Vylidňování, přebujelý turismus, nedostatek výstavby s přidanou hodnotou pro obyvatele, neprůhledné rozhodování o nových projektech. S problémy plynoucí ze špatně nastavené spolupráce mezi soukromým sektorem a samosprávou se potýkají obce nejrůznějších velikostí. Potvrdilo to červnové setkání platformy Bold Future: Chytré město a investor na zámku v Mikulově. Naštěstí existuje řešení.
Že hledání cesty ke smysluplnému rozvoji není v obcích ničím novým potvrdila starostka Mikulova Jitka Sobotková. „Už Dietrichsteinové se ke svému majetku a zámku především chovali vždy zodpovědně a s maximální péčí. Proto je místo našeho setkání pro hledání chytré spolupráce mezi městy a investory symbolické,” uvedla.
CO V OBCÍCH FUNGUJE? VYUŽÍVÁNÍ MĚSTSKÝCH ARCHITEKTŮ I JASNÁ PRAVIDLA PRO SPOLUPRÁCI
Právě těm, kdo mají péči o rozvoj obcí na starosti, patřila panelová diskuze. Zástupci z vedení obcí během ní sdíleli nejen témata, která jejich území trápí, ale také řešení, jež úspěšně využívají. „Osvědčilo se nám mít městskou architektku, která veškerou výstavbu hodnotí a dává nám na ni zpětnou vazbu. Od té doby, co její služby využíváme, dostává rozvoj města správné kontury. Architekt totiž zajistí, aby byla výstavba nejen vizuálně hezká, ale také užitečná,” popsal místostarosta Tišnova Karel Souček, které aktuálně nejvíc trápí, že nemá města nastavená jednotná pravidla pro spolupráci s investory, podle kterých by se o projektech jednotným způsobem jednalo.
S důsledky nesprávně uchopeného rozvoje svého území se aktuálně potýkají v Mikulově. Po mnoha prodejích zůstalo městu jen málo pozemků pro vlastní projekty s dostupným bydlením a kvůli živelné výstavbě navíc chybí v některých lokalitách občanská vybavenost nebo zeleň. „Mikulov je dnes ve velmi nepříjemné pozici. Vypsali jsme proto výběrové řízení na městského architekta, pracujeme na novém strategickém plánu, zásadách spolupráce s investory i na změnách územního plánu, který Mikulov momentálně nechrání před explozí zájmu. Chybí v něm například regulativ týkající se zeleně nebo adaptace na klimatickou změnu,” přiblížil místostarosta Mikulova Ivo Hrdlička. Problematická chybějící regulace může podle něj vést i k tomu, že investor například pozemek někdejšího rodinného domu se zahradou celý zastaví penzionem. Zásadní je tedy vytvořit transparentní pravidla pro investory, která jednání mezi oběma stranami maximálně zefektivní. Investoři získají jasné podmínky, za nichž je možné s městem projekt projednat, a město dokáže snadněji naplňovat vlastní potřeby související s novými stavebními projekty.
Jedním z problémů, s nimiž se Mikulov aktuálně potýká, je i odliv obyvatel, jejich stárnutí a současně nedostatek ploch pro realizaci městských projektů, které by řešily například bytovou krizi. Jedno z možných řešení na konferenci představil Josef Sikyta ze společnosti BDSO. „Naším cílem je nabídnout starším lidem komfort samostatného bydlení s dostupnou sociální péčí. Je to ale také způsob, jak řešit aktuální krizi bydlení i pro další skupiny obyvatel. Řešením současné situace je tedy koncepce družstevního bydlení, která je vhodná jak pro mladé rodiny, tak i pro seniory,” nastínil Sikyta.
PRAVIDLA PŘINÁŠEJÍ BENEFITY OBCÍM I INVESTORŮM. VÝZNAMNĚ TAKÉ POMÁHÁ OTEVŘENÁ KOMUNIKACE
Znalost toho, co skutečně na svém území potřebují, je mezi samosprávami různorodá. Pro efektivní a ekonomicky smysluplnou spolupráci s investorem jsou však tyto informace nezbytné. „Musíme odhalovat potenciál konkrétních měst, protože čtyřleté volební období je velmi krátké a politik se při řešení problémů své obce nevyhne opisování od jiných měst. Fenomén změny se ale propisuje do každého města jinak a pokud neznáme konkrétní data, nevíme, jak ve městě udržitelnost správně nastavit,” zdůraznil urbánní ekonom Vít Zeman, který městům společně s experty z Frank Bold pomáhá se strategickým rozvojem měst.
Takto uchopený rozvoj následně pomůže samosprávám řešit aktuální demografické i socioekonomické změny, bytovou krizi i nedostatek zdrojů na veřejnou infrastrukturu a občanskou vybavenost města. Potenciál lze vypočítat i pro jednotlivé části města a v návaznosti na tuto analýzu naplňovat chybějící potřeby prostřednictvím konkrétních investorských smluv.
Na ekonomickou úvahu a potenciál města navazují právní nástroje pro zajištění udržitelného rozvoje. Zatímco v minulosti probíhal často živelně, v posledních několika letech se mnoho měst včetně Prahy rozhodlo pořídit jasná pravidla, která výstavbu na jejich území upravují. „Neměla by být bičem pro investory, ale naopak přinést výhody oběma stranám. Pro investory je to transparentní nastavení vzájemných očekávání, rovné podmínky a právní jistota, samosprávám možnost říct si v rámci plnění o to, co skutečně potřebují,” shrnul Tomasz Heczko, vedoucí advokát kanceláře Frank Bold Advokáti.
Ze zásad pro spolupráci s investory následně vychází jednotlivé plánovací smlouvy uzavírané mezi investorem a samosprávou. Ačkoliv je v souvislosti s novým stavebním zákonem čeká od 1. července příštího roku transformace ze soukromoprávních na veřejnoprávní smlouvy, podstatu spolupráce to nezmění. Ať už samospráva jedná o jakémkoliv novém projektu, změně či přijetí pravidel pro investory nebo připravuje nový krok ve svém rozvoji, je vždy klíčová komunikace. Pokud bude v tomto směru včas aktivní a především transparentní, lze zachytit mnoho potenciálních problémů. „Je potřeba komunikovat transparentně nejen s občany, ale také s důležitými stakeholdery, jako jsou místní developeři nebo podnikatelé, a politickými partnery i oponenty. Dobře načasované prezentace, veřejné debaty nebo jednání u kulatého stolu jsou často pro úspěch stejně zásadní jako to, že projekt dobře připravený,” přiblížil David Povolný, PR konzultant ve Frank Bold Advisory.
Zástupci soukromého sektoru se stále setkávají s tím, že obce nejsou na spolupráci správně připravené. „V řadě obcí zatím bohužel nemáme při jednání kvalitního partnera. Zdůrazňujeme proto, že je třeba seznámit veřejnost s projektem a také dát projektantovi konkrétní zadání. Je dobře, když mají města svoje architekty nebo podmínky pro výstavbu, na jejichž základě dokážeme dojít ke kompromisu mezi architektem, obcí, investorem,” nastínil Petr Matějček, ředitel divize Hydrotechnika, ekologie a odpadové hospodářství společnosti Sweco.*
>> Josef Sikyta, BDSO: Koncept dostupného bydlení
>> Petr Matějček, Sweco: Trendy - Strategické projekty
/zr/
Na snímku: Účastníky červnového setkání platformy Bold Future: Chytré město a investor na zámku v Mikulově přivítala místní starostka Jitka Sobotková
Foto: archiv FBA
