Obec má v úmyslu pronajmout pozemek podnikateli. Ten s nájmem souhlasí, ale požaduje současně předkupní právo k pronajatému pozemku. Je nutné v takovém případě zveřejnit záměr podle § 39 odst. 1 zákona o obcích, který by vyjadřoval rovněž úmysl zřídit předkupní právo k pronajímané obecní...
Obec má v úmyslu pronajmout pozemek podnikateli. Ten s nájmem souhlasí, ale požaduje současně předkupní právo k pronajatému pozemku. Je nutné v takovém případě zveřejnit záměr podle § 39 odst. 1 zákona o obcích, který by vyjadřoval rovněž úmysl zřídit předkupní právo k pronajímané obecní nemovitosti? A jakým způsobem má obec postupovat, pokud se rozhodneme nemovitost zatíženou předkupním právem následně prodat? S těmito a podobnými otázkami se obce mohou setkat. Následující text se snaží na ně nalézt odpovědi.
Obecná úprava předkupního práva je obsažena v § 602 a násl. občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.). Jeho podstata spočívá, zjednodušeně řečeno, v povinnosti vlastníka věci, který se tuto věc rozhodne prodat, nabídnout ji ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva (§ 602 odst. 1 obč. zák.). Předkupní právo se zřizuje obvykle při prodeji věci, může však být zřízeno i při jiném jejím zcizení (§ 602 odst. 2 obč. zák.). Z dispozitivnosti právní úpravy smluvního práva (§ 51 a 491 obč. zák.) pak vyplývá, že ujednání odpovídající předkupnímu právu lze zřídit i v případě jiných právních úkonů, např. při pronájmu věci a může být zřízeno i samostatně.
PŘEDKUPNÍ PRÁVO SMLUVNÍ A PŘEDKUPNÍ PRÁVO VĚCNÉ
Zákon rozlišuje předkupní právo smluvní a předkupní právo věcné. Předkupní právo smluvní působí pouze mezi smluvními stranami, takže nepřijme-li oprávněný nabídku kupujícího na koupi věci, předkupní právo zanikne (srov. § 606 obč. zák., podle něhož musí ten, kdo je oprávněn koupit věc, zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak; nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne). Naopak předkupní právo věcné, které lze zřídit pouze k nemovitému majetku, zůstává v případě nepřijetí nabídky oprávněnou osobou i nadále zachováno (§ 603 odst. 2 obč. zák.). Je-li porušeno předkupní právo smluvní, má oprávněný z předkupního práva nárok na náhradu škody, je-li porušeno předkupní právo věcné, může se na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, a to i prostřednictvím soudu, který dokonce může nahradit projev vůle nabyvatele svým rozhodnutím, čímž dojde k uzavření smlouvy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. října 2011, sp. zn. 33 Cdo 4846/2009). Předkupní právo může vzniknout i na základě zákona; v takovém případě se jedná o předkupní právo, které má svou povahu účinky věcného předkupního práva.
ZŘÍZENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA K OBECNÍ NEMOVITOSTI
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, ukládá obci v § 39 odst. 1, aby svůj úmysl prodat, pronajmout, vypůjčit, darovat nebo směnit nemovitý majetek předem zveřejnila na úřední desce obecního úřadu po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím o zamýšlené dispozici v příslušném obecním orgánu. Zřízení předkupního práva k nemovitosti sice nemá samo o sobě povahu jejího prodeje, na druhou stranu jde o úkon, jenž budoucí prodej nemovitosti ovlivňuje natolik podstatným způsobem, že jej nelze z hlediska § 39 zákona o obcích považovat jen za nahodilé vedlejší ujednání v rámci jiné (např. nájemní) smlouvy. Naopak, svou povahou jde o samostatné ujednání, které lze považovat přinejmenším za první krok prodeje nemovitosti. To znamená, že při zřízení předkupního práva (smluvního i věcného) k obecní nemovitosti je nutné zveřejnit záměr. Pokud by k jeho zřízení mělo dojít v rámci jiné smlouvy, např. smlouvy nájemní, musel by záměr tuto skutečnost výslovně uvádět (muselo by se tedy jednat o záměr pronájmu se zřízením předkupního práva ve prospěch nájemce). V opačném případě nelze mít podmínky pro platné zřízení předkupního práva za splněné a nájemní smlouva by byla přinejmenším v této části neplatná. Ostatně v podobném případě při uzavírání smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jíž se svou povahou předkupní právo do jisté míry blíží, je taktéž nutné záměr zveřejnit, jak dovodil i Nejvyšší soud (rozsudek ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 33 Cdo 128/2009). Zbývá připomenout, že zřízení předkupního práva k obecní nemovitosti je nutné chápat jako součást pravomoci zastupitelstva obce podle § 85 písm. a) zákona o obcích, takže k jeho platnému sjednání je předchozí rozhodnutí tohoto obecního orgánu nezbytné (srov. § 41 odst. 2 zákona o obcích), bez ohledu na to, že je předkupní právo zřizováno v rámci smlouvy o nájmu nemovitosti/smlouvu o nájmu se zřízením předkupního práva k pronajaté nemovitosti tak vlastně musí schválit rada obce v rámci své vyhrazené pravomoci podle § 102 odst. 2 písm. m) zákona o obcích i zastupitelstvo obce v části, v níž má být zřízeno předkupní právo, a to na základě § 85 písm. a) zákona o obcích/.
POSTUP OBCE, POKUD SE ROZHODNE PRODAT POZEMEK
Jinou otázkou je, jakým způsobem má obec z hlediska povinností plynoucích ze zákona o obcích postupovat, pokud se rozhodne pozemek, k němuž bylo zřízeno předkupní právo, prodat. Jak již bylo řečeno, předkupní právo je svou povahou »právo na nabídku«, resp. povinnost učinit osobě oprávněné z předkupního práva návrh na koupi. Nejedná se však o povinnost prodat věc výlučně této osobě. Ta buď nabídku přijme, nebo nikoli a v takovém případě může obec nemovitost prodat jiné osobě. Z tohoto důvodu je nutné před prodejem nemovitosti, k níž bylo zřízeno předkupní právo, zveřejnit na úřední desce záměr prodeje podle § 39 odst. 1 zákona o obcích, neboť ani existence předkupního práva nemůže obec této veřejnoprávní povinnosti zbavit. Osoba, která je oprávněná z předkupního práva, ale má proti ostatním zájemcům výhodnější postavení. Jestliže sama podá nabídku ke zveřejněnému záměru, a ta bude obcí vyhodnocena jako nejlepší, tj. vybrána k uzavření smlouvy, pak je předkupní právo uzavřením smlouvy konzumováno. Pokud však jí podaná nabídka není vybrána nebo jestliže ke zveřejněnému záměru žádnou nabídku nepodala, musí obec oprávněné osobě nabídnout uzavření kupní smlouvy za podmínek obsažených v nabídce »vítězného uchazeče«, jak lze dovodit z § 602 obč. zák., případně za podmínek plynoucích z § 606 obč. zák. Osoba oprávněná z předkupního práva buď tyto podmínky přijme a dojde k uzavření smlouvy, nebo je odmítne, což je podmínkou, aby obec mohla uzavřít smlouvu s vybraným »vítězným uchazečem«. Z těchto důvodů je proto vhodné, aby již v záměru prodeje byli všichni potenciální zájemci upozorněni, že k prodávané nemovitosti je rovněž zřízeno předkupní právo.
JUDr. ADAM FUREK
právník
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), v platném znění, ukládá obci v § 39 odst. 1, aby svůj úmysl prodat, pronajmout, vypůjčit, darovat nebo směnit nemovitý majetek předem zveřejnila na úřední desce obecního úřadu po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím o zamýšlené dispozici v příslušném obecním orgánu.
Při zřízení předkupního práva k obecní nemovitosti je nutné zveřejnit záměr.
ILUSTRAČNÍ FOTO: HN / LIBOR FOJTÍK
