REGENERACE PANELOVÝCH DOMŮ Více než milión trvale obydlených panelových bytů starých deset, patnáct, ale také více než čtyřicet let, se postupně rozpadá. Čím je podepřeme a kdo to zaplatí? Kdyby šlo jen o šeď panelů, nevzhledná umakartová jádra a o skutečnost, že kvůli špatné zvukové izolaci mají...
REGENERACE PANELOVÝCH DOMŮ
Více než milión trvale obydlených panelových bytů starých deset, patnáct, ale také více než čtyřicet let, se postupně rozpadá. Čím je podepřeme a kdo to zaplatí?
Kdyby šlo jen o šeď panelů, nevzhledná umakartová jádra a o skutečnost, že kvůli špatné zvukové izolaci mají obyvatelé pocit, jako by bydleli společně se sousedy, nešlo by v podstatě o nic. Jenže problém je složitější.
"Panelová sídliště měla plánovanou životnost 30-40 let," řekl Miroslav Ježek, přednosta oblastní kanceláře České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT) v Hradci Králové. "Po konstrukční stránce ale mohou nosné konstrukce těchto domů sloužit mnohem déle než například zděné domy - pokud se dají do pořádku."
KUTIL V KRÁLÍKÁRNĚ
Je to skoro neuvěřitelné, ale v panelových domech postavených v letech 1957-1990 žije celá třetina všeho obyvatelstva ČR. Více než 1,1 miliónu panelových bytů představuje 31,42 % z celkového bytového fondu. Odečteme-li rodinné domy, pak z celkového počtu bytových jednotek je v panelových domech téměř 55 % bytů.
Jsou však města, kde podíl obyvatelstva žijícího v panelových králíkárnách na tzv. sídlištích je ještě podstatně vyšší, například Karviná (více než 90 %), Chomutov (87 %), Hradec Králové (52 %), Olomouc (42 %).
Anonymní bloky domů, velká koncentrace obyvatelstva spíše nižších příjmových skupin a většinou nedostatek kulturních a sportovních příležitostí zejména pro mladé lidi mají na mnoha místech za následek rostoucí sídlištní kriminalitu.
Vyzděním jader, dřevěnými obklady a řadou dalších nemalých úprav, o nichž často neměly stavební úřady ani ponětí, si nejeden stavebník amatér dokázal změnit vlastní panelový byt v místo, kde se dá skutečně kulturně bydlet. S rozestupujícími se panely, špatnou izolací pláště a zatékající střechou však kutil nic nenadělá.
HLAVNĚ CO NEJLEVNĚJI
Podle posledních dostupných informací byla vlastníkem 43 % bytů v panelových domech bytová družstva, zhruba stejný podíl připadá na obce a 14 % jich je v soukromých rukou. S postupující privatizací bytového fondu se však tato čísla rychle mění.
V průběhu desetiletí se měnily také předpisy, normy i jednotlivé technologie. Největší problémy se projevují na panelových domech postavených v letech 1957-1970. Podepsal se na tom tehdejší přístup k výstavbě: smyslem bylo především vyřešit bytovou otázku, užitné vlastnosti byly až druhotné. Podle stavebníků, kteří ona léta panelové výstavby zažili na vlastní kůži, byla většina parametrů týkajících se stavby nastavena na nejnižší přístupnou úroveň danou technickými normami.
Dobrým příkladem rozdílu mezi tím, jak se stavělo tehdy a co je přístupné dnes, může být tepelný odpor obvodových stěn, což je jednoduše řečeno ukazatel izolační schopnosti stěn. U prvních panelových domů byl normou požadován tepelný odpor 0,6 m2K/W, zatímco v současné době musí být minimálně 2,0 m2K/W a doporučuje se vyšší. To znamená, že staré paneláky jsou na tom u obvodových stěn po tepelné technické stránce zhruba čtyřikrát hůře, než stanovují dnešní normy. Ještě horší je situace u střech, kde dnešní normy jako dolní hranici tepelného odporu požadují 3,0 m2K/W a doporučují 4,35 m2K/W, ale u střech starých domů se můžeme setkat i s hodnotami pod 1,0 m2K/W.
REVITALIZACE - O CO JDE?
Státní podpora oprav bytových domů spadá do kompetence Ministerstva pro místní rozvoj (MMR). Ač jsme zde vznesli řadu konkrétních dotazů ohledně regenerace panelových domů, dostali jsme jen málo konkrétních odpovědí. Možná proto, že nikdo neví, kdy vlastně nějaký definitivní materiál bude ve vládě schválen, možná proto, že po výměně ministra a personálním zemětřesením všichni raději mlčí. A tak jsme se pokusili zjistit, jak se věci mají.
Kde, kolik a jak se budou opravovat, tedy revitalizovat, panelové domy, závisí na penězích. Zatím je víceméně jasné, že stát by se nějakým způsobem finančně podílel na opravách souvisejících se statikou domů, tepelně technickými vlastnostmi a vnitřními instalacemi. "Konkrétně jde o rekonstrukce střech, zateplení fasád, rekonstrukce vnitřních bytových jader a rozvodů elektřiny, vody, plynu a odpadů, o požární ochranu a v neposlední řadě i o generální opravy výtahů," domnívá se Zdeněk Borůvka, zástupce přednosty oblastní kanceláře ČKAIT a oblastní manažer Svazu podnikatelů ve stavebnictví.
Zásady dlouhodobého programu podpory oprav bytových domů schválila vláda v dubnu loňského roku. Zatím ale nikdo neví, kdy ministři schválí návrh nařízení vlády, který by konkretizoval mj. způsob a míru podpory vlastníků domů při opravách panelových domů. Podle úředníků MMR je tento návrh připraven a prošel již připomínkovým řízením.
Obce, družstva a jiní vlastníci získají podle tohoto návrhu úrokovou dotaci na splacení úvěrů poskytnutých hypotečními i dalšími komerčními bankami a stavebními spořitelnami. Kromě toho bude vláda poskytovat záruky na splácení úvěrů. Zprostředkovávat tuto podporu by měla Českomoravská záruční a rozvojová banka.
Podle MMR bude program (zřejmě po schválení vládou) odstartován bez ohledu na osud návrhu zákona o Státním fondu rozvoje bydlení, i když tento fond má v následujících letech na tento program poskytovat finanční zdroje. "Úspěch a šíře závěru programu v příštích letech proto přímo závisí na tom, v jaké podobě bude zákon o fondu schválen a jak mohutné zdroje poslanci fondu přisoudí," myslí si Jan Wagner, ředitel odboru bytového práva a metodiky MMR.
RADĚJI POČKEJTE
Podle představ některých stavebníků a techniků by měl stát garantovat 70 % půjčky, přičemž úroková dotace by měla dosahovat pěti až šesti procent. Pokud bude jen dvouprocentní, žádná revitalizace se podle nich nerozběhne.
Oprava jednoho bytu (tj. náklady rozpočtené na jeden byt) si vyžádá v průměru okolo 250 tisíc korun. I když je to podstatně méně, než kolik by stál nový byt, celá revitalizace může přijít na několik stovek miliard. V následujících patnácti, dvaceti letech by proto měla ministerstva a Parlament ČR počítat s tím, že v rozpočtu vyčlení aspoň miliardu ročně na krytí potřebné podpory.
Ostřílení stavebníci doporučují raději vyčkávat. Vydat nyní peníze na posouzení statiky a tepelně technický (energetický) audit panelových domů, případně i projekt, a pak nedostat dotaci od státu? To by byly vyhozené prostředky!
Před zahájením prací, a dokonce i před získáním příslibu dotace je však nutné příslušné audity připravit, aby bylo jasné, do jaké míry a jakým způsobem se bude dům opravovat. Projekt lze zadat až potom. Ten je totiž také poměrně náročnou záležitostí.
ENERGETICI V PŘEDSTIHU
To zásadní pro regeneraci panelových domů, příslušná legislativa, sice zatím na světě není, přesto již některé opravy běží. Kromě návrhů MMR totiž existuje program České energetické agentury, který se zaměřuje na zateplování a energetickou modernizaci. Podpora vlastníků domů při zateplování objektů nebyla v loňském roce nijak závratná, neboť ČEA měla celkově k dispozici pouhých 300 miliónů korun, a z nich musela pokrýt všechny své programy.
Proč u nás zatím řešení problémů panelových domů jen škobrtá, když v řadě zemí světa se s ním začali statečně potýkat už před mnoha lety? Fakt, že jsou modernizované byty energeticky méně náročné (uspoří se na topení) a slibují životnost dalších až padesát let, asi není nutno opakovat.
JIŘÍ KUČERA
LIBUŠE BAUTZOVÁ
(redakčně kráceno)
(Ekonom č. 20/2000)
