Sousedské vztahy podle nového občanského zákoníku

Vlastník může se svým vlastnictvím v zásadě volně nakládat, zároveň však musí dodržovat jisté hranice. Ty nabývají na významu zejména v rámci sousedských vztahů. Příslušná ustanovení nového občanského zákoníku hovoří o vlastníku pozemku, avšak analogicky se budou aplikovat i na vlastníky jiných...

Vlastník může se svým vlastnictvím v zásadě volně nakládat, zároveň však musí dodržovat jisté hranice. Ty nabývají na významu zejména v rámci sousedských vztahů. Příslušná ustanovení nového občanského zákoníku hovoří o vlastníku pozemku, avšak analogicky se budou aplikovat i na vlastníky jiných nemovitostí, např. bytů.

IMISE

Základem úpravy sousedských práv jsou ustanovení o imisích. Imise je v podstatě cokoliv, co proniká od souseda do mé sféry. Nový občanský zákoník rozlišuje dva druhy imisí - přímé a nepřímé. Přímé imise (např. svádění dešťové vody na cizí pozemek) se zakazují. Nepřímé imise (tedy ty, které vznikají jako nepřímý produkt nějaké činnosti, např. hluk ze zahradní oslavy nebo kouř při pálení listí) jsou zakázány jen tehdy, pokud přesahují míru přiměřenou místním poměrům, a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku, na který pronikají.

Vlastník nemovitosti dotčený imisemi se může bránit. Může podat tzv. zdržovací žalobu, a pokud je tato žaloba důvodná, soud nařídí sousedovi, aby se zdržel obtěžujícího chování. Pokud imise již způsobily nějakou škodu, bude ji škůdce muset nahradit.

Odlišná situace nastane, pokud imise produkuje závod nebo jiný provoz, který byl úředně povolen. V takovém případě vlastník pozemku nemůže podat zdržovací žalobu, protože provoz zařízení je v souladu s veřejným zájmem. Nový občanský zákoník však vlastníkovi pozemku postiženého imisemi přiznává právo na náhradu újmy v penězích.

JABLOŇ A JABLKO

Stromy přerůstající hranici pozemku způsobily již mnoho sousedských sporů. Starý občanský zákoník dovoloval sousedovi odstranit jak větve, tak i kořeny stromu, které přerůstaly na jeho pozemek, pokud tak učinil šetrně a ve vhodné roční době (tj. v době vegetačního klidu). Nový občanský zákoník vyžaduje, aby soused nejdříve vyzval majitele stromu, aby jeho přerůstající části odstranil. Až pokud tak vlastník stromu neučiní, může soused převisy a podrosty odstranit sám, ale jen v případě, že strom přesahující na pozemek působí sousedovi škodu nebo jiné obtíže (stíní okna, zanáší zahradu listím atd.).

A jak je to tedy s tím jablkem, které dozrálo na větvi, jež přesahuje nad sousední pozemek? Jablko patří tomu, komu patří jabloň, avšak jen do chvíle, než spadne. Poté se stává vlastnictvím toho, komu patří pozemek, na který spadlo. Zároveň je nutné si uvědomit, že ze stromů nepadají jen jablka, ale i jiné plody (kaštany, šišky) a i ty se stávají majetkem vlastníka pozemku. Ten pak nemá právo po vlastníkovi stromu požadovat, aby je odklidil.

PRAVIDLO GOLFOVÉHO MÍČKU

Často se stává, že se na pozemek dostane cizí movitá věc. Nový občanský zákoník ukládá vlastníkovi pozemku, aby ji bez zbytečného odkladu vydal jejímu majiteli nebo mu umožnil vstup na pozemek, aby věc vyhledal a odnesl si ji. V žádném případě však nezakládá právo svévolně vstupovat na cizí pozemek bez souhlasu jeho vlastníka.

Jiná situace nastane, pokud se na cizí pozemek zaběhne chované zvíře (např. ovce, pes) nebo přiletí roj včel. V takovém případě má vlastník zvířete právo své zvíře stíhat a odchytit i na cizím pozemku. Pokud však roj včel vletí do cizího obsazeného úlu, nabývá vlastník úlu vlastnické právo i k roji, a to bez povinnosti náhrady vůči původnímu majiteli roje.

ROZHRADY

Veškerá rozhraničení pozemků (plot, živý plot, mez, cestu atp.) označuje nový občanský zákoník jako rozhrady. Pokud není známo, komu rozhrada patří, má se za to, že je společná. Jestliže rozhrada nezasahuje na více pozemků, je součástí pozemku, na kterém se výlučně nachází, a patří tedy jeho majiteli. Vlastník rozhrady je povinen ji na své náklady udržovat, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Není však povinen zřícenou rozhradu znovu postavit. Pokud je to nutné k zajištění nerušeného výkonu vlastnického práva, může soud majiteli pozemku uložit, aby pozemek oplotil. Opravu nebo obnovu rozhrady lze žádat také v případě, že se v důsledku její zkázy stala hranice mezi pozemky nezřetelnou. Pokud není jisté, kde je hranice pozemku, a nelze to zjistit z vnějších znaků nebo katastrální mapy, určí hranici pozemků soud podle poslední pokojné držby. Nelze-li hranici určit ani takto, určí ji soud podle slušného uvážení.

NEZBYTNÁ CESTA

V případě, že vlastník nemovité věci (např. pozemku nebo stavby), nemůže tuto nemovitou věc řádně užívat, protože není spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Tuto nezbytnou cestu zřizuje soud, který také vymezí její rozsah. Zřídit ji může i jako služebnost, tedy tak, že nezbytná cesta nezanikne převodem pozemku, a z jejího zřízení tak budou profitovat i další vlastníci pozemku, v jehož prospěch byla zřízena. Soud nezbytnou cestu nepovolí, má-li umožnit pouze pohodlnější spojení, a není tedy nezbytně nutná.

Za nezbytnou cestu náleží vlastníkovi pozemku úplata a odčinění újmy, jež mu vznikla (pokud již není kryta úplatou).

Pokud soud povolil zřídit nezbytnou cestu jako umělou, je povinen ji zřídit a udržovat ten, v jehož prospěch bylo její zřízení povoleno. Vlastník pozemku, na jehož pozemku má být nezbytná cesta zřízena, může v takovém případě požadovat, aby žadatel převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu do svého vlastnictví.

Pokud pominul důvod pro zřízení nezbytné cesty, soud na návrh vlastníka pozemku nebytnou cestu zruší.

JUDr. ALEŠ LINHART, Ph.D.

partner TaylorWessing e|n|w|c Advokáti