházející z předpokladu, že se majitelé domů a bytů vzájemně kartelově dohodnou a plošně zvednou nájemné na násobky původní regulované výše. Podle výsledků průzkumu Institutu regionálních informací (IRI) jsou naopak regiony, kde tržní nájemné (neboli místně obvyklé nájemné) klesá.
ROZHODUJE PŘEDEVŠÍM LOKALITA
Jak se však toto místně obvyklé nájemné vůbec stanovuje? Hlavním faktorem, který ovlivňuje výši nájemného, je přirozeně lokalita. Výrazně ji ovšem mohou například ovlivnit rozsah služeb spojených s nájmem (teplé a studené nájemné), způsob placení nájmu - zda není požadováno větší kumulované nájemné předem, jaké jsou povinnosti nájemníka apod. Dále musejí být analyzovány i technické aspekty typu technického stavu a vybavenosti bytu, stejně jako komerční aspekty, tedy poloha, dopravní dostupnost a obslužnost, pohledové horizonty, atraktivita a mnoho dalších.
V České republice jsme přitom v situaci, kdy není jednoznačně definován ani tak základní pojem, jako je »podlahová plocha bytu«.
METODY ZJIŠTĚNÍ MÍSTNĚ OBVYKLÉHO NÁJEMNÉHO
Pro zjištění místně obvyklého nájemného máme k dispozici, stejně jako při ocenění libovolného jiného aktiva, 3 skupiny metod: nákladovou, výnosovou a porovnávací.
Nákladová metoda - dolní hranice nájemného. Nákladový přístup hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatněním na trhu. V normálním ekonomickém prostředí a na volném trhu je logické, že žádný investor nebude vkládat kapitál do aktiva, které bude mít kratší dobu ekonomické životnosti oproti návratnosti.
U bytového domu můžeme za dobu ekonomické životnosti počítat dobu 30 let. Po uplynutí této doby technicky i morálně dožijí stavební prvky krátkodobé životnosti a stavbu nelze dále pronajímat bez provedení rekonstrukce. Výnos z nájemného vlastníkovi domu proto musí minimálně zajistit to, že vložená investice se mu za těchto 30 let vrátí.
Každý normálně uvažující investor přitom na trhu neustále vyhledává takové investiční příležitosti, které mu zajistí maximální zisk při zachování přiměřené míry rizika (hledisko likvidity není u tohoto druhu obchodů podstatné). Protože investor má jen omezený objem kapitálu, musí dále zvažovat i to, přinese-li mu investice i přiměřenou míru zisku. Ve svých výpočtech musí zároveň správně kalkulovat i s předpokládanou mírou návratnosti (zjednodušeně - za kolik prodá budovu za 30 let) a s cenou peněz. Právě cena peněz (úrok) je dnes tím faktorem, kvůli němuž žádný developer nestaví bytové domy za účelem jejich nájmu, ale výhradně za účelem okamžitého prodeje po dostavbě finálním vlastníkům bytových jednotek. Při výše uvažované době ekonomické životnosti je potom dolní hranice místně obvyklého nájemného 1/30 stavebních, finančních, provozních a ostatních nákladů s uvažováním nějakého referenčního zisku (např. úrokové míry bezpečných cenných papírů) s odečtením předpokládané budoucí hodnoty majetku po 30 letech.
Výnosová metoda hledá vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Tento vztah (zjednodušeně) vyjadřuje tzv. kapitalizační míra. Často se jako ilustrace uvádí příklad, za kolik jsme ochotni koupit slepici, která snáší zlatá vejce, víme-li, že ročně snáší jedno vejce, které má hodnotu jednoho milionu korun, přičemž průměrná životnost slepice činí deset let. Výpočet místně obvyklého nájemného je potom »obráceným« výpočtem výnosu z majetku ze známé prodejní ceny a známé kapitalizační míry. U komerčních (nebytových) objektů typu administrativních budov lze velmi zhruba říci, že se obchodují za desetinásobek ročního výnosu (kapitalizační míra je rovna 10 procentům). Pokud bychom tedy dokázali shromáždit dostatečný počet údajů o ceně prodaných bytů a správně určit kapitalizační míru, nebyl by pak problém dopočítat místně obvyklé nájemné.
Porovnávací metoda. V oceňování na tržních principech je porovnávací metoda obvykle tou nejlepší a nejvhodnější. Jde o metodu »královskou«, ostatní dvě metody jsou pouze pomocné a mohou sloužit jen jako korektor. Aby mohla být porovnávací metoda použita pro konkrétní případ ocenění, musí být nezbytně splněny dvě základní podmínky:
- s oceňovaným aktivem se musí běžně obchodovat;
- údaje o realizovaných obchodech musejí být dostupné.
Vyvstává otázka, jsou-li tyto podmínky splněny pro stanovení výše místně obvyklého nájemného. Pro vlastní výpočet máme k dispozici dvě skupiny metod:
- přímé porovnání - adjustujeme nějaký konkrétní údaj o nájemném;
- nepřímé porovnání - adjustujeme nějaký průměrný údaj o nájemném.
Abychom mohli provádět přímé porovnání, musíme mít k dispozici kvalitní a neustále aktualizovanou databázi nájmů sestavenou z jednotlivých databázových karet, které budou obsahovat potřebné údaje pro porovnání. Při vlastním výpočtu bude přitom nutné provádět přímé porovnání minimálně se třemi vzorky, ale raději se čtyřmi a pěti. Z praktického hlediska bude vhodné sestavit si adjustační matici do vhodné a přehledné tabulky.
TOMÁŠ JOHÁNEK
Building News
