Nový stavební zákon nabízí osm způsobů, kterými lze umísťovat stavby (viz část III Územní plánování): regulační plán; územní rozhodnutí; územní rozhodnutí vydané na základě zjednodušeného územního řízení; územní souhlas; veřejnoprávní smlouva; na základě územně plánovací informace; územní...
Nový stavební zákon nabízí osm způsobů, kterými lze umísťovat stavby (viz část III Územní plánování): regulační plán; územní rozhodnutí; územní rozhodnutí vydané na základě zjednodušeného územního řízení; územní souhlas; veřejnoprávní smlouva; na základě územně plánovací informace; územní rozhodování bez správního aktu; zvláštní případy.
Regulační plán upravuje stavební zákon v § 61 až § 75. Zásadním doplněním dosavadní charakteristiky regulačního plánu je skutečnost, že stanovuje podmínky pro umístění staveb a současně nahrazuje v řešené ploše ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí. Vzhledem k uvedenému i tomu, že regulační plán je i nadále územně plánovací dokumentací, je zřejmé, že bude mít povahu hromadného územního rozhodnutí. Výjimka je upravena pro nezastavěné území, ve kterém nelze regulačním plánem stavby umísťovat.
Pro pořizování a projednávání návrhu regulačního plánu platí stejná pravidla jako například pro územní plán, ale s určitými odchylkami danými povahou územního rozhodnutí (viz dále). Znamená to, že se svolává veřejné projednání, o kterém musí pořizovatel dát vědět alespoň 30 dnů předem. Nejpozději v průběhu veřejného projednání lze uplatňovat námitky a připomínky veřejnosti a stanoviska dotčených orgánů. Regulační plán je pak vydáván zastupitelstvem jako opatření obecné povahy. Zmíněné odchylky vyplývají z toho, že se pořizuje buď z podnětu, nebo na žádost. Podnět vyhodnotí zastupitelstvo a poté může rozhodnout o pořízení regulačního plánu.
Před veřejným projednáním se musí uskutečnit společné jednání obce a dotčených orgánů. Společné jednání odpadá, pořizuje-li se regulační plán na žádost. Předpokladem pro to, aby mohl kdokoli požádat o zahájení pořizování totiž je, že podmínky pro vydání regulačního plánu byly již stanoveny v předchozí fázi územního plánování. Zastupitelstvo tedy musí schválit zadání regulačního plánu při vydání územního plánu (proto se již k návrhu regulačního plánu nesvolává společné jednání dotčených orgánů).
Vymezení osob, které mohou podávat k návrhu regulačního plánu námitky, je provedeno odkazem na účastníky územního řízení. To opět koresponduje s tím, že regulační plán je především nástrojem k umísťování staveb. Námitky tak podává žadatel a obec a dále dotčení vlastníci sousedních nemovitostí nebo občanská sdružení.
Regulační plán pořízený na žádost platí v zásadě 3 roky. Pozbývá platnosti, pokud ve lhůtě není podána bezvadná žádost o stavební povolení. Současně se určuje, že zadání regulačního plánu schválené při vydání územního plánu je platné nejdéle 2 roky od podání bezvadné žádosti o pořízení regulačního plánu. V této lhůtě musí být tedy vydán.
Jisté výkladové obtíže mohou vzniknout při řešení otázky, zda zastupitelstvo vydává regulační plán v samostatné působnosti nebo v působnosti přenesené. Územní řízení, případně další postupy vedoucí k umístění stavby řízené státní správou spadají nepochybně do přenesené působnosti. Rozhodování zastupitelstva je však typickou samo-správnou činností spadající do samostatné působnosti. Ustanovení § 6 odst. 5 písm. c) stavebního zákona určuje, že územní plán vydává zastupitelstvo v samostatné působnosti, písm. d) cit. ustanovení pak stanoví, že regulační plán vydává zastupitelstvo. Je možné slyšet hlasy, že pokud zákon v tomto bodě výslovně neurčuje samostatnou působnost, znamená to, že regulační plán je vydáván v působnosti přenesené.
Ustanovení § 5 odst. 2 ovšem říká: "Orgány obce a kraje vykonávají působnost ve věcech územního plánování podle tohoto zákona jako působnost přenesenou, nestanoví-li zákon, že o věci rozhoduje zastupitelstvo obce nebo kraje." Domnívám se, že právě tato úprava určuje, že i regulační plán je vydáván v samostatné působnosti. A to s důsledky, které z toho vyplývají, například to, že zastupitelstvo není vázáno různými interními směrnicemi vydanými státními orgány.
Územním rozhodnutím lze umístit jakoukoli stavbu, pokud je v souladu s územně plánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s požadavky stavebního zákona a prováděcích předpisů, s požadavky na veřejnou technickou a dopravní infrastrukturu a s požadavky zvláštních právních předpisů.
Významnou změnou v pojetí územního řízení je jeho veřejnost. Stavební úřad musí vždy nařídit veřejné ústní jednání. Mohou se ho zúčastnit nejen účastníci řízení, ale kdokoli a podávat připomínky, jež musí být vyhodnoceny v odůvodnění rozhodnutí. Účastníci územního řízení jsou shodní s osobami námitkujícími regulační plán (viz § 85 odst. 1 a 2). Prioritním účastníkům - žadateli a obci je vždy v územním řízení doručováno do vlastních rukou. Ostatním se doručuje veřejnou vyhláškou, ovšem jen v případě, že pro území je vydán územní nebo regulační plán. V opačném případě se i jim musí doručit do vlastních rukou.
I pro územní řízení se důsledně uplatňuje zásada koncentrace řízení. Poslední možnost pro podání námitek, připomínek a závazných stanovisek dotčených orgánů je proto ústní jednání. Shodně s principy platnými v územním plánování se stanoví, že k závazným stanoviskům a námitkám, o kterých bylo rozhodnuto při vydání územního nebo regulačního plánu se nepřihlíží. Dotčení vlastníci sousedních nemovitostí mohou uplatňovat námitky v rozsahu, ve kterém je jejich právo přímo dotčeno. Občanská sdružení podávají námitky v rozsahu vymezeném ve zvláštním právním předpise, na jehož základě hájí veřejné zájmy.
Žadatel o územní rozhodnutí musí označit pozemek, na němž se má záměr uskutečnit cedulí s informacemi o záměru, a to bezodkladně po nařízení ústního jednání a zajistit toto označení po celou dobu do ústního jednání. Pokud svou povinnost nesplní, nařídí stavební úřad opakování ústního jednání.
Zjednodušené územní řízení: Je zcela novým druhem postupu podle stavebního zákona. Jeho princip spočívá v tom, že se vlastně žádné řízení nevede. Stavební úřad na podkladě žádosti zveřejní výrok rozhodnutí a pokud proti němu do 15 dnů nikdo ne-uplatní námitku nebo připomínku nebo dot-čený orgán výhradu, nabývá rozhodnutí právní moci a stavba je umístěna.
Tímto postupem ovšem není možné umístit každou stavbu. Záměr se musí nacházet v zastavěném území nebo zastavitelné ploše a musí jít o záměr mimo přílohu zákona č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. Dále je stavebník povinen doložit všechna závazná stanoviska dotčených orgánů a souhlasy dotčených vlastníků, kteří mají společnou hranici s pozemkem, na němž se má záměr umístit. Námitku proti záměru může podat i tzv. nemezující soused (nemají společné hranice), nevyžaduje se však explicitně jeho souhlas. I při užití zjednodušeného územního rozhodnutí je stavebník povinen označit pozemek cedulí s informací o záměru.
Jestliže stavební úřad obdrží námitku, připomínku nebo výhradu dotčeného orgánu rozhodne usnesením o provedení běžného územního řízení. Proti usnesení je přípustné odvolání, které však v tomto případě nebude příliš praktickým procesním nástrojem, zvlášť pokud by chtěl stavebník napadat pouze podané námitky. V běžném územním řízení je už na uvážení stavebního úřadu, jak se s uplatněnými námitkami vypořádá.
Územní souhlas: Ohlašovací princip je v novém stavebním zákoně rozšířen i na umísťování staveb a kolaudaci. Územní souhlas je výrazem takto pojatého zjednodušování postupů podle stavebního zákona. Stavebník oznámí záměr stavebnímu úřadu, který na jeho základě vydá do 30 dnů územní souhlas. V případě územního souhlasu se neuplatňuje fikce rozhodnutí jako u ohlášení stavby, tzn. že stavebník musí vyčkat doručení souhlasu, i kdyby měl stavební úřad nedodržet stanovenou 30denní lhůtu. Nesplňuje-li stavba podmínky pro územní souhlas, stavební úřad usnesením rozhodne o projednání záměru v běžném územním řízení.
Podmínky pro umístění stavby územním souhlasem splňuje záměr při naplnění obdobných předpokladů jako u zjednodušeného územního řízení. Přidává však ještě některé další. Umístěním stavby se nesmí měnit podstatně poměry v území a záměr nesmí vyžadovat nové nároky na dopravní a technickou infrastrukturu. Obsahem závazných stanovisek dotčených orgánů pak také nemůže být žádná podmínka.
Ani splnění výše uvedeného ještě nestačí k umístění jakékoli stavby prostřednictvím územního souhlasu. Ustanovení § 96 odst 2 totiž taxativně vypočítává, pro jaký druh stavby územní souhlas postačí. Jsou to například stavby povolované na ohlášku.
Veřejnoprávní smlouva: Územní rozhodnutí lze nahradit veřejnoprávní smlouvou. Jedná se o smlouvu, kterou uzavře stavebník se stavebním úřadem a která umísťuje stavbu stejně jako územní rozhodnutí. Chce-li stavebník tento postup využít, měl by doručit stavebnímu úřadu návrh smlouvy, který vymezí předmět smlouvy tak, aby bylo možné nahradit územní rozhodnutí. V návrhu přitom zohlední všechny podmínky požadované dotčenými orgány v závazných stanoviscích. Důležitým předpokladem k platnému uzavření tohoto typu smlouvy jsou písemné souhlasy dotčených osob, typicky tedy vlastníků sousedních nemovitostí.
Územně plánovací informací stavební úřad sděluje stavebníkovi, za jakých podmínek po něm nebude vyžadovat územní rozhodnutí ani územní souhlas. Tento postup lze využít při plánované realizaci jednoduchých staveb (například domů do 150 m2 zastavěné plochy). Informace platí 1 rok ode dne vydání a přikládá se k ohlášení stavby.
Uzemní rozhodování bez správního aktu: Mezi typy územního rozhodnutí řadí stavební zákon také rozhodnutí o změně využití území nebo rozhodnutí o změně stavby a o změně jejího vlivu na využití území. Změnou stavby jsou například stavební úpravy, jejichž povolení není umísťováním v pravém slova smyslu, nicméně jako příklad záměru, k němuž se nevyžaduje žádný typ územního rozhodnutí, lze je uvést. Platí to pouze pro stavební úpravy, při nichž se nemění výškové nebo vnější půdorysné ohraničení stavby.
Zvláštní případy: Zvláštní postupy při umísťování staveb vyplývají z kompetencí některých jiných stavebních úřadů. Stavební zákon přiděluje Ministerstvu průmyslu a obchodu kompetenci u staveb k účelům těžby, zpracování, transportu a ukládání radioaktivních surovin na území k těmto účelům vyhrazenému a u staveb jaderných elektráren. Jestliže pak ministerstvo povoluje stavbu v uzavřených prostorech existujících staveb, nevyžaduje se územní rozhodnutí ani územní souhlas, pokud se nemění výškové uspořádání prostoru. U ostatních staveb si ministerstvo musí pouze vyžádat vyjádření obecného stavebního úřadu o souladu navrhované stavby se záměry územního plánování. Takový soulad lze nepochybně doložit odkazem na politiku územního rozvoje, tj. územní plán schvalovaný na celostátní úrovni.
(První část příspěvku vyšla v Moderní obci č. 12/2006 na str. 23 až 24 - pozn. redakce.)
Luděk Šikola
advokát
