Definice sociálního bydlení, o kterou by se měl opřít návrh novely zákona o dani z přidané hodnoty, celou škálu problémů spojených s bydlením sociálně slabých skupin obyvatelstva patrně nevyřeší. Jde totiž jen o ryze účelový akt, aby Česká republika mohla i po 31. prosinci 2007 ponechat většinu bytové výstavby stejně jako rekonstrukce, opravy a modernizaci bytů a domů ve snížené sazbě DPH.
Od konce letošního srpna existuje na Ministerstvu financí připravený návrh definice "sociálního bydlení". Definice vznikla na základě usnesení vlády ČR číslo 170 ze dne 15. února 2006, podle něhož ji měl zpracovat právě resort financí ve spolupráci s ministerstvy pro místní rozvoj a práce a sociálních věcí. Totéž usnesení ministra financí zavázalo nejpozději letos 30. listopadu předložit vládě návrh novely zákona číslo 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (DPH), která by umožnila aplikovat sníženou sazbu na sociální bydlení.
JAK SE ROZHODNE NOVÁ VLÁDA?
Ani v polovině srpna, kdy vrcholila redakční uzávěrka tohoto vydání Moderní obce, však ještě nebylo jasné, zda Mirek Topolánek zvládne sestavit novou funkční vládu tak, aby ji prezident Václav Klaus mohl jmenovat a poté aby získala důvěru Poslanecké sněmovny. Tudíž který ministr financí kterému kabinetu a s jakým výsledkem by návrh novely předložil. Neřkuli zda se nová vláda ztotožní s takovým pojetím sociálního bydlení, k jakému dospěl předchozí kabinet (Petr Nečas jako "horký" kandidát na křeslo ministra práce, sociálních věcí a rodiny nám na otázky, týkající se jeho představ o sociálním bydlení a zaslané už 23. června, neodpověděl).
Ovšem 31. prosinec 2007, do kdy platí výjimka poskytnutá Evropskou unií České republice v Přístupové smlouvě na sníženou (nyní pětiprocentní) sazbu DPH (viz § 48 zákona č. 235/2004 Sb.) na převod a dodání bytových a rodinných domů i bytů stejně jako na rekonstrukce, modernizace a opravy bytů a společných částí bytových a rodinných domů, se rychle blíží. Nová vláda - bude-li chtít zachovat tuto možnost pro české občany - bude pro ni muset něco rychle udělat.
Zatím je zřejmá jen představa, s níž letos v únoru přišel kabinet Jiřího Paroubka, podle jehož politického zadání Ministerstvo financí vypracovalo definici sociálního bydlení. Totiž využít možnosti, že Evropská unie ponechává ve snížené sazbě stavební a montážní práce spojené s výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami staveb pro sociální bydlení a že je v kompetenci jednotlivých členských států EU, jak si samy pro sebe pojem "sociální bydlení" vymezí.
Proto minulý kabinet na návrh ministrů Martínka a Sobotky rozhodl, aby pojem sociální bydlení napříště nezahrnoval pouze stavby typu domovů důchodců, dětských domovů, ústavů sociální péče apod. Ale aby nově obsáhl i nájemní byty pořízené z veřejných prostředků nebo s jejich přímou podporou (například byty dotované Ministerstvem pro místní rozvoj či Státním fondem rozvoje bydlení, avšak i byty postavené obcí bez státní dotace) a rovněž všechny ostatní byty a rodinné domy, pokud celková podlahová plocha bytů nepřesáhne stanovený limit (u bytů by činil 90 a u rodinných domů 150 m2). Tak by se ČR elegantně vyhnula tomu, aby se v ní už za necelých 16 měsíců na všechny stavby tohoto druhu vztahovala základní, tedy vyšší sazba DPH.
DEFINICE CHUDŠÍM NEPOMŮŽE
Z definice sociálního bydlení čiší ryzí účelovost ve snaze ochránit počínaje rokem 2008 značnou část obyvatel od de facto zdražení výstavby nových bytů a rodinných domů či jejich oprav a rekonstrukcí (definice by platila pro zhruba 80 procent veškeré výstavby u nás). Někteří námi oslovení odborníci ji však nepovažují za příliš šťastnou.
Například JUDr. Bohuslav Švamberk z České společnosti pro rozvoj bydlení má za to, že kritérium velikost bytu, resp. domu není správné. "O tom, co je sociální, rozhodují kritéria osobního rázu, tedy příjmy, nemoc, ztížené společenské uplatnění apod. Není možné na to "šít" velikost bytu," říká s tím, že zoufalá snaha nechat v nižší daňové skupině co nejvíce nové výstavby pouze otevírá prostor pro spekulace. A dodává: "Změna sazby DPH by se určitě promítla do zvýšení hodnoty bytů, domů apod. Ale domnívám se, že při dlouhodobém financování by se zatížení investorů o mnoho nezvýšilo. Například budu-li uvažovat o hypotečním úvěru se splatností 20 let a úrokem kolem 5,5 % p. a., pak zvýší-li se DPH o 10 %, změní se měsíční splátka o necelých 690 Kč měsíčně. To podle mě není důvodem k panice a k zoufalé snaze hledat a rozšiřovat podmínky pro sociální bydlení."
Výhrady má i předseda Sdružení nájemníků ČR, poslanec JUDr. Stanislav Křeček: "Definice sociálního bydlení podle výše DPH nemá ve skutečnosti se sociálním bydlením nic společného a na řešení celé problematiky sociálního bydlení nebude mít tento postup žádný vliv. Povede to pouze k tomu, že si někteří lidé postaví lacinější byty, aniž by toto právo bylo odvozeno od jejich sociální situace. Problematiku sociálního bydlení lze řešit jen vytvořením podmínek pro to, aby lidé, kteří bydlí v přiměřeném bytě a jejichž příjem neumožňuje zaplatit nájemné v místě obvyklé, obdrželi sociální dávku, která by jim bydlení v takovém bytě umožnila. K tomu ovšem chybějí dva základní, dosud nesplněné předpoklady. Zaprvé definice přiměřeného bytu, zadruhé definice místně obvyklého nájemného. Pokud se však v praxi bude prosazovat názor, že lidé si mohou jakkoliv vysoké nájemné "svobodně dojednat", je jakékoliv řešení pomocí sociálních dávek iluzorní. Nikdo, ani stát, nemůže doplácet na jakékoliv "svobodně dohodnuté" nájemné."
Lze vůbec očekávat zájem soukromých investorů o výstavbu, která by se "vtěsnala" do kritérií sociálního bydlení, připravených resortem financí? I k tomu zaznívají velmi opatrné názory. Tak například Ing. arch. Jan Borůvka, generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR, připomíná, že soukromý investor bude vkládat své finanční prostředky pouze tam, kde bude předpokládat alespoň nějaký zisk. "Výše zisku bývá závislá na míře rizika. Pokud bude vše komplexně ošetřeno tak, aby riziko investice do sociálního bydlení bylo nízké, pak takovou výstavbu bude jistě zajímavé realizovat, byť přinese zisk až v dlouhodobějším horizontu," říká.
JUDr. Stanislav Křeček se domnívá, že daňová opatření, která jsou smyslem nové definice sociálního bydlení, pouze umožní investorům postavit lacinější byty, které se pak budou snažit draze prodat či pronajmout. "Pokud jde o sociální oblast, žádný posun zde nastat nemůže," tvrdí poslanec.
"Soukromí investoři nemusí řešit, kdo je a kdo není sociálně potřebný," konstatuje JUDr. Bohuslav Švamberk. "Soukromý investor staví a prodává a pohybuje se na trhu. Pokud bude chtít stavět "sociální" byty, budou to pravděpodobně byty se středním standardem (velikost, vybavení, umístění apod.). Osobně bych zapojil této do výstavby zaměstnavatele: Proč nelze využít daňově účinný výdaj například ve výši 2 % z obratu firmy na financování výstavby bytů pro zaměstnance, když je možné takto vykázat například platby na charitu, školství apod.?"
MENŠÍ ASI ZŮSTANOU "MIMO"
Budou tedy snad mít o výstavbu v rámci definice sociálního bydlení větší zájem obce, zejména kdyby šlo o byty dotované Ministerstvem pro místní rozvoj či Státním fondem rozvoje bydlení, což definice předpokládá?
Doktor Křeček odpovídá jednoznačně - menší a méně bohaté obce nyní skutečnou funkci sociálního bydlení plnit nemohou. Také podle názoru doktora Švamberka pro města a obce s minimálními rozpočty bude obtížné pustit se do této výstavby, byť by jim i kynula naděje na finanční spoluúčast ze strany státu. Pouze Ing. arch. Borůvka se domnívá, že v tomto směru budou mít menší města a obce stejnou šanci jako města velká.
JUDr. Křeček podotýká: "Celá problematika bydlení je teď právně upravena zcela nepřehledně a za situace, kdy i Ústavní soud ČR veřejně vyzývá k nerespektování zákona (přestože byl přijat zákon číslo 107/2006 Sb., který stanoví postup při jednostranné úpravě nájemného, vyzývá Ústavní soud soudy, aby nájemné stanovovaly podle svého uvážení), nelze odhadnout, jak se v bydlení obecně, a v nájemním bydlení zvláště, bude situace vyvíjet. Jsem přesvědčen o tom, že obce by měly mít větší vliv na bydlení. Avšak při diametrálně odlišných názorech na řešení nynějšího stavu je obtížné sladit vliv obce na straně jedné a stejná práva a povinnosti všech občanů na straně druhé."
"Řešit sociální bydlení v našich podmínkách není vůbec jednoduché," připojuje se Ing. arch. Jan Borůvka. "Podle mého názoru by to mělo jít ruku v ruce s řešením deregulace nájemného. Cílem podpory výstavby bytů pro sociální bydlení by přece mělo být co nejhospodárnější řešení podpor pro občany, kteří podporu potřebují a své nároky doloží. Dobře vyřešená problematika deregulace nájemného by uvolnila řadu bytů, které do kategorie "sociálních" jistě nepatří, stejně jako bytů "tržně" využívaných nájemci, kteří v nich nebydlí."
JUDr. Bohuslav Švamberk navazuje: "Výstavba je projektem, který musí navazovat na celkovou koncepci města - kolik a jakých obyvatel chci mít, kde je ubytuji, jakou jim dám práci, jaké vzdělání poskytnu jejich dětem, jaká bude zdravotní péče, co s volným časem. To je o koncepci, nejde to pouze vytrhnout a říci: Dejte mi peníze a já to postavím. Tak se to dělat nedá. Jestliže někdo veškerý bytový fond "rozdal" a takto získané peníze nepoužil do další výstavby, jakým právem si pak říká o dotace na výstavbu?"
Města a sociální bydlení
Ing. Sylva Kováčiková, starostka města Bílovec: V posledních deseti letech jsme postavili na 120 bytových jednotek, z toho 30 v domě s pečovatelskou službou, zbytek pro občany se středními příjmy. Tak se samozřejmě uvolnily i další byty pro občany s nižšími příjmy. S ohledem na velikost Bílovce si troufám tvrdit, že výstavba nájemních bytů v našem městě byla v posledních letech nadprůměrná v rámci celé ČR. Teď je však nutné naplňovat i další priority z programu rozvoje města a občanům zpříjemnit bydlení potřebným zázemím a infrastrukturou. Sociální bydlení by podle mého názoru mělo být charakterizováno způsobem užívání a určeno v metrech čtverečních s přihlédnutím k počtu uživatelů na tyto byty. V žádném případě by se však neměly budovat byty, z nichž se stane sociální ghetto. Naše město se proto snaží citlivým rozmisťováním sociálně slabších do běžných nájemních bytů udržet úroveň bydlení v nájemních domech města. Největší problém pro obce však v tomto směru představují sociálně slabí a nepřizpůsobiví obyvatelé a obtížná vymahatelnost práva.
Ing. Petr Vícha, starosta města Bohumín: Definice sociálního bydlení pro účely sazby DPH je ryze jednoúčelovou záležitostí. Má zajistit pro co nejširší oblast bytové výstavby nižší DPH, a tím nižší ceny při pořizování bydlení. Ideální by bylo, kdyby snížená sazba zůstala tak jako nyní v době výjimky bez omezení. Pro výpočet je tento způsob nejjednodušší, při sazbách podle cen by se podvádělo. Pokud by se postupovalo jen podle účelu bytu (senioři, mladé rodiny atd.), pak by se znemožňovalo budoucí stěhování a změna účelu užívání bytu. Proto považuji zvolený způsob v dané situaci za nejjednodušší a splňující účel - zajistit co nejnižší ceny bytové výstavby. Bohumín se snaží získávat dotace na bytovou výstavbu. Ty však SFRB omezuje určitými podmínkami. Například většina bytů musí být do určité výměry (60 m2), nájemníci nesmí mít vyšší příjmy než trojnásobek životního minima, část bytů musí být bezbariérová, budoucí nájemné je regulované a byty nelze prodat. I přes tato omezení je to pro obce výhodné a letos jsme například uspěli se žádostí o dotaci na rekonstrukci 86 bytů z bývalého, mediálně známého hotelového domu. Ale soukromí investoři kvůli velmi dlouhé návratnosti investice se do této kategorie bydlení asi příliš nepohrnou. Chtěl bych však připomenout, že i pro sociální bydlení by měla platit nulová tolerance k neplatičům a vůči těm, kdo v domech znepříjemňují život slušným nájemníkům. My nulovou toleranci už uplatňujeme. Ale co s neplatiči? Kam půjdou, když v Bohumíně neuspějí?
Jiří Čunek, starosta města Vsetín: Loni jsme dokončili rekonstrukci starých a výstavbu nových bytů v domech s pečovatelskou službou a v nejbližší době zkolaudujeme startovací byty pro mladé rodiny. Význam těchto bytů je nasnadě: Pomoci mladým lidem v začátcích jejich společného soužití. Byty budou přidělovány nanejvýš na pět let, během nichž si mladí mohou naspořit na vlastní bydlení, přičemž první tři roky bude nájemné velmi nízké, čtvrtý rok o něco vyšší a až v pátém roce dosáhne ekonomické hodnoty. Státní dotaci na výstavbu bytů dosud mohlo získat pouze město či obec. Proto nespravedlivě vznikaly dva druhy bydlení pro tytéž skupiny obyvatel: Byty, které postavil soukromý investor bez dotace a v nichž je tržní nájemné, a byty, které stavělo město s dotací a je v nich dotované nájemné. Takže ten, kdo si podal dříve žádost o městský byt a získal jej, platí ve zhruba stejném bytě mnohem nižší nájem než ten, který bydlí v bytě vybudovaném soukromým investorem. Tato nespravedlnost by se měla odstranit tím, že by došlo k deregulaci nájemného a stát by stanovil pro jednotlivá města maximální tržní nájemné z 1 m2. Pak už by stát pouze dával příspěvek na bydlení sociálně potřebným. Tak by například uklízečka se třemi dětmi neplatila stejný nájem jako člověk s vysokými příjmy, který bydlí také v bytě s regulovaným nájemným. Dojde-li k této změně, budou mít soukromí investoři zájem vstupovat do výstavby bytů a nebudou je muset budovat města. A stát by měl v zájmu zachování spravedlnosti buď podporovat výstavbu všech bytů, nebo by do jejich podpory neměl vstupovat vůbec.
