Veřejná dražba se považuje za nejlepší a také, jak se dnes s oblibou říká, nejtransparentnější způsob zpeněžování majetku. Vylučuje prakticky korupci, dosažená cena obráží situaci na trhu a bývá vyšší než u jiného způsobu prodeje.
Přesto obce dražby využívají jen velice málo. Potvrzují to samotní dražebníci, tvrdí to i zástupce ředitelky odboru veřejných dražeb Ministerstva pro místní rozvoj Petr Braun. Podle něho radnice preferují ke škodě obcí spíše přímý prodej. Není to ale způsob optimální, protože v takovém případě nelze vyloučit osobní vztahy k nabyvateli a cena takto dosažená bývá vždy podstatně nižší.
HLAVNÍ ZMĚNY, KTERÉ NOVELA OBSAHUJE
Letošního 1. září nabyla účinnost novela zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Změny, které přináší, však nejsou zásadní.
Největší změnou je možnost skládat dražební jistotu v předstihu, nejpozději do 16 hodin v kanceláři dražebníka den před započetím dražby. Dosavadní praxe, kdy tak bylo možné učinit třeba minutu před dražbou, vedla k tomu, že její účastníci měli čas si na místě dohodnout cenu a na dražbu přijít s předem dohodnutou cenou. Přesun skládání dražební jistoty na předchozí den tuto možnost prakticky eliminuje a znemožňuje to, co se označuje jako pletichy při veřejné dražbě.
Dále se precizuje povinné označení dražené věci a výši minimálního příhozu. Zakazuje, aby dražil správce konkursní podstaty a nově se také výslovně uvádí, že dražby musí probíhat v českém jazyce. Další novinkou je větší volnost ve smluvních platbách mezi dražebníkem a vydražitelem - vydražitel může zaplatit dříve než v původně stanovených třech měsících, samozřejmě pokud se na tom oba partneři dohodnou.
DRAŽBY BYTŮ A PŘEDKUPNÍ PRÁVO JEJICH NÁJEMCŮ
Obce patrně bude zajímat změna týkající se dražeb bytů a předkupního práva dosavadních nájemců.
Podle § 22 zákona číslo 77/1994 Sb., o vlastnictví bytů mají v případě dražby bytu jejich dosavadní nájemci předkupní právo. Až dosud to bylo vlastně trvalé, platilo i v případě, kdy nájemce první nabídku k odkupu nevyužil. Při kterémkoli dalším prodeji domu mu ovšem předkupní právo zůstávalo. To už nyní nebude možné, nájemníci mohou předkupního práva využít pouze jednou, při první nabídce. Pokud ji neakceptují, tento nárok ztrácejí.
Obce často neprodávají jednotlivé byty, ale celé bytové domy. Pokud je draží, je zde situace vztahující se k předkupnímu právu nájemců jiná. Předkupní právo zde neplatí, ale obce využívají možnost nájemcům byt nabídnout přednostně.
JAK POSTUPOVAT PŘI DRAŽBĚ
Nebude na škodu v kostce shrnout, jak postupovat v případě, že se obce pro tento způsob prodeje rozhodnou.
Dražit, čili vykonávat funkci dražebníka, mohou ze zákona fyzické osoby vlastnící příslušnou koncesi a zapsané v obchodním rejstříku. Zákon toto právo dává rovněž samosprávným celkům, tj. obcím a krajům. Je proto nutné si nejdříve ujasnit, zda se role dražebníka ujmou samy, nebo ji svěří profesionálovi.
Pokud zvolí druhou variantu, je vhodné si zjistit, jakou odměnu ten který dražebník požaduje; rozdíly bývají dost značné (odměna od 1 % do 10 % z ceny vydražení plus náklady dražby). Na druhé straně se ale už potom nemusí prakticky o nic starat, vše zařídí dražebník.
Jestli se obec rozhodne uspořádat dražbu vlastními silami, prvním jejím úkolem bude zpracovat dražební vyhlášku, ocenění nemovitosti, v níž budou uvedeny všechny náležitosti, jak je definuje zákon. Vyhlášku je nutné zveřejnit 30 dnů před dražbou. V případě dražeb všech nemovitostí a předmětů s nejnižším podáním přesahujícím 100 tisíc korun zákon přikazuje zveřejnit dražební vyhlášku také na centrální adrese www.centralniadresa.cz. Kromě toho se oznámení jakékoli dražby (tj. dražební vyhláška), ať ji koná kdokoli a bez ohledu na charakter prodávané věci, musí rovněž objevit na úřední desce obce.
Dobré je také využít k informování místní tisk a případně další média. Čím víc informací, tím lépe, protože se tak zvyšuje šance na větší množství zájemců, a tím i na dosažení příznivější ceny. A nakonec je jistě nutné umět zvládnout proces dražby.
JSOU DRAŽBY DRAHÉ?
Jednou z námitek proti častějšímu využívání dražeb je podle informací Petra Brauna obava, že je tento způsob příliš drahý, samozřejmě v případě, že obec využije služeb profesionála. Je pravda, že odměna dražebníkovi může dosáhnout třeba jen jednoho procenta z vydražené ceny, ale také to může být i několikanásobně více. "Námitka, že dražba je drahá, je neoprávněná. Především proto, že takto dosažená cena je mnohem vyšší, takže i po odečtu odměny dražebníkovi se vyplatí. Je samozřejmě nutné si mezi dražebníky vybírat," řekl Petr Braun.
Jako další důvod, proč se počet dražeb už několik let celkově snižuje, se někdy uvádí konkurence exekutorů, kteří ve své práci rovněž dražeb využívají.
Je pravda, že zatímco dražebníci pláčí nad krizí svého oboru, exekutorské úřady vzkvétají. Součástí exekučního procesu je i zpeněžení zabaveného majetku, což se může dít jak přímým prodejem, tak dražbou. Jde však o zcela jiný režim, který se také řídí jinou legislativou. Petr Braun říká, že exekutoři sice zabavený majetek zpeněží vždy, ale nikdy nedosáhnou tržní ceny, protože možnosti dražby využívají málo, preferují spíše přímý prodej. Celkově odhaduje, že výnosnost je v tomto případě ve srovnání s dražbami tak padesátiprocentní.
NOVÝ ZÁKON JE PŘIPRAVEN
Přestože důsledná revize v podobě zcela nového dražebního zákona byla letos téměř připravena, dalo Ministerstvo pro místní rozvoj přednost jednodušší novele, u níž se dalo předpokládat, že ji poslanci stihnou do voleb projednat. To se také stalo.
Už při projednávání novely tu byla snaha, aby bylo možné dražit elektronicky. "Elektronická dražba musí být levnější, rychlejší a hlavně důvěryhodná. My jsme před časem skončili na institutu důvěryhodnosti, protože nám nikdo nezaručil, že elektronický dražebník nebude podvodník, peníze zaslané na určitou adresu se neztratí apod. Ale tento problém je už zvládnutý a návrh nového zákona elektronickou dražbu obsahuje," řekl Petr Braun.
Nový zákon by dále měl přinést zjednodušení dobrovolných dražeb. Dražebník už nebude muset mít koncesi, ale měl by mu stačit živnostenský list. Praxe totiž prokázala, že nad dobrovolnými dražbami movitých věcí není tak striktní státní dohled nutný.
U nedobrovolných dražeb se ale naopak má odbornost a odpovědnost dražebníka zvýšit a státní dohled zpřísnit. Režim nedobrovolných dražeb se tím má u nás přiblížit zvyklostem, které jsou obvyklé v Evropské unii.
