Zdůvodnění odchylky od obvyklé ceny

Naše obec prodala budovu bývalé školy jedinému zájemci, který se přihlásil ke zveřejněnému záměru, avšak pouze za polovinu obvyklé ceny. V zápise z jednání zastupitelstva obce, na němž byl prodej schvalován, není tato odchylka odůvodněna. Byl postup obce správný? Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, v...

Naše obec prodala budovu bývalé školy jedinému zájemci, který se přihlásil ke zveřejněnému záměru, avšak pouze za polovinu obvyklé ceny. V zápise z jednání zastupitelstva obce, na němž byl prodej schvalován, není tato odchylka odůvodněna. Byl postup obce správný?

Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, v platném znění, ukládá obci, aby při úplatném převodu majetku sjednávala cenu ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem (§ 39 odst. 2).

Odchylka od obvyklé ceny musí být zdůvodněna. Obvyklá cena se zpravidla určuje podle znaleckého posudku /případně postupem, jenž odpovídá zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, aniž by byl zpracován znalecký posudek/. Nelze však vyloučit ani její stanovení například srovnáním nabídek realitních kanceláří, které se týkají obdobného nemovitého majetku v obci, nebo - zejména v případě movitého majetku - jinými vhodnými metodami.

Zákon současně ukládá, aby odchylka od obvyklé ceny byla zdůvodněna. Není povinností obce »prodávat« vždy nejméně za obvyklou cenu. Má-li však obec v úmyslu realizovat dispozici za nižší cenu, musí si své rozhodnutí »obhájit«. To znamená, že musí odchylku adekvátně odůvodnit (zdůvodňovat není třeba dosažení vyšší než obvyklé ceny, neboť v tomto případě je obhajitelnost odchylky implicitně přítomna již v samotném faktu získání vyšší peněžní částky pro obecní rozpočet).

O odchylce od obvyklé ceny rozhoduje orgán, jenž rozhoduje o zamýšlené dispozici, tj. při prodeji nemovitosti zastupitelstvo obce. Odůvodnění odchylky je třeba zaznamenat v zápise z jednání příslušného orgánu, případně jiným adekvátním způsobem doložit (může vyplývat z podkladových materiálů pro člena zastupitelstva obce apod.). Jestliže o majetkovém úkonu rozhoduje starosta, je vhodné důvod odchylky zaznamenat například v uzavřené smlouvě tak, aby při pozdějších sporech byl dokladovatelný.

Důvod odchylky záleží v zásadě plně na úvaze příslušného obecního orgánu a odpovídá volnosti majetkových dispozic. Pokud ale půjde o důvod zcela zjevně smyšlený nebo iracionální, je třeba na takovou situaci pohlížet jako by k odůvodnění odchylky vůbec nedošlo. V praxi nepanovala shoda o tom, jaké dopady má nezdůvodnění odchylky. Názory oscilovaly mezi tím, že její neuvedení nemá žádné dopady, tím, že jde o porušení specifického cenového předpisu, které vede k relativní neplatnosti uzavřené smlouvy (§ 40a občanského zákoníku), a konečně tím, že porušení uvedené povinnosti znamená absolutní neplatnost uzavřené smlouvy (§ 39 zákona o obcích).

Popsaný problém v nedávné době vyřešil Nejvyšší soud, jenž v precedentním rozhodnutí ze dne 15. listopadu 2010, sp. zn. 28 Cdo 3950/2010, konstatoval: »Smlouva o úplatném převodu obecního majetku za cenu podstatně nižší, než je cena v místě a čase obvyklá, bez náležitého zdůvodnění této odchylky, svým obsahem odporuje zákonu (§ 39 odst. 2 zákona o obcích) a je proto podle § 39 obč. zák. neplatná. Jelikož výčet případů relativní neplatnosti podle ustanovení § 40a obč. zák. je uzavřený a posuzovaný případ v něm jako důvod neplatnosti právního úkonu uveden není, jde i zde o neplatnost absolutní.«

Soud sice svůj závěr omezil pouze na odchylku »podstatně nižší«, nicméně určení, kdy jde o odchylku »nepodstatně nižší«, může být v praxi sporné. Je proto více než vhodné odůvodňovat jakoukoli nižší odchylku od obvyklé ceny.

Shrnutí: Pokud obec nezdůvodní (významnou) odchylku od obvyklé ceny, je realizovaný úkon v rozporu se zákonem a uzavřená smlouva absolutně neplatná.

JUDr. ADAM FUREK

právník