Obec uzavřela s firmou smlouvu o budoucím prodeji pozemku. Prodej se měl uskutečnit po etapách, vždy po splnění určité podmínky (zjednodušeně - po realizaci výstavby na části pozemku). Na stavbu, která má několik budov, bylo vydáno stavební povolení na jméno firmy. Firma zrealizovala a zkolaudovala...
Obec uzavřela s firmou smlouvu o budoucím prodeji pozemku. Prodej se měl uskutečnit po etapách, vždy po splnění určité podmínky (zjednodušeně - po realizaci výstavby na části pozemku). Na stavbu, která má několik budov, bylo vydáno stavební povolení na jméno firmy. Firma zrealizovala a zkolaudovala 1. etapu, příslušnou část pozemku obec na firmu převedla. Avšak ta dále nepokračuje - a protože uplynula doba (stanovena smlouvou), kdy měla být celá výstavba ukončena, máme za to, že tím skončila i platnost smlouvy. Můžeme nabídnout výstavbu dalších objektů jinému subjektu, když je stavební povolení v podstatě stále platné? Tedy, obec má pozemek, ale nemůže na něm stavět nikdo jiný než subjekt, na který bylo vydáno stavební povolení?
Uzavírání smluv o smlouvách budoucích o prodeji pozemků mezi obcemi jako budoucími prodávajícími a soukromými developerskými společnostmi jako budoucími kupujícími, které obsahují jako podmínku převodu uskutečnění výstavby, jsou poměrně časté. Jejich účelem je zajistit, aby měla obec větší míru jistoty, že developer skutečně splní svůj záměr, pro který byla smlouva uzavírána.
V případě, že se developer zavázal v několika etapách dokončit (zkolaudovat) výstavbu na pozemku obce a v dohodnuté době jednu z těchto etap nedokončil, tato skutečnost nemusí znamenat automatické ukončení uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí (dále jen Smlouva). Vždy bude záviset na jejím konkrétním znění.
K automatickému zániku Smlouvy v důsledku prodlení developera by mohlo dojít tehdy, jestliže obsahuje ustanovení, že pokud developer výstavbu do dohodnuté doby neuskuteční, Smlouva zaniká. Jde o tzv. rozvazovací podmínku. Smlouva může také obsahovat dohodu o tom, že obec může v takovém případě smlouvu ukončit (ať již odstoupením nebo výpovědí). Když žádné takové ustanovení neobsahuje, lze ji ukončit pouze z důvodů stanovených zákonem.
Z občanského, respektive obchodního zákoníku (podle okolností případu) vyplývá, že v případě prodlení developera se splněním jeho závazku lze Smlouvu ukončit odstoupením obce, jestliže developer nesplní svou povinnost ani v dodatečné přiměřené lhůtě stanovené obcí. Délka »přiměřené« lhůty závisí na okolnostech případu. Teprve odstoupením obce Smlouva zaniká.
K možnosti nabízení pozemků k výstavbě dalším soukromým subjektům lze uvést, že pokud Smlouva byla řádně ukončena, nemá původní developer právo další stavby podle stavebního povolení na pozemcích realizovat, a to přesto, že pro takové stavby bylo vydáno stavební povolení. Když by tak činil, jednalo by se o neoprávněnou stavbu podle § 135c občanského zákoníku.
Obec proto může nabídnout pozemky k výstavbě jiným subjektům. Je však otázkou, zda by získaly územní rozhodnutí, respektive stavební povolení pro svou výstavbu po dobu platnosti stavebního povolení vydaného původnímu developerovi.
V případě, že stavební povolení bylo vydáno ve prospěch soukromého developera jako stavebníka, musel tento developer ve stavebním řízení prokázat právo založené smlouvou vybudovat na dotčeném pozemku stavbu. Toto právo patrně prokazoval Smlouvou. Stavební zákon však neřeší situaci, když následně po vydání stavebního povolení dojde k zániku práva stavby na pozemku. Stavební zákon ani správní řád výslovně nezakazují, aby bylo v daném případě vydáno více stavebních povolení různým stavebníkům pro různé stavby. Původní stavební povolení vydané jinému stavebníkovi na základě jiného práva stavby k jiné stavbě nepředstavuje překážku věci rozhodnuté ve smyslu správního řádu, a nemělo by být tudíž vyloučeno vydání jiného stavebního povolení jinému stavebníkovi k jiné stavbě, i když k témuž pozemku.
Jestliže původní Smlouva zanikla a nový investor uzavře s obcí novou smlouvu o smlouvě budoucí a získá tím právo stavby na pozemku, měl by mu stavební úřad, pokud jsou splněny i další podmínky vyžadované stavebním zákonem, vydat nové územní rozhodnutí, respektive stavební povolení, a to i za platnosti stavebního povolení původního.
Výše uvedený závěr je ale podmíněn okolnostmi případu. Nelze vyloučit, že se původní investor bude vydání nového stavebního povolení bránit a napadat jeho vydání v řízení před stavebním úřadem. Tím se doba pro vydání nového územního, či stavebního povolení prodlouží, což může snížit zájem případných nových investorů o tento projekt.
Lze proto doporučit se před rozhodnutím o dalším užívání pozemku obrátit se zněním Smlouvy na právníka. Ten prověří, zda Smlouva v důsledku prodlení developera skutečně zanikla, případně jaké kroky je nezbytné učinit, aby k jejímu zániku došlo, a dále prověří okolnosti vydání stavebního povolení původnímu developerovi.
Mgr. PETR OPLUŠTIL
advokát
HAVEL & HOLÁSEK, s. r. o.
