Smí obec privatizovat byty (odprodat nájemníkům) v domě, jehož tři čtvrtiny vlastní obec a jednu čtvrtinu soukromý majitel? A za jakých podmínek tak může učinit? Tato otázka je poměrně složitá a má dvě možné odpovědi. Pokud...
Smí obec privatizovat byty (odprodat nájemníkům) v domě, jehož tři čtvrtiny vlastní obec a jednu čtvrtinu soukromý majitel? A za jakých podmínek tak může učinit?
Tato otázka je poměrně složitá a má dvě možné odpovědi. Pokud je totiž majitelem tří čtvrtin domu obec a jedné čtvrtiny jiný vlastník, je obec v postavení spoluvlastníka nemovitosti se vším, co to s sebou přináší. Je proto nutné odlišit, zdali chce obec prodat dům formou spoluvlastnických podílů na nemovitosti, nebo formou prodeje bytových jednotek podle zákona o vlastnictví bytů. A z toho vyplývají dva různé postupy.
1. Prodej formou bytových jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů: Tento způsob prodeje je - pokud jde o privatizaci bytového fondu - nejčastější a patrně též nejrozumnější metodou, pro budoucí majitele z daných možností jednoznačně výhodnější. Předpokládá zpracování Prohlášení vlastníka, což je dokumentace, která dům "rozparceluje" na samostatné bytové jednotky. To znamená, že bytové jednotky jsou vedeny pod samostatným číslem v katastru nemovitostí, stávají se samostatnou "nemovitostí", k níž má výlučné vlastnické právo konkrétní majitel.
Pakliže je však dům ve spoluvlastnictví, musí se zpracováním dokumentace Prohlášení vlastníka a s jeho vkladem do katastru nemovitostí souhlasit také spoluvlastník domu. I jeho se totiž tato změna výrazně dotkne, protože Prohlášením vlastníka přestane být spoluvlastníkem jedné čtvrtiny nemovitosti a stane se majitelem bytové jednotky a spoluvlastnického podílu pouze na společných částech budovy a na pozemku.
Předpokládejme, že spoluvlastník jedné čtvrtiny bude souhlasit, což znamená, že obcí bude zpracována dokumentace Prohlášení vlastníka, ta bude vložena do katastru nemovitostí, a následuje postup podle zákona o vlastnictví bytů. To znamená, že obec nabídne bytové jednotky ke koupi stávajícím nájemníkům, protože ti mají předkupní právo po dobu 6 měsíců od kvalifikované výzvy obce k možné koupi, a dále se postupuje podle citovaného zákona.
V případě, že by spoluvlastník domu s Prohlášením vlastníka nesouhlasil, jsou dvě možnosti. Obec využije svého většinového podílu, o zpracování rozhodne z titulu většiny, ale jde o tak zásadní úkon (významně zasahuje do obsahu vlastnického práva), že lze předpokládat, že by se mohl spoluvlastník obrátit na soud a ten by pak posoudil, zda je změna spoluvlastnictví jedné čtvrtiny na vlastnictví bytové jednotky a spolupodílu na společných částech domu rozhodnutím spoluvlastnické většiny přípustná. Výsledek nelze předvídat, podobný judikát ještě není.
Druhou možností je pokusit se napřed zrušit spoluvlastnictví, což lze soudně. To znamená, že se k soudu podá návrh na zrušení spoluvlastnictví a přikázání nemovitosti do vlastnictví jednoho vlastníka, v našem případě obce, přičemž druhému je určena finanční náhrada. Tento postup se nevyužívá nijak hojně, ale lze jej použít, protože podle soudní judikatury nemůže být nikdo nucen setrvávat s někým ve spoluvlastnickém vztahu. Posouzení opět závisí na soudu.
Budeme-li předpokládat, že soud spoluvlastnictví zruší, dům přikáže do vlastnictví obce, ta potom může dál postupovat podle výše uvedeného postupu - zpracuje Prohlášení vlastníka a byty nabídne nájemníkům ke koupi dle zákona č. 72/1994 Sb., tentokrát z pozice výhradního vlastníka.
Pozor: Každý z úkonů, které v této věci obec přijme, musí projít schválením orgánů obce, a to v daném případě zastupitelstvem - schvaluje se tedy jak zpracování Prohlášení vlastníka, tak to, že bytové jednotky budou odprodány podle zákona č. 72/1994 Sb., zastupitelstvo určuje podmínky prodeje atd. I v případě, že obec jde do sporu o spoluvlastnictví, musí tento postup schválit zastupitelstvo - jde de facto o úsilí nabýt nemovitost (její část), což spadá do jeho kompetence.
2. Prodej formou spoluvlastnických podílů: Obec může dojít k tomu, že dům nebude prodávat jako bytové jednotky, ale jen jako spoluvlastnické podíly. Tento postup není pro privatizaci bytového fondu zrovna vhodný, ale lze ho využít. To znamená, že například v domě se čtyřmi bytovými jednotkami, z nichž tu jednu čtvrtinu vlastní jiná osoba, prodá další tři čtvrtinové podíly.
V tomto okamžiku se zde ale střetávají dva zákona - občanský zákoník, který zakotvuje předkupní právo spoluvlastníka domu, a zákon o obcích, který zakotvuje postup při prodeji nemovitosti (zveřejnění záměru atd., tedy "volnou soutěž" pro zájemce).
Řešení je možné následující: Obec schválí záměr prodat spoluvlastnické podíly na nemovitosti, zveřejní záměr na úřední desce jak přikazuje zákon, a vyčká na nabídky.
Pokud se pro některou pak rozhodne, je povinna nabídnout za cenu nabídnutou třetí osobou všechny tyto podíly napřed spoluvlastníkovi. Pokud spoluvlastník odmítne podíly koupit, až potom je obec může prodat těmto třetím zájemcům. Jestliže spoluvlastník respektuje cenu nabídnutou třetími osobami, musí se prodat přednostně jemu podle občanského zákoníku.
Shrnutí
I v případě, že obec spoluvlastní nemovitost s další osobou, je možné dům privatizovat, a to dvěma způsoby:
formou prodeje bytových jednotek,
formou prodeje spoluvlastnických podílů na nemovitosti.
Pro právní jistotu všech zúčastněných je vhodnější forma první, neboť jde opravdu o "čistý" prodej konkrétních bytových jednotek. V druhém případě obec prodává nespecifikovaný ideální podíl na nemovitosti, jejíž užívání pak závisí na dohodě všech spoluvlastníků, což nemusí být snadná záležitost. V obou případech je nezbytné kvalitní právní "ošetření" a bezchybná znění usnesení orgánů obce, neboť jde o jednu ze složitějších záležitostí dispozice s majetkem obce.
advokátka,
stálá spolupracovnice redakce
