Řada českých měst a obcí se dlouhodobě potýká s problémy, které jsou takřka vždy spojené s každou novou výstavbou. Zvyšující se počet domů a bytů s sebou ne vždy přináší i nárůst počtu trvale žijících obyvatel. To, co však přináší vždy, jsou vysoké požadavky těchto obyvatel na urbánní kvalitu a služby, a tedy i vysoké provozní náklady pro obce.
Zajištění potřebné občanské vybavenosti a veřejných služeb, rozšíření navazující dopravní a technické infrastruktury a její následná správa, tak zůstává na obci. Její rozpočet není schopen dlouhodobě krýt finanční nároky pro takto zakládané rezidenční či logistické zóny.
To, co platí pro malé obce, neplatí pro okresní či krajská města, kde občané předpokládají daleko větší koncentraci služeb sportovní či kulturní vybavenosti, MHD, parků a dětských hřišť. Automaticky každý rezident vnímá, že se město postará o školy a školky, knihovnu a lékaře. Jenže města od velikosti 10 tisíc obyvatel již nedokáží porýt tyto potřeby nastaveným způsobem rozpočtového určení daní a začíná jim docházet dech.
Kultivovaný dialog je to, co města nyní předkládají před investora a požadují zodpovědný přístup developerů k prostředí, ve kterém staví. Otázka zda toto mohou zajistit tzv. zásady spolupráce mezi městem a investorem je nyní v diskuzi. Do celého vztahu „město – investor“ zásady přináší předvídatelnost a transparentnost, čímž minimalizují riziko potenciálního lobbismu a korupce.
ZÁKONNÁ PRAVIDLA PRO SPOLUPRÁCI MEZI MĚSTEM A DEVELOPEREM NEEXISTUJÍ
V mnoha zemích je princip uzavírání smluv mezi městy a investory, na jejichž základě poskytují městu finanční příspěvky, běžnou praxí a například v Německu a Rakousku jsou tyto principy a smlouvy zakotveny v jejich právním řádu. U nás zákonné vymezení takových vztahů mezi developerem a městem prozatím chybí i přesto, že jejich spolupráce je pro rozvoj lokality klíčová. Změnu by sice mohl přinést nový stavební zákon, ale jeho podoba a schválení zatím nejsou jasné. Města si proto hledají jiné legální způsoby, jak tuto mezeru vyplnit.
Je proto nasnadě, že v našem právním řádu nenajdeme ani vymezení pravidel pro podobu zásad spolupráce mezi městy a investory. Základním pravidlem těchto zásad zůstává, že dokument reaguje primárně na priority a potřeby rozvoje města, v němž se předpokládá nová výstavba. Zásady mají za cíl určit pravidla výstavby, která budou platit pro všechny budoucí investory (většinou s výjimkou určitých menších staveb, či zajištění vlastního bydlení). Jejich smyslem je, aby bylo postavení města a investora v rovnováze a aby investor kompenzoval zatížení území, které svou výstavbou vyvolá.
Jako výhodné se jeví zásady například i České komoře architektů, která upozorňuje na to, že přijatá pravidla nemusí platit ve všech lokalitách sídla a pro všechny typy stavebníků univerzálně. Mohou tedy sloužit k motivaci investorů k využívání brownfieldů, k rekonstrukci staveb a areálů, ke konsolidaci centrálních částí měst apod. Je tedy možné díky zásadám podpořit výstavbu potřebných staveb.
NAROVNÁNÍ VZTAHU DEVELOPER – MĚSTO DÍKY ZÁSADÁM O SPOLUPRÁCI
I přesto, že zásady spolupráce s investory má zatím schváleno jen několik měst a městských částí Prahy, jejich obliba začíná růst a o jejich uplatnění v praxi debatují i další města a obce. V současné době o jejich přijetí jedná například Svaz městských částí hlavního města Prahy sdružující tzv. nečíslované městské části Prahy, anebo statutární město Jihlava. To chce přijetím zásad mimo jiné zajistit navýšení finančních prostředků na rozvoj veřejné infrastruktury a veřejných služeb města.
Peníze od státu, které města v rámci rozpočtového určení daní získávají na jednoho obyvatele totiž k pokrytí skutečných investičních a provozních nákladů na výstavbu kvalitní veřejné infrastruktury a veřejných služeb nestačí. Podle zásad spolupráce se investoři budou aktivně podílet na podobě zastavěného území formou přímého plnění nebo finančního příspěvku. Obci tedy investor po uzavření smlouvy přispěje například určitou částku za 1 m2 hrubých podlažních ploch či zastavěné plochy, anebo sám v dohodě s městem zajistí výstavbu kupříkladu sportoviště nebo třeba školky.
Díky zásadám se chce Jihlava častěji než jiná města s developery dohodnout i na převodu několika z jimi vystavěných bytů přímo do vlastnictví města. Dalším specifikem připravených jihlavských pravidel je podpora výstavby zelených střech. Takové počínání developera může výrazně snížit jeho výsledný investiční příspěvek. Zásady by se mohly stát nástrojem, jak podpořit soustavné investice do kvality prostředí jednotlivých lokalit. Město Jihlava si od transparentně uzavřených smluv slibuje jasnou cestu k trvale udržitelnému rozvoji svého území. Navíc jde město vstříc trendu, kdy odpovědní investoři sami chtějí investovat do míst, kde podnikají, což je nutný krok směrem k ekonomické udržitelnosti.
Podle advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti není cílem zásad odradit investora, ale získat městu částečnou kompenzaci za dodatečnou zátěž veřejné infrastruktury a veřejných služeb, které výstavba přináší. Město tak předkládá developerům jasný dokument, na základě kterého s nimi bude jednat a díky kterému může dojít jak k vyjasnění sporných bodů stavebních záměrů, tak ke koordinaci požadavků samosprávy, a to ještě před zahájením samotných povolovacích procesů. Tím developer může ušetřit spoustu času při projektové přípravě.
Zásadami tedy dává město najevo, že jí není lhostejné, jak s jeho územím developer naloží. Výsledkem by tedy mělo být win-win řešení, kdy město získá více finančních prostředků na investice do dané lokality a developer může za to novým obyvatelům nabídnout bydlení v kvalitnějším prostředí s občanskou vybaveností.
/zr/
Ilustrační foto: statutární město Jihlava*
Pro přidávání komentářů se musíte nejdříve přihlásit.
Hats of to the Investor policies makers as it helps to straighten the relationship between cities and developers.
Jack,
http://www.qualitydissertation.co.uk/nursing-dissertation-help/