Vliv na hospodárnost provozu Význam údržby, oprav a modernizací domů bude mít stále větší vliv na hospodárnost jejich provozu. Doposud převládá názor, že dominantním problémem správy domů je placení nájemného a dále odstraňování havarijních stavů při provozu domů. Překonat tento názor znamená...
Vliv na hospodárnost provozu
Význam údržby, oprav a modernizací domů bude mít stále větší vliv na hospodárnost jejich provozu. Doposud převládá názor, že dominantním problémem správy domů je placení nájemného a dále odstraňování havarijních stavů při provozu domů.
Překonat tento názor znamená zvládnout realizaci technickoekonomických a organizačních řešení údržby a nezbytných oprav domů v rozsahu, který zajistí další užívání domů bytového fondu v horizontu minimálně dalších 50 let.
Faktor času nepříznivě ovlivňuje stav objektu, zejména pokud jde o působení povětrnostních vlivů, stárnutí použitého materiálu a v neposlední řadě o mechanické poškození částí domu vlastním provozem. Neopominutelný vliv má i morální zastarání dispozičního řešení a vady konstrukčního charakteru způsobené nedostatečným poznáním v době projektování a realizace bytových domů.
K zlepšování kvality ve všech předvýrobních a výrobních etapách se využívá několik moderních postupů, kterými můžeme například identifikovat požadavky uživatelů na straně jedné a vymezovat možnosti úrovně bydlení na straně druhé.
Princip této metody je vyjádřen tzv. domem kvality (house of quality), jehož jádrem je matice, kde výchozí vztahy mezi vlastnostmi "CO?" a "JAK?" se postupně rozvíjejí přiřazením váhy vlastnostem a určení korelace (souvztažnosti) mezi prvky matice. Tím se zjistí, co je reálně možné udělat ve zlepšování kvality bydlení s ohledem na technickou a konstrukční proveditelnost.
Z toho vyplývá, že smyslem je navrhnout systém postupů údržby, oprav a případných modernizací, které by na základě promyšlených technologií, komplexního technického a organizačního zajištění, dlouhodobých finančních zdrojů zajistily předcházení havarijním stavům jednotlivých konstrukčních prvků budovy.
Tyto postupy pro každý objekt by měly být dokumentovány ve formě představující určitý druh zjednodušené projektové dokumentace, respektující ustanovení stavebního zákona a předpisů na něj navazujících. Jejich obsahem by měly být základní charakteristiky objektu, specifikování regeneračních postupů a ocenění výchozího a cílového stavu posuzovaného objektu.
Tato dokumentace by upřesňovala stavebnětechnický stav objektu na základě stavebního auditu, postupu při údržbě a opravách domu a přehled nezbytných prohlídek, prováděných nejlépe autorizovanými osobami ve výstavbě nebo jinými odborníky z oboru.
Pro každou stavbu, na kterou se vydává stavební povolení, musí být zpracována a odsouhlasena projektová dokumentace stavebním úřadem. Při provádění údržby a drobných oprav na objektu je tato povinnost omezena souborem prací, které nepodléhají ani stavebnímu ohlášení (vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 132/1998 § 14). Přesto tyto práce představují rozhodující objem prací při technické péči o bytový dům.
Režimy technické péče
Jde o souhrnný dokument, který by představoval režimy technické péče a měl by stanovit základní informace pro hospodaření s objektem, rozsah a technologii regeneračního procesu, periodicitu inspekčních prohlídek. Ve své podstatě by měl být servisní knížkou pro každý spravovaný objekt. Hlavním posláním je navrhnout, jak zamezit nadměrnému stárnutí a opotřebení objektu.
Režim obsahuje zejména tyto údaje:
[*] charakteristiku objektu (pasport),
[*] orientační ocenění objektu dle současného stavu na základě výchozí prohlídky,
[*] stanovení rozsahu technické péče členěné podle jednotlivých částí budovy inspekčními prohlídkami,
[*] nové ocenění objektu vycházející ze splnění navrženého rozsahu technické péče,
[*] kalkulaci cen prací technické péče, příjmů s bytového hospodaření a výdajů spojených s provozem domu,
[*] zpracování časového plánu technické péče s alespoň pětiletým výhledem, kde omezujícím faktorem budou disponibilní finanční zdroje,
[*] časový rozvrh permanentních prohlídek (stavební audity) s určením jejich rozsahu včetně návrhu na upřesnění časového plánu technické péče. Stavební audity, které by byly zajišťovány prohlídkami, by potom měly adresnou odpovědnost. Majitelé nemovitostí se mohou snáze orientovat ve složitých vztazích spojených s hospodařením v provozu bytových domů a v odpovědnosti vyplývající z této činnosti.
Když si jdeme koupit jakýkoliv drobný výrobek, dostaneme většinou návod k používání a seznam značkových opraven, avšak dům v několikamiliónové hodnotě podobné informace nemá.
Ke stanovení technického stavu budovy inspekčními prohlídkami je možné využít zkušeností nizozemské firmy PRC Bouwcentrum z Bodegraven, která byla u nás již vyzkoušena. Metoda je založena na inspekčních prohlídkách stavebních částí budov a vychází z vizuálních prohlídek bez použití destruktivních postupů.
Technická kvalita budov se vyjadřuje kvalitativním skóre od 1 do 9 pro jednotlivé konstrukční prvky budovy (viz tabulka). Nízké skóre znamená dobrou kvalitu a vysoké špatnou.
Inspekční prohlídky
Při inspekčních prohlídkách se inventarizují vady na jednotlivých konstrukčních prvcích nebo stavebních částech. Vedle rozsahu a intenzity vad se rozlišuje jeho vážnost. Jeden druh vady může být mnohem závažnější pro stav budovy (například vliv na bezpečnost provozu budovy) než jiný (například vady vzhledu konstrukčního prvku).
Kombinace rozsahu, intenzity a vážnosti vady určuje následně stav kvality konstrukčního prvku části budovy.
Při inspekci se stanovuje intenzita a rozsah vady přímo v místě budovy. Kombinace intenzity a rozsahu se vyjádří formou skóre. Vady, u kterých rozsah nepřekračuje 5 %, budou zapsány a označeny skórem 0.
Do posouzení se zahrnují i ty konstrukční prvky, které nevykazují v době inspekce žádné vady. Ohodnocují se skórem 0.
V používaném výpočetním modelu pro zapisování dat je zabudováno spojení mezi druhy vad a jejich vážností. Inspektor určuje na místě druh vady, její rozsah a intenzitu. Výpočetní model setřídí pořízená data podle skóre, a tím vytvoří podklad pro sestavení plánu oprav a zadávání oprav ve výběrovém řízení.
Úroveň kvality bytového domu se provádí samostatným propočtem na základě kvalitativního skóre obdobným způsobem jako při určování rozsahu a intenzity vady.
Použití metody v praxi
V praktickém použití lze metodu rozdělit do několika postupových kroků:
1. příprava inspekcí,
2. provedení inspekcí,
3. zpracování výsledků inspekcí,
4. vyhotovení podkladů pro plán oprav.
Příprava inspekcí. Sestává z těchto pracovních činností:
- návrh inspekčního formuláře s vyplněním konstrukčních prvků opakujících se u stejného konstrukčního systému domů,
- společná instruktáž pro vyplňování formulářů pro jednotlivé objekty,
- dohody o termínech inspekčních prohlídek včetně projednání s obyvateli příslušného domu.
Provedení inspekcí. Inspektor provádí následující činnost:
- ohlášení inspekce u správce domu, který zajistí přístup do všech potřebných prostor,
- vyplnění identifikačních údajů o domě (adresa, datum, kontaktní osoby),
- projednání dotazníku s kontaktní osobou,
- vlastní inspekce - zápis následujících údajů
- kód konstrukčního prvku (stavební část),
- kód materiálu,
- kódy vady,
- skóre vady,
- kontrola kompletnosti požadovaných údajů a uzavření inspekce.
Zpracování výsledků inspekce. Vyplněné inspekční formuláře se zpracují v programu Windows 95 - Excel nebo vyšším typem a setřídí podle skóre vad. Setříděný výstup tvoří podklad pro zpracování plánu údržby a oprav domu s tím, že konstrukční prvky s vyšším skóre se doplní o výměry konstrukčních prvků ve fyzických jednotkách nebo jako komplety provedení prací a dodávek.
Vyhotovení podkladů pro plán oprav. Součástí vyhotovení podkladů po doplnění výměru konstrukčních prvků se přistoupí k orientačnímu ocenění předpokládaných prací tím, že se vykalkuluje vyjednávací cena jako podklad pro výběrové řízení při zadávání potřebných opravářských prací. Tento krok vyžaduje vždy individuální přístup s vazbou na disponibilní zdroje určené pro provedení oprav v příslušném období.
Postupné provádění oprav
Program oprav a modernizací bytových domů s revitalizací počítá s příspěvkem na 50 tisíc bytů ročně a odhaduje se nutná investice asi čtvrt miliónu korun na jeden byt. Opravy se ale mohou provádět postupně a není pravda, že každý dům je ve stejně špatném stavu.
Proto má zpracování stavebních auditů svůj klíčový význam při řešení revitalizace bytových domů. Stanoví se pro konkrétní dům v konkrétní lokalitě finanční náročnosti revitalizačního programu individuálně pro každého obyvatele (nájemníky nebo vlastníky) každého bytového domu.
Tím se vnese do správcovské činnosti určitý řád, který povede k předcházení havarijních stavů, které mohou v krajním případě ohrožovat i bezpečnost osob žijících v těchto bytových domech nebo v jejich blízkém okolí.
Stanislav Goller,
PETR ANTON,
Stavební fakulta ČVUT v Praze
Intenzita a rozsah porušení formou skóre
Rozsah Nahodile Lokálně Pravidelně Obecně
Intenzita Do 5 % Od 5 do 25 % Od 26 do 50 % Více než 50 %
Ve vývoji 0 1 2 3
Zřejmé 0 4 5 6
Konečné stádium 0 7 8 9
