Stavět by měla družstva Ministerstvo pro místní rozvoj vypracovalo návrh zákona o obecně prospěšných bytových družstvech. Bohužel jej Poslanecká sněmovna na své schůzi koncem listopadu v prvním čtení neschválila. Co by zájemcům o bydlení přinesl, o tom jsme hovořili s ředitelkou odboru bytové...
Stavět by měla družstva
Ministerstvo pro místní rozvoj vypracovalo návrh zákona o obecně prospěšných bytových družstvech. Bohužel jej Poslanecká sněmovna na své schůzi koncem listopadu v prvním čtení neschválila. Co by zájemcům o bydlení přinesl, o tom jsme hovořili s ředitelkou odboru bytové politiky ministerstva Ing. arch. Danielou Grabmüllerovou.
[*] Kdy návrh zákona vznikl?
Návrh přijala vláda v červenci 2001 a předložila jej Poslanecké sněmovně. Při jeho zpracovávání jsme spolupracovali s Ministerstvem financí i se Svazem českých a moravských bytových družstev. Odbornou stránku zákona jsme se snažili zachytit v maximální možné hloubce.
[*] Proč je potřeba nový zákon?
Současná právní úprava zahrnuje bytová družstva pod běžný režim obchodního zákoníku. To má celou řadu nevýhod, protože z tohoto právního pohledu je družstvo podnikatelský subjekt se všemi riziky, které z toho plynou. Velice detailně jsme zkoumali možnost využití stávající právní úpravy v obchodním zákoníku a nakonec jsme dospěli k názoru, že je to možné. To znamená, že bytové družstvo existuje jako pojem, ale je nutné zvláštním zákonem zúžit jeho určité specifické parametry na družstvo "zvláštního typu".
Obecně prospěšné bytové družstvo (OPBD) by mělo stavět a spravovat cenově dostupné nájemní byty. Aby byla splněna podmínka cenové dostupnosti, nepochybně bude nutná veřejná podpora přímá i nepřímá. Systém veřejné podpory musí být uhlídatelný, transparentní, kontrolovatelný. Proto je nezbytné zúžit podmínky tak, aby podpora splnila účel, pro který byla veřejným sektorem vydána.
[*] Můžete nám přiblížit znění návrhu zákona?
Návrh rámcově vychází z právní úpravy družstev v obchodním zákoníku, ale vymezuje podmínky obecné prospěšnosti - proto se jmenuje zákon o obecně prospěšných bytových družstvech. Pro jejich splnění se mohou rozhodnout i stávající družstva. Pokud upraví své stanovy v souladu s tímto zákonem, mohou se, budou- li chtít, transformovat do podoby OPBD. Návrh zákona je poměrně přísný v tom, že velice úzce vymezuje předmět činnosti obecně prospěšného bytového družstva pouze na výstavbu a správu bytových domů. Neumožňuje rozdělení případného zisku ani převod bytů do vlastnictví.
Tyto mantinely jsou určitou zárukou, že pokud družstva získají veřejnou podporu, ta nebude žádným způsobem zneužita pro jiný účel. Podmínka nemožnosti převedení bytů do vlastnictví má za cíl udržet byty jako nájemní, což znamená, že bytový dům bude nezcizitelný. Návrh zákona však počítá s možností převodu členských práv, protože se předpokládá, že se členové družstva budou finančně spolupodílet na výstavbě takového bytu.
[*] Jakou měrou se budou podílet - třetinou?
To záleží na rozpočtových nákladech. Každý dům je jiný a rozpočtové náklady se liší v závislosti na tom, kolik má podlaží, jaké byty se v něm staví. Vycházíme z toho, že výstavba bude potřebovat veřejnou podporu. Z modelové kalkulace u bytu v ceně jednoho miliónu korun by 200 tisíc Kč dal stát jako dotaci z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení (SFRB). Zároveň by toto družstvo dostalo úrokovou dotaci tak, aby hypoteční úvěr, který si na výstavbu vezme, měl co nejnižší splátky. Družstvo by například splácelo jen 4% hypoteční úvěr a určité procentní body z úroků by hradil stát prostřednictvím SFRB.
[*] A co role obcí?
Vycházeli jsme ze zkušeností dosavadního podpůrného programu, kde příjemcem dotace na nové nájemní byty je obec. Program existuje šestý rok a zkušenosti z jeho fungování jsme pečlivě vyhodnotili. Jednoznačně se prokázala životaschopnost vícezdrojového financování z prostředků veřejného a soukromého sektoru. Zároveň jsme vyhodnotili některé negativní zlušenosti plynoucí z tohoto programu. Představujeme si, že úloha obce bude do budoucna především souviset s nabídkou a přípravou pozemků pro bytovou výstavbu.
Družstvo má jednu z podmínek, že je složeno z fyzických osob, z konkrétních členů, kteří mají zájem postavit byty a bydlet. Od původních představ, kdy jsme předpokládali například vstup obce přímo do družstva, jsme nakonec upustili. Předpokládáme, že jako má obec dnes zájem o podporu výstavby nových bytů tím, že poskytne nebo pronájme pozemky, tak umožní tomuto konkrétnímu OPBD - konkrétní množině fyzických osob - vystavět byty. Příjemcem státní podpory bude přímo družstvo, protože družstvo bude nezcizitelným vlastníkem těch bytů.
[*] Bude tento model fungovat paralelně vedle stávající obecní výstavby?
Naše návrhy vycházejí z vládní koncepce bytové politiky z října 1999 s tím, že úloha obce by měla spočívat zejména v tzv. sociální oblasti bydlení. Tento přístup jsme zhmotnili v novém programu podporovaného bydlení, jehož dokumentace byla připravena a zaslána na Ministerstvo financí. Předpokládáme, že by do budoucna investiční aktivita obcí směřovala na výstavbu nájemních bytů, ovšem pro přesně vymezené cílové skupiny sociálně potřebných obyvatel, což jsou senioři, zdravotně postižení, mladá začínající manželství, menšiny atd.
Karel Žítek
V prvním pololetí 2001 byla zahájena výstavba 14 184 bytů, zatímco ve stejném období roku 2000 to bylo 13 910 bytů (o 274 více). Zvýšený počet byl zaznamenán především u rodinných (+ 540) a u bytových domů (+ 1120). Vyšší počet zahájených bytů se také projevil u domů s pečovatelskou službou a v domovech - penzionech (+ 220). Snížení výstavby nových bytů je patrné v kategorii nástaveb, přístaveb a vestaveb o 1032 a v kategorii stavebně upravovaných nebytových prostor o 647. Počet dokončených bytů v lednu až červnu 2001 naopak oproti stejnému období loňského roku poklesl o 2,1 %. Stavaři jich dokončili 9539, zatímco loni 9743.
Ke konci června 2001 bylo rozestavěno 122 863 bytů a ve srovnání se stavem ke konci června 2000 to bylo o 6349 bytů více (nárůst 5,4 %). Nejvíce rozestavěných bytů je v rodinných domech (59 495 bytů) a bytů stavěných jako nástavba, přístavba anebo vestavba (34 857). V bytových domech činí rozestavěnost 19 601 bytů a ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku vzrostla o 11,5 %. Vysoké tempo růstu je patrné u modernizace bytového fondu. Nejvyšší podíl zahájených bytů je ve Středočeském a Jihomoravském kraji. Nejvíce dokončených bytů bylo opět ve Středočeském kraji a v Praze. Nejnižší počet dokončených bytů měl Karlovarský a Liberecký kraj.
