Územně plánovací dokumentace vždy zasahovaly do vlastnických práv jednotlivých subjektů a určovaly hodnotu pozemků a jejich budoucí osud. V současné době soukromé vlastnictví opět nabývá svůj nezpochybnitelný význam a stává se klíčovým při rozhodování o budoucí podobě nejen našich měst a obcí, ale...
Územně plánovací dokumentace vždy zasahovaly do vlastnických práv jednotlivých subjektů a určovaly hodnotu pozemků a jejich budoucí osud. V současné době soukromé vlastnictví opět nabývá svůj nezpochybnitelný význam a stává se klíčovým při rozhodování o budoucí podobě nejen našich měst a obcí, ale i krajiny.
Před 25 lety si s problematikou vlastnických vztahů v územním plánování nikdo hlavu moc nelámal. Pozemky byly většinou státní, obecní, nebo organizací oběma subjekty zřízenými. Soukromých pozemků bylo minimum a při plánování rozvoje jednotlivých sídel nebyly v rozhodovacím procesu podstatné.
VRÁCENÍ POZEMKŮ PŮVODNÍM VLASTNÍKŮM
Rok 1989 byl pro další rozhodování v území klíčový. Došlo k »narovnání křivd« a pozemky, které byly zabaveny po roce 1948, byly na základě restitučních nároků navraceny původním majitelům. Z hlediska struktury vlastnických vztahů a stavu území to byla paradoxní situace, kdy se vlastnické poměry většinou vrátily do období roku 1948. Rozvoj území ale za čtyčicet let výrazně pokročil a tak se tyto dva faktory překryly v naprosto neidentické podobě. Normální stav je takový, že s rozvojem území dochází plynule k úpravě majetkových držeb, což se v našem prostředí nestalo. Proto v současné době řešíme problémy s jedním vlastnictvím pozemků a jiným vlastnictvím objektů, které na nich byly v minulých letech postaveny. Velmi komplikované je i vlastnictví dříve postavených komunikací soukromými subjekty. Dalším problémem je návrat pozemků sice původním majitelům, ale o dvě generace mladším. Tito lidé nikdy pozemky nevlastnili a jejich vztah k půdě a konkrétním pozemkům je prakticky nulový. Většina z nich se snaží změnami územně plánovacích dokumentací dosáhnout toho, aby jejich pozemky byly určeny k zástavbě, bez ohledu na to, zda jsou pro tento účel vhodné.
Velkým přínosem je omezení náhrad v území s možností vynětí pozemků z území určeného k zástavbě bez povinnosti zaplatit vlastníkovi náhradu, pokud po nabytí účinnosti územního plánu nedošlo ve lhůtě pěti let k nabytí účinnosti rozhodnutí o umístění stavby nebo územního souhlasu, anebo nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva nahrazující územní rozhodnutí, která je účinná.
Zástupci obcí a měst by měli spravovat svěřený majetek s péčí dobrého hospodáře. Tomu by odpovídalo i to, že v okamžiku, kdy je vydán územní plán (na základě jejich vůle) a je zcela jasné, jaký veřejný zájem je v řešení obsažen, mělo by dojít k jednání s vlastníky pozemků o jejich odkupu tak, aby se tento veřejný zájem mohl uskutečnit. Současná praxe tomu ale příliš neodpovídá. Čím více dopadá na naše území hospodářská krize, tím více obcí řeší tento problém ne systémovými změnami v chodu administrativy a celé správy obce, ale krátkodobě (krátkozrace) prodejem obecních majetků. Tento přístup může několik let fungovat, ale pokud se situace nezlepší, nebude za chvíli co prodávat. Tím, že se obce zbaví pozemků, nebudou schopny zajistit vhodnou náhradu na jejich směnu pro veřejný zájem, ani pro jejich výkup.
VZTAH OBCÍ A DEVELOPERŮ
Obce by měly být schopny jasně definovat možnosti území a investor by měl dostat jasné informace o kapacitách, které v daném prostoru může realizovat. Současná praxe se spíše podobá souboji než spolupráci. Mnozí zástupci obcí neodhadnou reálné výnosy jednotlivých investorských záměrů a tlačí developery do veřejných investic nad rámec jejich projektů. Reakce je jednoznačná, pokud projekt není schopen generovat požadované finance, tlačí investor na další zvyšování kapacit projektu, což má negativní dopad na ohlasy veřejnosti a zájmových sdružení a situace se neúměrně vyhrocuje a vlastní realizace projektu oddaluje, nebo úplně neguje. Obec by měla být schopná ověřit si jednoduchou "feasibility study" (studii proveditelnosti) možné výnosy projektu a pak teprve vážit požadavky, které u investora uplatní.
Když už k dohodě nakonec dojde, je třeba ji právně ošetřit. K tomu jsou legislativní nástroje (plánovací smlouva), které pak nedovolí, aby investor podobnou dohodu popřel a vyhnul se tak plnění.
Hospodářská krize také mění přístup měst a obcí k výstavbě a údržbě komunikací v jednotlivých rozvojových záměrech. Ochota podílet se na jejich výstavbě je stále menší. Dokonce již dochází k situaci, kdy obec není schopna udržovat komunikace, které jsou postaveny a bezplatně předány obci a požaduje to od investora, který je vybudoval. To je do budoucnosti velmi těžko udržitelný stav. Pokud obec komunikace bezplatně převezme, musí se postarat o jejich údržbu.
RESTITUČNÍ URBANISMUS
Vrácené pozemky mají mnohdy charakter klasické řádkové struktury původních polností. Setkáváme se se zástavbou, která kopíruje přesně jejich hranice, bez logických návazností, bez jakéhokoli koncepčního záměru, prostě tak, jak byl daný pozemek v minulosti vytyčen pro zcela jiný způsob, tedy zemědělské obhospodařování. Tady naprosto selhává role pracovníků stavebních úřadů, kteří mají sledovat kontext území a povolovat výstavbu tak, aby měla smysl. Pro daný účel by plně postačily územní studie, které by prověřily možnosti území a po zapsání do evidence územně plánovací činnosti by byly podkladem pro rozhodování v území, na který by se mohl pracovník stavebního úřadu odvolat.
Pro tento případ je typické území s roztříštěnou majetkovou strukturou, kde je každý vlastník motivován pouze svým ziskem a nechce připustit jakoukoli veřejnou investici na svém pozemku tak, aby jeho výnos nebyl omezen nebo snížen. Jen velmi těžko se zatím daří zakládat rozvojové společnosti, které by podobné problémy vyřešily. V současné době tuto problematiku může vyřešit dohoda o parcelaci, která by měla garantovat pro jednotlivé vlastníky podíl na zisku bez ohledu na to, jak velkou část jeho pozemku zabere stavba pro veřejný zájem, ale podstatné bude, jakou výměrou pozemku do daného projektu vstupuje.
Na první pohled by se mohlo zdát, že v demokratické společnosti bude obtížné prosadit větší koncepční záměry, které budou vycházet z urbanisticky nosných myšlenek, protože se budou muset podřizovat majetkovým poměrům v území. Současná legislativa nám ale dává poměrně hodně nástrojů na řešení majetkoprávních vztahů. I když se podíváme do minulosti, do období první republiky, je zcela zřejmé, že i v demokratické společnosti mohou vznikat velká koncepční řešení a že majetková struktura není faktorem, který by je znemožnil. Jen se musíme naučit s územím pracovat trochu jiným způsobem a využívat nástroje, které nám současná legislativa poskytuje.
PETR DURDÍK
předseda Asociace pro urbanismus a územní plánování
Prezentace zkušeností na konferenci v Žatci
Pod názvem Vlastnická práva a územní plánování (veřejný x soukromý zájem) se uskutečnila 18.-19. dubna v Žatci konference, kterou pořádala Asociace pro urbanismus a územní plánování ČR. Záštitu nad konferencí převzal ministr pro místní rozvoj Ing. Kamil Jankovský a starostka města Mgr. Zdeňka Hamousová. Česká komora architektů ji zařadila do akcí celoživotního vzdělávání. Celkem se do Žatce sjelo 170 účastníků z ČR a přijeli i kolegové z Nizozemska. Tématem byly často proti sobě stojící veřejné zájmy a zájmy soukromé, vyplývající z vlastnických práv k nemovitostem. Jejich vhodné propojení může být ovšem současně i stimulem rozvoje obce. K tomu lze mimo jiné využít nástroje, které nabízí stavební zákon (např. dohoda o parcelaci, veřejnoprávní smlouva). Kromě zkušeností obcí či developerů byly představeny i příklady ze zahraničí.
Obce by měly být schopny jasně definovat možnosti území a investor by měl dostat jasné informace o kapacitách, které v daném prostoru může realizovat.
