Parkovací dům Rychtářka v centru Plzně může posloužit jako inspirativní příklad PPP projektu (partnerství veřejného a soukromého sektoru), kdy příjmy dodavatele stavby nepoplynou od koncových uživatelů, ale od veřejného zadavatele.
Na základě smlouvy mezi Statutárním městem Plzeň a vítězem výběrového řízení, společností HERMOSA Real Estate, a. s., stavba parkovacího domu Rychtářka za zhruba 250 mil. Kč začne letos na podzim, dokončena má být příští jaro.
PLATBY PODLE KVALITY SLUŽEB
Parkovací dům, který od samého počátku bude zcela patřit městu, postaví společnost HERMOSA Real Estate na vlastní náklady. Ve vlastní režii bude dům také provozovat včetně údržby, oprav či rekonstrukcí, za což jí magistrát po dobu 19 let bude ročně platit 18,45 mil. Kč coby poplatek za dostupnost. Tato částka je ovšem jen nejvyšší možná, již město může uhradit. Reálné platby, jak podotýká Ing. Martin Král, předseda představenstva společnosti HERMOSA Real Estate, budou totiž záviset na termínu dokončení stavby i kvalitě poskytovaných služeb. Služby se budou průběžně monitorovat a hodnotit podle kritérií ve smlouvě mezi městem a dodavatelem. Při horší kvalitě i kvantitě služeb platby města tedy budou nižší.
Hodnocení úrovně služeb se nebude vázat na obsazenost parkovacích míst, nýbrž na jejich dostupnost. »Bude-li v Rychtářce třeba probíhat rozsáhlejší údržba (podle městem předem schváleného plánu), dotčená parkovací místa budou považována za dostupná,« upřesňuje Ing. Martin Král.
OCHRANA ZÁJMŮ MĚSTA
Pro projekt Rychtářka si jako poradce Statutární město Plzeň vybralo konsorcium ve složení ROWAN LEGAL, advokátní kancelář, s. r. o., NEWTON Business Development, a. s., a architektonická kancelář HELIKA, a. s. Mgr. Jakub Stránský z ROWAN LEGAL a Ing. Michael Sedlák z NEWTON Business Development společně uvádějí, že v obecné rovině se charakter PPP projektů týká dlouhodobé spolupráce veřejného a soukromého sektoru a přenosu části rizik. Parkovací dům Rychtářka bude kompletně zainvestován, vybudován i provozován jediným dodavatelem, který svým vkladem ručí za jeho funkčnost po celou dobu projektu. Nese tudíž i riziko dostupnosti, které by jinak zůstávalo veřejnému zadavateli.
V českém právním prostředí, jak Mgr. Jakub Stránský a Ing. Michael Sedlák připomněli, se kvůli ochraně zájmů veřejného zadavatele v PPP projektech infrastruktura buduje většinou přímo do jeho vlastnictví. Na konci projektu se infrastruktura předává provozně, nikoliv majetkově. U projektu Rychtářka je město »chráněno« tak, že od počátku infrastrukturu vlastní, ale platí dodavateli jen tehdy, vykazuje-li dům požadované parametry. Reálně to znamená, že v parkovacím domě město vybírá parkovné a z jeho výnosů může dodavateli platit.
KVAZIKONCESE A JEJÍ VÝHODY
»V tomto případě jde o tzv. kvazikoncesi, kdy příjmy dodavatele neplynou od koncových uživatelů, ale od veřejného zadavatele (na rozdíl od koncese, kdy dodavatel inkasuje od koncových uživatelů),« konstatují Mgr. Jakub Stránský a Ing. Michael Sedlák. »Je tomu tak proto, že samostatná výstavba a provoz parkovacího domu bez návaznosti na celou síť povrchového parkování by samy o sobě nebyly rentabilní. Dodavatel by neměl k dispozici dostatečné prostředky k regulaci parkování, a tedy ani ke splacení výstavby. Proto se stará jen o provoz a údržbu, na jejichž kvalitě závisí jeho odměna. Město organizuje veškeré parkování, stanoví jeho pravidla a je jediným příjemcem parkovného vybraného v Rychtářce.«
To potvrzuje i Ing. Martin Král: »Při obvyklé výši parkovného v dané lokalitě a průměrné obsazenosti placeného stání by se nám náklady na investici a údržbu vrátily až za mnoho desítek let. Proto by takový projekt žádného soukromého investora neoslovil. Jenže v projektu Rychtářka město nepřenáší riziko poptávky po parkování na investora a má plně pod kontrolou nastavení podmínek parkování pro veřejnost. Samo tedy vhodným parkovacím režimem na svém území bude ovlivňovat přímou komerční úspěšnost projektu.«
Také v parkovacím domě bude provozovatelem parkovacího systému městská společnost Parking Plzeň, přičemž HERMOSA Real Estate nebude mít sebemenší šanci ovlivnit výši sazby za parkování a nebude jí náležet ani podíl z vybraných poplatků.
SEDM MAGICKÝCH PROCENT
Náměstek primátora Plzně Ing. Petr Rund upozorňuje, že město může hýbat sazbami za parkování v celém parkovacím systému na svém území, a je proto s to regulovat i parkování v ulicích centra. Podle jeho slov při hodinové sazbě 20 Kč a průměrné roční dvacetiprocentní obsazenosti všech stání Rychtářky by magistrát na parkovném ročně získal přes 12,5 mil. Kč. Při stejné průměrné roční obsazenosti, avšak při sazbě o desetikorunu vyšší by do městské kasy přišlo už více než 18,8 mil. Kč.
»PPP projekt je pro Plzeň o sedm procent výhodnější, než kdyby město budovalo a provozovalo parkovací dům ve vlastní režii a bez přenesení rizik na soukromého partnera,« tvrdí náměstek primátora Plzně.
Ing. Martin Král, předseda představenstva HERMOSA Real Estate, dodává: »Náš kalkulovaný průměrný roční výnos této investice je uvažován na úrovni 6-10 % ročně, a to při zohlednění rizik pronájmu komerčních prostor, hodnocení poskytovaných služeb, výše úrokových sazeb a dalších.«
Smlouva mezi městem a dodavatelem přesně definuje, v jakém technickém stavu musí budova po 19 letech být. Určuje třeba požadovanou životnost jednotlivých konstrukcí a u částí podléhajících největšímu fyzickému či morálnímu opotřebení (střešní plášť, podlahy, elektroinstalace apod.)i maximální stáří ke dni předání.
KDY ZVOLIT TENTO DRUH PROJEKTU
»Projekty kvazikoncesního typu se hodí zejména pro případy, kdy dodavatel nemá možnost ovlivnit tržní zájem konečných uživatelů. Klasickým případem je veřejné osvětlení, kde není reálné, aby občané platili dodavateli za službu přímo. Proto za ni platí veřejný sektor. Obecně tedy lze projekt tohoto druhu aplikovat na významnou část veřejných služeb,« uzavírají Mgr. Jakub Stránský z ROWAN LEGAL a Ing. Michael Sedlák z NEWTON Business Development. »Tyto projekty naleznou uplatnění i tam, kde existuje tržní zájem, ale není dostatečně velký, aby umožnil splatit výstavbu infrastruktury, třeba sportoviště či plaveckého bazénu, jehož činnost chce zadavatel podporovat. Formou kvazikoncese tak může město fakticky napomoci vzniku občanské vybavenosti, kterou by sám investovat nemohl ani soukromý, ani veřejný sektor.«
Parkovací dům Rychtářka na místě dnešního pozemního parkoviště mezi ulicemi Truhlářská a Tyršova bude mít 430 míst a zhruba 1600 m2 komerčních ploch.
VIZUALIZACE: HERMOSA REAL ESTATE, A. S.
