Ukončení regulace nájemného pro přibližně 400 tisíc bytů k 31. 12. 2010 sice přispívá k narovnání dlouhodobě pokřivených cen na trhu s nájemním bydlením, ale soužití nájemníků a pronajímatelů se tím určitě nestává méně konfliktní. Mimo jiné lze očekávat, že soudy se kromě sporů o určení výše deregulovaného nájemného budou patrně ještě více než dosud zabývat i návrhy pronajímatelů bytů na soudní vystěhování neplatičů nájemného, kterých bude houfně přibývat.
Také proto bude jistě dobré sledovat další osud návrhu zákona o sociálním bydlení z dílny Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD), který pamatuje na poskytování státního příspěvku na sociální bydlení k dočasnému krytí části nákladů na bydlení osobám v nezaviněné nouzi, a to maximálně do výše průměrného místně obvyklého nájemného (viz Moderní obec č. 11/2010).
Nicméně oficiální cenové mapy místně obvyklého nájemného chce Ministerstvo pro místní rozvoj teprve vydat a do občanského zákoníku zatím nebyly promítnuty avizované změny, které mají posílit smluvní volnost pronajímatelů bytů při nakládání s jejich vlastním majetkem - ovšem při zachování nezbytné ochrany nájemníků.
RYCHLEJŠÍ, LEVNĚJŠÍ A BEZ EMOCÍ...
Za této situace se začínají ozývat hlasy, aby se v nájemních smlouvách více využíval institut rozhodčí doložky. Jeho zastánci argumentují tím, že rozhodčí řízení je rychlejší - a tedy také levnější než soudní.
»Kvůli možným budoucím sporům mezi pronajímatelem, tedy třeba i obcí, a nájemcem se nabízí ještě několik dalších důvodů, proč preferovat rozhodčí řízení. Jedním z nich je snaha vyloučit psychologické hledisko rozhodování soudců (kteří jsou někdy rovněž nájemci bytů) ve prospěch nájemníka jako "slabší" strany sporu,« tvrdí JUDr. Ing. Petr Vašíček ze společnosti Česká asociace pro arbitráž (viz box).
ZKUŠENOST Z NOVÉHO JIČÍNA
V Novém Jičíně zkušenosti s rozhodčími doložkami při uzavírání smluv na pronájem mají už od roku 2007. Ale pouze při pronájmu nebytových prostor, které spravuje Bytový podnik města Nový Jičín. »Pokud jde o nájemní smlouvy o pronájmu bytů města, tak u nich rozhodčí doložky uplatňovány nejsou a zatím se o jejich zavedení neuvažuje,« odpověděli nám z majetkoprávního odboru města. Novojičínská radnice si u rozhodčích doložek nejvíce cení faktu, že při případném rozhodčím řízení zaručí jeho rychlost a neformálnost.
Správce městského domovního fondu, který v zastoupení města smlouvy o pronájmu uzavírá, loni už stačil podat první tři, zatím nerozhodnuté rozhodčí žaloby, především kvůli neuhrazení nájemného ve sjednané výši a lhůtě. Těchto žalob mohlo být možná ještě více, kdyby se v Novém Jičíně neřídili pravidlem před jejich podáním učinit pokus o smírné řešení, například sjednáním splátkového kalendáře, povolením odkladu platby apod.
V nájemních smlouvách, obsahujících rozhodčí doložku, není uvedena konkrétní osoba rozhodce. »Je však ujednáno, že rozhodce bude jmenován třetí osobou - Evropským rozhodčím centrem, s. r. o., které bylo vybráno na základě odborných konzultací,« sdělili nám z majetkoprávního odboru města. Na náš další dotaz odpověděli, že principiálně není vyloučeno, aby nájemce před podpisem smlouvy sám navrhl konkrétního rozhodce. »V praxi se to však ještě nestalo,« dodali.
MUSELO BY JÍT O SVOBODNOU VŮLI A ROVNÉ POSTAVENÍ OBOU STRAN
JUDr. Klára Samková, členka správní rady OSMD, poznamenává, že sdružení zatím s rozhodčími doložkami v nájemním bydlení nemá zkušenosti. »Rozhodčí doložka odstraní riziko dlouhého soudního řízení, přičemž obecně platí, že proti rozhodnutí rozhodce není možné se odvolat,« připouští. »Ovšem obecně je rozhodčí řízení vnímáno jako méně důvěryhodné. V podstatě jde o soukromé soudy. Je-li však nájemní smlouva uzavírána skutečně ze svobodné vůle a v rovném postavení stran, nemělo by být problémem se na doložce shodnout.«
Advokátka, která Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR zastupuje v jeho sporu s Českou republikou u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku, radí: »Každá ze stran by se měla předem informovat na znění doložky a zvolit její ověřenou variantu. Existují advokátní kanceláře nebo přímo rozhodčí soudy, například při Hospodářské komoře, které mají velmi pečlivě a vyváženě propracované rozhodčí doložky.«
PŘEVLÁDÁ SPÍŠE REZERVOVANOST
Podobně hovoří předseda bytové komise Svazu měst a obcí (SMO) ČR, zastupitel města Kladna Ing. Vojtěch Munzar: »Pravidlem rozhodčí doložky je, aby s ní souhlasily obě smluvní strany. Pokud ji navrhuje například pronajímatel, nájemce by si měl ověřit, která osoba se má stát rozhodcem a jde-li skutečně o osobu, která bude rozhodovat nezávisle. Zároveň je třeba se dohodnout na pravidlech, podle nichž se bude v případě sporu postupovat.Rozhodně by nemělo být důvodem výpovědi z bytu, kdyby nájemce nechtěl uzavřít dodatek o rozhodčí doložce k již stávající platné smlouvě. Jiná situace je u skončení smlouvy a následném uzavírání nové smlouvy. Tam totiž jde o nový smluvní vztah, který se uzavírá na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem.«
Podle Ing. Vojtěcha Munzara by po ukončení regulace nájemného rozhodčí doložky mohly pomoci při řešení sporů mezi nájemci a pronajímateli ohledně výše nájmu, čímž by se v těchto situacích snížil i tlak na české soudy. »Přesto bych k aplikaci rozhodčích doložek v nájemních smlouvách přistupoval velice citlivě,« upozornil předseda bytové komise SMO ČR.
Ještě rezervovanější je Ing. Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR (SON). »Obecně nelze mít proti rozhodčí doložce v nájemních smlouvách námitky,« říká. »Problémem však je, že rozhodce sjednává téměř vždy pronajímatel - a podle toho pak vypadá i rozhodování. Nesetkali jsme se zatím s případem, kdy by verdikt rozhodce byl ve prospěch nájemce.« Ing. Milan Taraba podotýká, že v souvislosti s ukončením účinnosti zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, a to u zhruba 60 % bytů, není důvod měnit stávající smlouvy. »Dohodnutá změna nájemného bude řešena jednoduchým dodatkem. Důsledky výroku rozhodce mohou mít pro nájemce nepříznivé dopady bez možnosti odvolání či přezkoumání, jak je to možné, pokud spor rozhodují soudy. Naše sdružení doporučuje, aby nájemci vždy konzultovali návrh smlouvy či změny smlouvy s odborníkem,« konstatuje předseda SON.
Také Ing. Pavel Rakouš z odboru komunikace Ministerstva pro místní rozvoj poukazuje na fakt, že v případě chybně sestavených nájemních smluv a na ně navazujících arbitrážních podmínek (které nemusí být v době mimo spor vůbec patrné) není soudní náprava možná. »Mimo předem dohodnutá pravidla neexistují přezkumné, opravné či odvolací možnosti. Verdikt je konečný a neodvolatelný. Kvůli nutnosti úhrady nákladů arbitrážního řízení (činnost soudů hradí stát) může být vztah mezi získanou hodnotou a mírou rizika prohry, a tedy případné úhrady nákladů, nepoměrný. Lze očekávat, že někteří vlastníci exkluzivních bytů rozhodčí doložku budou používat. Pro běžné užití se však nezdá vhodná,« míní Ing. Pavel Rakouš
Podle jeho slov se nájemce, zpravidla méně »právně vybavená« osoba, může podpisem rozhodčí doložky dostat do složité situace. Pak nájemní bydlení může zčásti pozbýt ochranných prvků, které nájemci mohou poskytovat zákon a soudy. »Protože bydlení je jedna z životních, resp.existenčních potřeb člověka, MMR by nájemníkům přistupovat na rozhodčí doložky spíše nedoporučilo. U obcí předpokládáme, že - vzhledem ke svému poslání - této možnosti využívat také nebudou,« uzavřel Ing. Pavel Rakouš.
Každá ze stran by se měla předem informovat na znění rozhodčí doložky a zvolit její ověřenou variantu.
Arbitráž může pomoci i proti neplatičům v obecních bytech
Stále více narůstá počet občanů, kteří nehradí nájemné a poplatky za služby, jež jsou jim v souvislosti s užíváním bytu poskytovány. Zvyšuje se i celkový dluh nájemníků v obecních bytových domech, což vede i k tomu, že radnicím chybějí peníze k odstranění přetrvávající zanedbanosti řady těchto bytových domů. Například pouze u bytového fondu statutárního města Brna dosáhly dluhy nájemníků za rok 2009 na nájemném z bytů rekordního přírůstku 69,8 mil. Kč. Celkový dluh na bytech svěřených městským částem se meziročně zvýšil o 40,6 na 262 mil. Kč.
Jedním z prvků, který může výrazně pomoci, je zkrácení doby na řešení situace, kdy nájemník přestane platit, neboť čím déle v bytě zůstává, tím více peněz obec ztrácí. Obce zatím především využívají standardní soudní procedury, které se však mohou táhnout i několik let. Přitom podle platných předpisů mohou radnice využít ještě jiný způsob pro řešení svých sporů s nájemníky, a to rozhodčí řízení, které bývá mnohem kratší. »V nájemních smlouvách mohou být takzvané rozhodčí doložky, tedy ustanovení, na jejichž základě případné spory ze smluv neřeší soud, ale nezávislý arbitr,« vysvětluje JUDr. Ing. Petr Vašíček z České asociace pro arbitráž.
ROZHODNUTÍ SOUDŮ SE VLEČOU
Nájemci obecního bytu, který neplatí nájem - a nezaplatí jej ani na základě upomínek, přičemž dlužná částka už dosahuje trojnásobku měsíčního nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu, hrozí vystěhování. Záleží na tom, má-li nájemní smlouvu sjednánu na dobu určitou či neurčitou.
Uzavřela-li obec s nájemcem bytu nájemní smlouvu na dobu neurčitou, nájemce obvykle obdrží výpověď z nájmu bytu. U výpovědi nájmu bytu je tříměsíční výpovědní doba. Během ní má nájemce možnost celkový dluh uhradit a po dohodě uzavřít novou nájemní smlouvu na dobu určitou, nebo v případě neuhrazení a dalšího neplacení je povinen byt odevzdat. Nestane-li se tak, obec řeší situaci soudní cestou. Nájemce je vystěhován soudně a město jeho dluh soudně vymáhá.
Je-li nájemní smlouva sjednána na dobu určitou a před uplynutím doby, na niž je sjednána, je nájemce dlužníkem - a pak mu obec smlouvu dále neprodlouží a on je povinen byt opustit a odevzdat obci. Nestane-li se tak, podává obec k soudu návrh na vyklizení předmětného bytu a celá situace se opět řeší soudní cestou. Neopustí-li tedy nájemce byt dobrovolně, je vystěhován soudně.
Soudy jsou však podobnými případy zbytečně zatěžovány a navíc není vyloučeno jejich zahlcení spory v souvislosti s deregulací nájemného. Přitom už nyní jejich rozhodnutí někdy trvá neúměrně dlouho a obec zatím nemůže s bytem prakticky nijak nakládat.
ROZHODČÍ DOLOŽKA A OBCE
Municipality obecně dávají přednost řešení sporů u soudu. Hlavní výhodou soudního řízení je jistota jeho dvouinstančnosti a možnosti se případně odvolat. Je jasné, že možnosti odvolání, čili i jistoty několikaletého trvání sporu, pak využívají rovněž nájemci. Radnice postupují naučeným a zaběhnutým způsobem a mnohdy ani o jiných možnostech nevědí. Avšak poslední dobou se objevují případy, kdy se rozhodčí doložky v nájemních smlouvách uzavíraných obecními pronajímateli vyskytují. Ačkoliv se může zdát, že obecní, městské nebo magistrátní úřady nemusí rychlost vyřešení sporu trápit a preferují soudní rozhodování kvůli jeho tradici, komunální politici - ve snaze získat a udržet si pozitivní hodnocení voliči - naopak mohou mít zájem na rychlém vyřešení sporu.
Kvůli možným budoucím sporům mezi obcí a nájemcem se nabízí ještě několik dalších důvodů, proč preferovat rozhodčí řízení. Jedním z nich je i snaha vyloučit psychologické hledisko, které působí na rozhodování soudců (někdy též nájemců bytů) ve prospěch nájemníka jako »slabší« strany sporu ve srovnání s obcí.
»Nejde o žádnou podjatost, nýbrž o přirozenou reakci, která je v případě rozhodčího řízení eliminována tím, že právně kvalifikovaný rozhodce není ovlivňován emocemi nájemců, protože rozhodování sporů probíhá při poskytnutí stejné příležitosti k uplatnění práv účastníkům řízení zpravidla již na základě listin obsažených ve spise,« vysvětluje JUDr. Ing. Petr Vašíček.
NIŽŠÍ NÁKLADY PRO OBĚ STRANY
Velmi podstatným argumentem ve prospěch arbitráže jsou výrazně nižší náklady pro obec i nájemce. Například v případě dluhu 100 tisíc korun při rozhodčím řízení vedeném Českou asociací pro arbitráž zaplatí nájemce (pokud arbitráž prohraje) poplatek 3600 korun, protože rozhodčí řízení je méně formální než soudní a nevyžaduje právní zastoupení. Kdyby se stejná věc řešila u soudu a nájemce by prohrál, zaplatí navíc k dluhu na soudních poplatcích a nákladech na právní zastoupení zhruba 34 tisíc korun. Do uvedených výpočtů kromě toho nejsou zahrnuty úroky. Je logické, že při soudním řízení trvajícím několik let zaplatí strana, která prohrála spor, na úrocích částku několikanásobně vyšší než při rozhodčím řízení trvajícím 1-2 měsíce. Rozhodčí doložky mezi sebou často využívají podnikatelé, jejich nejčastější použití je však u firem nabízejících půjčky či nákup zboží na splátky. Ročně se v Česku uzavře zhruba 1,5 milionu nebankovních spotřebitelských smluv, přičemž značná část z nich obsahuje rozhodčí doložky. Rozhodčím řízením se řeší ročně zhruba 150 tisíc sporů. Pokud by tyto banální spory měly nově řešit pouze soudy, znamenalo by to buď značné prodloužení délky řízení, nebo potřebu 250 nových soudců.
Arbitrážní firmy uznávají, že rozhodčí řízení jako možnost řešení sporů může být některými lidmi vnímáno negativně kvůli křiklavým případům zneužití postavení rozhodce. »Jde však o řádově desítky případů, přičemž sporů se řeší stovky tisíc,« tvrdí JUDr. Ing. Petr Vašíček. »Arbitráž rozhodně neznamená automaticky výhru pro žalobce, ojedinělé nejsou ani situace, kdy žalobu rozhodce částečně zamítne, protože firma požaduje po dlužníkovi nepřiměřené smluvní pokuty a podobně. Výjimkou není ani to, že se rozhodci podaří přivést strany ke smíru.«
/sto/
S ukončením regulace nájemného lze očekávat, že neplatičů v nájemních bytech, tedy i v bytech obecních, bude přibývat. Proto jsou v poslední době slyšet také hlasy, zda by se do nájemních smluv neměla více prosazovat rozhodčí doložka.
ILUSTRAČNÍ FOTO: IRENA HOŠKOVÁ
